Ипотека для индивидуальных предпринимателей на жилье: Условия ипотеки для Индивидуальных Предпринимателей

Ипотека для предпринимателей | Агентство недвижимости ЮржилСервис

Помощь с ипотечным кредитованием для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса!

Бесплатная консультация

Вопросы ипотеки для индивидуальных предпринимателей интересуют многих людей, желающих приобрести собственную недвижимость для жилых целей. Зачастую, именно ипотечное кредитование является оптимальным способом осуществить задуманное. Каждый год в Российской Федерации растёт число зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, благодаря государственным программам по поддержке малого и среднего бизнеса. Несмотря на данный факт, ипотека для собственников бизнеса – сложный в осуществлении процесс.

Подавляющее большинство банков и финансовых учреждений предпочитают отказывать в одобрении кредитов предпринимателям. Это обусловлено тем, что, являясь собственником дела, гражданин несёт повышенные риски, связанные с доходами. Вместе с тем рискует и кредитор, одобривший тот или иной кредит предпринимателю, в том числе — ипотечный.

Высокие требования предъявляются желающим взять ипотеку для собственников бизнеса. Как правило, данные запросы касаются больше компаний, чем самих заёмщиков. Обычно, банки одобряют кредиты тем, чей бизнес существует более года, показывая при этом стабильно-высокий уровень дохода. Окончательное решение принимается исходя из этого и многих других факторов. Среди них встречаются распространённые, такие как чистота кредитной истории и наличие недвижимости в собственности, а также более специфичные, как налоговые декларации.

Дают ли ипотеку индивидуальны предпринимателям и собственникам бизнеса?

Несмотря на стандартную процедуру кредитования, общую с аналогичной у физических лиц, ипотека для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса разительно отличается количеством документов, необходимых для подачи заявки. Вместе с этим, каждый бизнесмен и предприниматель может воспользоваться любыми субсидиями и льготами, положенными ему государством. Таким образом складывает неоднозначная картина, где с одной стороны ожидают множественные трудности в виде подготовки документации и переговоров с банковскими представителями, а с другой социальные льготы, позволяющее более плавно произвести выплату ипотеки.

Центр недвижимости и права «ЮржилСервис» поможет разобраться в тонкостях оформления ипотеки для собственников бизнеса и ИП. Опытные ипотечные брокеры и юристы нашей компании способны в кратчайшие сроки решить вопрос с получением ипотеки любой сложности. Благодаря постоянной практике, сотрудники агентства недвижимости и права «ЮржилСервис» вот уже более десяти лет оказывают помощь жителям Домодедово, Москвы и Московской области в вопросах недвижимости, юриспруденции и права. Доверив вопрос получения ипотечного кредита, будучи собственником бизнеса, Вы избавите себя от потери времени и сэкономите денежные средства!

Каждый клиент, обратившийся в наш центр, получает индивидуальное предложение, относительно своего вопроса. Наши специалисты готовы оказать содействие по следующим моментам, связанным с получением ипотеки для предпринимателей:

 Подбор оптимального кредитного предложения с эксклюзивными условиями специально для Вас! Банки – партнёры нашей компании рады представить Вам наилучшие условия по процентной ставке и срокам выплат;

Подбор оптимальных вариантов недвижимости на Ваш вкус;

 Взаимодействия с выбранным банком и объектами недвижимости. Переговоры с банковскими представителями и с собственниками жилья;

 Оказание содействия в сборе всех необходимых документов, таких как налоговые декларации, копии удостоверения личности, подтверждения на собственность в виде имущества и сбережений и т.д.;

 Контроль за сделками в банке и между продавцом и покупателем недвижимости, сопровождение юридических процессов, связанных с ними;

Индивидуальное консультирование по любым вопросам, связанным с ипотечным кредитованием для собственников бизнеса и ИП;

 Помощь в оформлении льгот и субсидий, положенных со стороны государства.

Доверьте решение Вашего вопроса профессионалам!

Довольные клиенты – гарант качества нашей работы. Именно поэтому для «ЮржилСервис» важен каждый случай. Предпринимателям и собственникам бизнеса не всегда легко удаётся получить ипотечный кредит, даже несмотря на все усилия, прикладываемые с Вашей стороны. Забудьте об этом! Наша компания гарантирует одобрение кредита для Вас в кратчайшие сроки. Опытные специалисты с вниманием отнесутся к Вашему обращению, подобрав индивидуальный подход к решению вопроса.

Обратитесь за бесплатной консультацией в «ЮржилСервис», агентство недвижимости и права в Домодедово, и сэкономьте деньги, время, а также подарите спокойствие себе и своим близким! Наши сотрудники сделают всё за Вас!

Ипотека для ИП и собственников бизнеса 2020 в Уфе

Как известно, любой человек независимо от рода деятельности рано или поздно созревает для покупки собственного жилья. Это приятное событие может наступить сразу, если есть достаточная сумма денег. В другом случае можно взять ипотеку, чтобы через несколько лет все равно обзавестись собственной недвижимостью.

Однако не все граждане могут получить заем по классической или упрощенной схеме, которая имеет стандартную процедуру практически в любом банке. В основном она касается наемных работников, которые могут представить по запросу справку о доходах. Гораздо сложнее будет оформить ипотеку людям с долей в бизнесе и ИП.

Компания «Кредитный двор» сотрудничает со многими банками и компетентна в вопросах ипотечного кредитования. Обратившись к нам, вы повысите свои шансы купить жилье в кредит.

В чем сложность получения ипотеки для собственников бизнеса и ИП

В первую очередь в большем объеме данных и показателей, которые бизнесмен отражает в своей декларации в отличие от наемного работника со справкой о доходах. Например, в документе у разных предпринимателей может быть одинаковый показатель прибыли. Однако один может вести эффективный бизнес, а второй – ничего не зарабатывать, а то и вовсе идти в минус.

Практически в любом бизнесе сложно отследить реальный доход, так как это может быть не только теневой приток денег, но и определенные условия работы по сменам или сезонам.

Кроме всего прочего, все представленные финансовые данные банк должен просматривать вручную, так как автоматически просчитать все риски невозможно. Поэтому не все банки захотят тратить столько времени на рассмотрение такого клиента.

Способы получения и условия по ипотеке для ИП и собственников бизнеса

1. Самый реальный способ получить от банка положительный ответ – иметь 50% и более от стоимости жилья наличными для первоначального взноса.

2. Созаемщики. Если они являются наемными работниками, тогда совокупный доход будет высчитываться по стандартным справкам о доходах (2-НДФЛ или справка по форме банка).

3. Наличие залога. Если у бизнесмена есть в качестве залога недвижимость, своя или кого-то из родных, банк, скорее всего, не откажет в выдаче займа.

4. Расчетный счет в банке, где будет оформляться ипотека.
Предприниматель может перевести в этот банк все свои обороты, которые покажут финансовое состояние клиента. Однако для того, чтобы в банке сформировалась история движения средств, важно в течение полугода-года активно использовать расчетный счет. После этого можно смело подавать заявку на получение ипотеки.

Порой банки не кредитуют определенные сферы бизнеса из-за больших рисков, связанных с его ведением. Например, к таким сферам относят игорный бизнес. Как правило, для ИП и собственников бизнеса процентная ставка выше стандартной на 1-3%.

Пакет документов для ИП и собственников бизнеса

1. Паспорт РФ, СНИЛС, ИНН заемщика.
2. Паспорт РФ, СНИЛС, ИНН созаемщиков, если такие имеются.
3. Данные о личности заемщика и его репутации.
4. Заключение по финансовому состоянию.
5. Информация о жилье, которое предоставляется в ипотеку.
6. Свидетельство о постановке на учет ИП.
7. Выписка из ЕГРИП.
8. Выписка из реестра предпринимателей. Срок не позднее 3-10 дней на момент подачи документов в банк.
9. Налоговая декларация 3-НДФЛ и отчет о финансах за указанные банком периоды. При этом не должно быть убытков и минусов.
Банк изучает кредитную историю, все займы и ссуды, ранее взятые займы, а также наличие штрафов, просрочек, пеней. Банк вправе затребовать любые иные документы по бизнесу заемщика, в том числе за прошлые годы.
10. Документы на недвижимость:
• свидетельство на право собственности;
• выписка из реестра прав на недвижимость;
• данные о собственнике жилья и всех, кто там зарегистрирован;
• экспертная оценка рыночной стоимости.

Процедура оформления ипотеки для ИП и собственников бизнеса с компанией «Кредитный двор»

Для начала рекомендуем вам прочитать отзывы наших клиентов в группе Вконтакте.

С нашей помощью вы сможете приобрести жилье в ипотеку не только в Уфе или Республике Башкортостан, но и в любой точке России.

Наша компания минимизирует все ваши действия, беря на себя основную подготовку документов для заключения ипотечного договора с банком:

1. Индивидуально под вас подбираем банки, которые вам подойдут лучше всего. Учитываем все ваши пожелания.

2. На следующем этапе мы формируем заявку для подачи в банк. Заполняем за вас анкету и помогаем собрать необходимые документы в виде сканов или фотографий. Мы берем на себя все вопросы, связанные с банком, избавляя вас от необходимости тратить время на посещение банка.

3. После одобрения ипотеки вы сможете приобрести понравившийся вам объект. Для этого мы собираем документы на объект, заказываем оценку и направляем все это в банк на рассмотрение.

4. За одобрением объекта следует процедура подписания кредитного договора и оплата страховки — страхуется титул, имущество и ваша жизнь.

5. После перехода права собственности вам останется только получить ключи. Имейте ввиду, что пока ипотека не выплачена, объект остается в залоге у банка. После погашения ипотеки обременение снимается и объект переходит в вашу полную собственность.

Контакты

Всегда рады видеть вас в нашем офисе

Телефон:
+7 (347) 299-02-02

Адрес:
г. Уфа, ул. Цюрупы, д. 91/93, этаж 8, офис 1 (БЦ «БСК»)
ост. Центральный рынок

Режим работы:
пн — пт с 10:00 до 20:00
сб с 11:00 до 17:00
вс — выходной

Электронная почта:
[email protected]

Кредитный двор

Телефон:
+7 (347) 299-02-02

Адрес:
г. Уфа, ул. Цюрупы, д. 91/93, этаж 8, офис 1 (БЦ «БСК»)
ост. Центральный рынок

Режим работы:

пн — пт с 10:00 до 20:00
сб с 11:00 до 17:00
вс — выходной

Электронная почта:
[email protected]

© 2022 ООО «МФОКонсалт»
«Кредитный Двор»

Главная

Ипотека

Спецпредложения

Как получить ипотечный кредит для самозанятых

Хотя получить ипотечный кредит в качестве работника W-2 может быть проще, чем если бы вы работали не по найму, вам не нужно бежать обратно в свою кабинку, чтобы претендовать на ипотечный кредит. Некоторые кредиторы могут быть обеспокоены тем, что вы не будете получать достаточно стабильного дохода, чтобы выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке, а другие могут просто не захотеть иметь дело с дополнительными документами, которые могут быть связаны с предоставлением ипотеки самозанятому лицу.

Но не волнуйтесь — если вы ищете ипотечный кредит для самозанятых, есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы сделать себя более привлекательным кандидатом на получение кредита.

Ключевые выводы

• Самозанятые заемщики могут улучшить свои перспективы, повысив свой кредитный рейтинг, предложив более крупный первоначальный взнос или погасив задолженность, среди прочих стратегий.
• Одна из проблем, с которой сталкиваются самозанятые лица, заключается в том, что они используют деловые расходы для уменьшения налогооблагаемого дохода, что означает меньший доход, соответствующий требованиям для ипотеки.
• Обычные ссуды, ссуды FHA и ссуды с банковскими выписками входят в число вариантов ипотеки для самозанятых.
• Также можно оформить совместную ипотеку или привлечь поручителя.

Нажмите «Играть», чтобы узнать о получении ипотечного кредита для индивидуальных предпринимателей

Недостатки получения ипотечных кредитов для индивидуальных предпринимателей

Кредиторы не всегда считают самозанятых идеальными заемщиками. Заемщики, которые являются наемными работниками, могут считаться особенно кредитоспособными из-за их стабильных, легко поддающихся проверке доходов, особенно если они также имеют отличные кредитные рейтинги. Заемщики, работающие не по найму, должны будут предоставить больше документов для подтверждения дохода по сравнению с традиционными работниками, которые могут предоставить форму W-2.

Еще одним препятствием для получения ипотечного кредита для самозанятых является то, что у самозанятых есть деловые расходы. Хотя вычет этих затрат помогает владельцам бизнеса уменьшить свой налогооблагаемый доход, это также означает, что их налоговые декларации показывают более низкий годовой доход, что может заставить кредиторов задаться вопросом, зарабатывает ли заемщик достаточно денег, чтобы позволить себе дом. Наконец, банки могут захотеть увидеть более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV) от самозанятых заемщиков, а это означает, что заемщику необходимо будет внести более крупный первоначальный взнос.

Когда экономические условия далеки от идеальных, кредиторы, как правило, требуют более высокие кредитные рейтинги, более крупные авансовые платежи и больше документации для одобрения ипотечных и других кредитов. Более строгие требования могут тяжелее сказаться на самозанятых, но с некоторыми кредиторами обычно легче работать, чем с другими.

Станьте привлекательным кандидатом на получение ипотечного кредита

Заемщики, которые знают, что они могут вносить платежи по ипотечному кредиту, который они хотят, могут сделать некоторые или все из следующих действий, чтобы повысить свои шансы на получение ипотечного кредита для самозанятых.

Оптимизируйте соотношение долга к доходу

Увеличьте свои шансы на получение одобрения на ипотеку для самозанятых, оптимизировав соотношение долга к доходу (DTI). Вы можете сделать это, увеличив свой доход и сократив свой долг. Самый простой способ оптимизировать свой коэффициент — делать покупки на нижнем уровне того, что ипотечный калькулятор (например, приведенный ниже) говорит, что вы можете себе позволить. Если калькулятор показывает, что вы можете позволить себе дом за 500 000 долларов, постарайтесь уложиться в бюджет ниже 350 000 долларов. Это даст вам больше гибкости в вашем бюджете, чтобы инвестировать в свой соло 401 (k) и повысит вероятность того, что вы получите одобрение на ипотеку для самозанятых.

Создание послужного списка самозанятых

Если вы сможете показать, что умеете играть в самозанятость и выигрывать, кредиторы с большей охотой дадут вам шанс. У вас должен быть как минимум двухлетний опыт работы на себя, подтвержденный налоговой отчетностью. Стабильный или растущий доход также сделает вас более привлекательным.

Максимальный кредитный рейтинг

В любой ситуации с кредитом более высокий кредитный рейтинг сделает вас более привлекательным кандидатом для получения одобрения и получения права на более низкие процентные ставки.

Предложить большой первоначальный взнос

Чем выше капитал в доме, тем меньше вероятность того, что заемщик уйдет от него во время финансового напряжения.

Банк будет считать заемщика менее рискованным, если он заранее вложит много денег в покупку.

Наличие значительных денежных резервов

В дополнение к большому первоначальному взносу наличие большого количества денег в резервном фонде показывает кредиторам, что даже если ваш бизнес резко упадет, вы сможете продолжать вносить ежемесячные платежи за жилье. Увеличьте свои сбережения, чтобы вы были готовы покрыть налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и любые расходы на техническое обслуживание и ремонт.

Погасить потребительский долг

Чем меньше у вас ежемесячных платежей по долгу в процессе оформления ипотечного кредита для самозанятых, тем легче вам будет платить по ипотечному кредиту. Если вы погасите свои кредитные карты и автомобильные кредиты, вы можете даже претендовать на более высокую сумму кредита, потому что у вас будет больше денежного потока.

Предоставить документацию

Желание и готовность полностью документировать свой доход с помощью налоговых деклараций за предыдущие годы, отчетов о прибылях и убытках, балансовых отчетов и банковских выписок увеличивает ваши шансы на получение ипотечного кредита для самозанятых и получение более выгодных ставок.

Ваш кредитор может также запросить некоторые или все из следующего:

• Список долгов и ежемесячных платежей для вашего бизнеса
• Список активов (сберегательные счета, инвестиционные счета и т. д.)
• Дополнительные источники дохода (алименты, социальное обеспечение и т. д.)
• Подтверждение вашего бизнеса или личного — статус занятости (бизнес-лицензия, письма от клиентов, отчеты вашего бухгалтера и т. д.)
• Подтверждение текущих арендных или ипотечных платежей

Самозанятые заемщики заполняют такое же заявление на получение кредита, как и все остальные.

Ипотечные опционы для самозанятых

Если вы работаете не по найму и не имеете права на обычную ипотеку, некоторые кредиторы по-прежнему предлагают кредиты, которые могут подойти. Обычные ипотечные кредиты не гарантируются федеральным правительством, поэтому они обычно имеют более строгие требования к кредитованию. Вот еще несколько вариантов ипотечного кредита для самозанятых:

Кредит FHA

Кредит Федерального жилищного управления (FHA) — это ипотечный кредит, застрахованный Федеральным жилищным управлением (FHA) и выданный кредитором, утвержденным FHA. Кредиты FHA предназначены для заемщиков с низким и средним доходом. Они требуют более низкого минимального первоначального взноса — всего 3,5% — и более низкого кредитного рейтинга, чем многие обычные кредиты.

Поскольку ссуды FHA застрахованы на федеральном уровне, что означает, что кредиторы защищены в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотеке, кредиторы FHA могут предлагать более выгодные условия заемщикам, которые в противном случае не могли бы претендовать на ипотечный кредит, включая более низкие процентные ставки. Это означает, что также может быть легче претендовать на кредит FHA, чем на обычный кредит.

Имейте в виду, что кредиты FHA сопряжены со значительными другими расходами, в том числе с крупной авансовой страховой премией по ипотеке, поэтому оставьте это в качестве резервного варианта, если вы не можете получить одобрение на обычную ипотеку для самозанятых.

Выписка из банка по кредиту

Ссуды с выпиской из банка, также известные как ссуды с альтернативными документами, позволяют заемщикам подать заявку на ссуду без предоставления традиционных документов, подтверждающих доход, таких как налоговые декларации и формы W-2. Вместо этого кредиторы просматривают ваши банковские выписки за 12–24 месяца, чтобы оценить доход от вашего бизнеса.

Процентные ставки по кредитам с выпиской из банка, как правило, выше, поскольку кредитор берет на себя больший риск.

Совместная ипотека

Получение совместной ипотеки с созаемщиком, который является сотрудником W-2, таким как вторая половинка, супруг или доверенный друг, который будет владеть вашим домом, — это еще один способ улучшить ваши шансы на получение одобрения на ипотеку, если вы самозанятый. Созаемщик дает больше уверенности вашему кредитору в том, что существует стабильный доход для погашения долга. Тем не менее, вашему созаемщику также потребуется хорошая кредитная история и соотношение долга к доходу от низкого до среднего, чтобы претендовать на вас.

Привлечь поручителя

Наконец, родитель или другой родственник может захотеть подписать ваш ипотечный кредит. Имейте в виду, что этот человек должен быть готов и в состоянии взять на себя полную ответственность за кредит, если вы по умолчанию.

Это много, чтобы спросить.

Можете ли вы получить ипотечный кредит, если вы работаете не по найму?

Да, вы можете получить ипотечный кредит, если вы работаете не по найму. Как правило, вам нужно будет подтвердить двухлетнюю историю доходов от самозанятости с помощью налоговых деклараций.

Труднее ли получить ипотечный кредит, если вы работаете не по найму?

Да, получить ипотечный кредит может быть сложнее, если вы работаете не по найму. Вам нужно будет предоставить больше документов, чем тому, кто работал на одной и той же W-2 в течение нескольких лет. Некоторые кредиторы не работают с самозанятыми лицами из-за повышенных требований к андеррайтингу.

Какая история доходов мне нужна для ипотечного кредита для самозанятых?

Чем дольше вы сможете подтвердить историю доходов от самозанятости в той же отрасли, тем больше вероятность того, что вам одобрят ипотеку. Как правило, вы должны иметь документально подтвержденный доход от самостоятельной занятости не менее двух лет на уровне или выше уровня, необходимого для получения кредита, который вы хотите.

Ипотека для самозанятых дороже?

Не обязательно. Убедитесь, что вы заключаете наилучшую сделку, получив предварительно одобренные котировки от нескольких кредиторов и сравнив оценки кредита.

Итог

Если сотрудник W-2 потеряет работу, его доход упадет до нуля в мгновение ока из-за отсутствия пособий по страхованию от безработицы (UI). Самозанятые часто имеют несколько клиентов и вряд ли потеряют их всех сразу, что дает им больше гарантий занятости, чем обычно считается.

Конечно, самозанятые лица уже привыкли к тому, что им приходится прилагать дополнительные усилия для заполнения дополнительных налоговых форм, получения бизнес-лицензий, привлечения новых клиентов и поддержания бизнеса. Вооружившись небольшими знаниями и терпением, они также могут найти способы претендовать на ипотеку для самозанятых.

Ипотечный кредит для самозанятых | Требования 2023

Ипотечные кредиты для самозанятых являются общими

Самозанятые заемщики ипотечных кредитов могут подавать заявки на все те же кредиты, что и «традиционно» занятые заемщики. К вам применяются те же стандарты в отношении кредита, долга, первоначального взноса и дохода, что и к соискателям, работающим по найму.

Часть, которая может быть сложной, — это документальное подтверждение вашего дохода. Для подтверждения вашего денежного потока в качестве владельца бизнеса, подрядчика, фрилансера или рабочего может потребоваться больше документов, чем для сотрудников W-2. Если вы соблюдаете правила кредитования и можете документально подтвердить стабильный и надежный денежный поток, самозанятость не должна останавливать вас от покупки дома или рефинансирования.

---

В этой статье (Перейти к…)

• Требования для самозанятых
• Соответствующий доход
• Документирование дохода
• Расчет дохода
• Ипотечные кредиты для самозанятых
• Определение статуса самозанятого
• Совместные кредиты
• Кредиторы для самозанятых
• Советы по утверждению 9 0010

---

Требования к ипотечному кредиту для самозанятых заемщиков

Большинству ипотечных кредиторов требуется не менее двух лет стабильной самостоятельной занятости, прежде чем вы сможете претендовать на получение жилищного кредита. Кредиторы определяют «самозанятого» как заемщика, владеющего 25% или более долей в бизнесе, или того, кто не является сотрудником W-2.

Однако из правила двух лет есть исключения:

• Вы можете соответствовать требованиям, проработав всего один год самостоятельно, если вы можете продемонстрировать двухлетний опыт работы в аналогичной сфере. Вам нужно будет документально подтвердить такой же или больший доход на новой должности по сравнению с позицией W2
• Некоторые кредиторы даже засчитают один год связанной работы плюс один год формального образования или обучения в качестве приемлемого трудового стажа

Если вы работаете не по найму менее одного года, вы вряд ли сможете претендовать на получение ипотечного кредита.

Требования кредитной программы

В дополнение к подтверждению трудового стажа самозанятые заемщики должны соответствовать стандартным требованиям кредитной программы. Рекомендации различаются в зависимости от типа кредита (подробнее об этом ниже). Но в целом вы должны ожидать, что кредитор будет учитывать следующие критерии в дополнение к вашей занятости и доходу:

• Кредитный рейтинг
• Кредитная история
• Текущие долги (для вашего отношения долга к доходу)
• Ликвидные сбережения и активы (для вашего первоначального взноса и закрытия)

Кредиторы тщательно изучат как недвижимость, которую вы хотите, так и ваши личные финансы. Тип имущества (дом, квартира и т. д.) и предполагаемое использование (основное место жительства, загородный дом, инвестиционная недвижимость) будут влиять на типы ипотечных кредитов, на которые вы имеете право, а также на вашу процентную ставку.

Как претендовать на получение ипотечного кредита с доходом от самозанятости

Ипотечные кредиторы, как правило, рассматривают любой источник стабильного дохода, который является стабильным, последовательным и постоянным. Это означает, что все виды дохода от самозанятости имеют право на ипотечное финансирование, включая (но не ограничиваясь):

• Владельцы бизнеса
• Доход от фрилансеров
• Работа по контракту
• Сезонная работа
• Подработка и подработка

Эти виды дохода могут рассматриваться как самостоятельные доходы или как дополнительные средства помимо основного источника дохода. Кредиторы иногда даже подсчитывают доход от безработицы для контрактных или сезонных работников с регулярной, документально подтвержденной историей получения безработицы в межсезонье.

Для любого источника дохода ваш кредитный специалист должен определить, будет ли он «постоянным». Как правило, это означает, что доход, вероятно, сохранится в течение как минимум трех лет после закрытия кредита. Таким образом, ваши деловые перспективы должны выглядеть хорошо. История снижения дохода не улучшит ваши шансы с ипотечным кредитором.

Для самозанятых заемщиков кредитный специалист может провести проверку бизнеса заемщика, чтобы определить его стабильность и вероятность того, что их доход останется на том же уровне. Если вы работаете в отрасли, переживающей спад — например, владелец отеля во время пандемии коронавируса или строитель во время жилищного краха — это может вызвать проблемы с вашим одобрением.

Ипотечные кредиторы учитывают только налогооблагаемый доход

Если вы надеетесь купить дом или рефинансировать, работая не по найму, этот пункт является ключевым: кредиторы учитывают только налогооблагаемый доход по вашей ипотеке.

Андеррайтеры используют несколько сложную формулу, чтобы определить «квалифицированный доход» для самозанятых заемщиков. Они начинаются с вашего налогооблагаемого дохода и добавляют определенные вычеты, такие как амортизация, поскольку это не фактические расходы, которые происходят с вашего банковского счета.

Владельцы бизнеса и другие самозанятые работники часто берут столько вычетов, сколько могут. Хотя это может сэкономить вам много денег с подоходным налогом, это также может повредить вам, когда дело доходит до вашей заявки на ипотеку.

Предположим, вы зарабатываете 6000 долларов в месяц. Но после вычетов ваш налогооблагаемый доход составляет всего 4000 долларов в месяц. Вот как меняется ваш бюджет на покупку дома:

Ежемесячный доход	6000 долларов США (всего)	4000 долларов США (налогооблагаемые)
Фиксированная процентная ставка на 30 лет	3,5 %	3,5%
Текущие ежемесячные долги	300 долл. США	300 долл. США
Первоначальный взнос	40 000 долл. США	40 000 долларов США
Максимальная цена дома*	407 800 долларов США	250 000 долларов США

*В примере предполагается, что максимальное отношение долга к доходу составляет 36%

В этом примере потеря 2000 долларов США из вашего ежемесячного дохода сокращает ваш бюджет на покупку жилья более чем на 150 000 долларов США.

Выписка из банка кредиты

Некоторые самозанятые заемщики решают эту проблему, используя тип ипотечного кредита, называемый кредитом с выпиской из банка, который позволяет вам претендовать на получение кредита на основе общей суммы средств, поступающих в ваш банк, а не деклараций по подоходному налогу.

«Кредиты с банковскими выписками могут быть полезны для покупателей, у которых нет доходов в течение 1-2 лет, чтобы подтвердить доход», — говорит Джон Мейер, кредитный эксперт The Mortgage Reports и лицензированный MLO.

Однако ссуды с выпиской из банка считаются неквалифицированными (не QM) ипотечными кредитами. Это означает, что им не хватает некоторых средств защиты прав потребителей, предусмотренных в крупных кредитных программах, и у них более высокие процентные ставки.

Большинство самозанятых заемщиков придерживаются основных кредитных программ с более низкими процентными ставками, даже если сумма их кредита может быть меньше.

Как документально подтвердить доход самозанятого

В большинстве случаев самозанятые заемщики по ипотечному кредиту должны предоставить следующие документы, подтверждающие их доход ипотечному кредитору:

• Два года декларации по подоходному налогом на налоговые налога
• Два года деклараций о бизнес-налоговых декларациях, включая расписания K-1, 1120, 1120S
• Бизнес-лицензия
• .

  Эти документы могут быть подготовлены сертифицированным бухгалтером (CPA), бухгалтером или налоговым специалистом. Специалисты по налогам привыкли к таким запросам на получение ипотечного кредита. Ваш CPA может даже отправить вам всю необходимую документацию по электронной почте в тот же день.

  В дополнение к документам, необходимым для обычного финансирования, покупатели жилья, подающие заявку на крупный кредит, часто должны предоставить подписанное письмо CPA, в котором говорится, что вы все еще в бизнесе.

  Если предприятие является индивидуальным предпринимателем, а не товариществом, корпорацией или корпорацией типа S, возможно, вам не придется подавать налоговые декларации.

  Если вы работали не по найму в одном и том же бизнесе в течение пяти или более лет, вам может потребоваться предоставить налоговую декларацию о деятельности и/или индивидуальном налоге только за один год вместо двух.

  Наконец, для самозанятых заемщиков, которые ранее платили сами, правила ипотеки от июня 2016 года гласят, что заемщику больше не нужно доказывать доступ к доходу от бизнеса. Заявителю, однако, все еще может потребоваться показать, что бизнес зарабатывает достаточно, чтобы поддерживать снятие дохода.

  Как бороться с несоответствием доходов

  Если ваш доход не является регулярным и надежным, кредиторы, как правило, не будут его учитывать. Тем не менее, многие предприятия проходят через взлеты и падения. Например, застройщик, открывающий новое сообщество, может иметь большие расходы в течение года на покупку недвижимости, получение разрешений и строительство домов. Бизнес может показать небольшой доход или даже большие убытки.

  Однако в следующем году дома продаются, и доходы резко возрастают. Если вы подаете заявку на получение кредита в течение «неудачного» года, вам придется доказать кредитору, что ваш бизнес здоров и что это нормальная ситуация.

  В подобных случаях вашему кредитному специалисту может потребоваться дополнительное подтверждение дохода. Будьте готовы предоставить андеррайтерам налоговые формы за три, четыре или пять лет и заявление от вашего бухгалтера, чтобы показать это.

  Вы также должны быть готовы объяснить любое значительное снижение дохода по сравнению с прошлым годом, когда вы подаете заявление на получение ипотечного кредита в качестве индивидуального предпринимателя.

  Должен ли я сообщать о доходах от самозанятости?

  Если у вас есть работающая не по найму побочная работа, вам, возможно, не придется сообщать своему кредитору о доходах от самозанятости. Например, если вы являетесь сотрудником W-2, но вы ездите на такси или работаете фрилансером за дополнительные деньги

  Fannie Mae и Freddie Mac говорят, что для обычных кредитов нет необходимости сообщать о доходах самозанятых, если они не используются для получения ипотечного кредита. Другими словами, если вы можете претендовать на получение помощи только на основании дохода W-2 и личных сбережений, не используя средства на бизнес-счете, тогда ваш кредитор может игнорировать доход от самозанятости, и вам не нужно его документально подтверждать.

  Это положение распространяется также на заемщиков, живущих за счет пенсионного дохода, дохода по линии социального обеспечения, пенсионных выплат или дивидендов. Обратите внимание, что эти правила применяются к соответствующим жилищным кредитам (Fannie Mae и Freddie Mac). Правила для других кредитов могут отличаться

  Как рассчитать доход от ипотечного кредита для самозанятых

  Чтобы рассчитать доход от ипотечного кредита для самозанятых в процессе ипотечного кредита, кредиторы обычно усредняют ваш доход за последние два года и разбивают его по месяцам.

  «Кредитные офицеры будут использовать наихудший сценарий», — говорит Мейер. «Поэтому, если вы заработали меньше в последний год, мы будем использовать среднее значение за 12 месяцев, а если оно увеличивается из года в год, то среднее значение за 2 года».

  Например, предположим, что ваши налоговые декларации за последние два года показывают доход в размере 65 000 и 75 000 долларов США. Вот как кредитор рассчитывает ваш ежемесячный доход для квалификационных целей.

  • Первый год: 65 000 долларов США
  • Второй год: 75 000 долларов США
  • Среднегодовой доход: 70 000 долларов США (65 000 долларов США + 75 000 долларов США / 2)
  • Ежемесячный доход: 5 830 долларов (70 тысяч долларов / 12)

  Этот расчет показывает кредитору, что у вас есть 5 830 долларов в месяц для расходов на жилье и другие расходы.

  Как DTI влияет на вашу заявку на ипотеку

  Андеррайтеры не рассматривают доход в вакууме. Они смотрят на это в контексте ваших существующих долгов. Это известно как отношение вашего долга к доходу или DTI.

  DTI измеряет ваши текущие текущие долги, такие как кредитные карты, автокредиты и студенческие кредиты, в сравнении с вашим валовым ежемесячным доходом. Кредиторы вычитают ваши текущие долги, чтобы увидеть, сколько денег «осталось» каждый месяц для выплат по ипотеке.

  Кредиторы часто предпочитают DTI ниже 45%. В приведенном выше примере это означает, что ежемесячно на погашение долга, включая ипотеку, может идти не более 2620 долларов.

  Допустим, вы уже ежемесячно платите 500 долларов США за автокредит и кредитные карты. Вот как кредитор использует этот номер DTI для расчета вашего бюджета на покупку дома:

  .
  • Ежемесячный доход: 5 830 долларов США
  • Максимальный DTI: 45%
  • Макс. общая сумма долговых платежей: 2620 долларов США (0,45 x 5830 долларов США)
  • Существующие долги: 500 долларов США в месяц
  • Макс. ипотечный платеж: $2,120 ($2,620 — $500)

  Этот ежемесячный бюджет в размере $2,120 даст вам гораздо меньшую сумму кредита, чем полный ежемесячный доход в размере $5,830. Вот почему заемщики должны знать о своем соотношении долга к доходу при составлении бюджета на домовладение.

  DTI может быть вдвойне важен для самозанятых заемщиков, поскольку крупные налоговые списания могут снизить ваш доход в глазах кредитора. Таким образом, существующие долги займут большую долю вашего утвержденного бюджета. Если вы предвидите эту проблему, возможно, стоит попытаться погасить некоторые текущие долги, прежде чем подавать заявку на ипотечный кредит.

  Типы ипотечных кредитов для самозанятых

  Все основные ипотечные программы открыты для самозанятых заемщиков, включая соответствующие кредиты (при поддержке Fannie Mae и Freddie Mac) и кредиты, поддерживаемые государством FHA, VA и USDA.

  Вкратце, вот сравнение вариантов кредита.

  Обычные кредиты для самозанятых

  Обычные кредиты, также известные как соответствующие кредиты, представляют собой ипотечные кредиты, которые могут быть приобретены Fannie Mae или Freddie Mac. Большинство ипотечных кредитов в США являются соответствующими кредитами.

  Fannie Mae и Freddie Mac будут квалифицировать самозанятых заемщиков после как минимум двух лет работы на себя или, по крайней мере, с одним годом самостоятельной работы, а также задокументированной историей не менее двух лет получения сопоставимого дохода на сопоставимой должности. .

  Помимо этих рекомендаций, соответствующие кредиты требуют:

  • 620 минимальный кредитный рейтинг
  • 3% минимальный первоначальный взнос
  • Соотношение долга к доходу ниже 45%, в большинстве случаев
  • Сумма кредита в пределах соответствующих кредитных лимитов

  Если ваш кредитный отчет показывает хорошую кредитную историю и у вас средний или крупный первоначальный взнос (10-20%), обычная ипотека часто является наиболее доступным вариантом.

  Покупатели жилья, сделавшие первоначальный взнос не менее 20%, могут избежать частного ипотечного страхования (PMI) по этим кредитам. То же самое касается домовладельцев, которые рефинансируют не менее 20% собственного капитала. Избегая PMI, вы можете значительно сэкономить по сравнению, скажем, с ипотекой FHA.

  Кредиты FHA для самозанятых

  ипотечных кредитов FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией. Эти кредиты часто лучше всего подходят для покупателей с низким кредитом и впервые приобретающих жилье, потому что они имеют более мягкие требования.

  Чтобы претендовать на финансирование FHA, вам нужно только:

  • 580 кредитный рейтинг или выше
  • 3,5% первоначальный взнос
  • DTI ниже 50% (зависит от кредитора)
  • Планируете использовать недвижимость в качестве основного места жительства
  • Сумма кредита в рамках текущих лимитов кредита FHA
  90 002 Для себя- для работающих заемщиков FHA также требует двухлетнего опыта самостоятельной занятости — или одного года самостоятельной занятости плюс два года на соответствующей должности с аналогичным доходом. Если у вас есть один год на аналогичной должности и один год формального обучения или образования, FHA может считать это приемлемым двухлетним стажем.

  FHA обычно требует два года личных и коммерческих налоговых деклараций для документального подтверждения дохода от самозанятости.

  Однако вам может не потребоваться подавать налоговые декларации, если:

  • Ваши личные доходы показывают увеличение дохода за последние два года
  • Первоначальный взнос и расходы на закрытие , а не поступают с корпоративного счета
  • Ваш кредит не является рефинансированием наличными

  Кредиты VA для самозанятых

  Кредиты

  VA, гарантированные Департаментом по делам ветеранов, предназначены для ветеранов, военнослужащих и некоторых оставшихся в живых супругов. У них процентные ставки ниже рыночных и нет постоянного ипотечного страхования.

  Требования к ипотеке VA также довольно мягкие. В качестве самозанятого заемщика вам потребуется не менее двух лет на вашей текущей должности или один год работы на себя плюс двухлетний опыт работы.

  Другие требования включают:

  • 580-620 кредитный рейтинг (зависит от кредитора)
  • 0% первоначальный взнос
  • Приемлемая история обслуживания

  Ипотека VA всегда должна быть первой остановкой, если вы имеете право, поскольку это, как правило, самый дешевый жилищный кредит в продаже.

  Кредиты USDA для самозанятых

  Кредиты USDA — это ипотечные кредиты, гарантированные Министерством сельского хозяйства США. Эти ипотечные кредиты не требуют первоначального взноса и, как правило, имеют ставки ниже рыночных.

  Чтобы претендовать на финансирование Министерства сельского хозяйства США, вы должны иметь доход от низкого до среднего и проживать в квалифицированной «сельской местности». Кандидаты, работающие не по найму, должны иметь двухлетний опыт работы в своей текущей должности или по крайней мере один год самостоятельной работы и два предыдущих года на соответствующей должности.

  Другие требования для ипотеки USDA включают:

  • 640 кредитный рейтинг или выше
  • 0% первоначальный взнос
  • Доход не более чем на 15% выше медианного района
  • Недвижимость представляет собой дом на одну семью
  • Вы используете 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой

  Сельские требования по ипотеке USDA могут показаться ограничительными. Но на самом деле большая часть территории США считается сельской по определению Министерства сельского хозяйства США. Поэтому, если этот тип кредита вам подходит, стоит спросить кредитора, соответствуете ли вы и ваш дом требованиям.

  Альтернативные ипотечные кредиты для самозанятых

  Ипотечные кредиты для самозанятых приобрели репутацию трудных после жилищного кризиса. Это связано с тем, что многие самозанятые лица не показывают достаточный доход, когда кредитор определяет «доход» в нижней строке вашей личной налоговой декларации. И старые кредиты с «заявленным доходом» или «без подтверждения дохода», которые эти заемщики использовали в прошлом, исчезли.

  Однако альтернативные программы позволяют считать весь денежный поток вашего бизнеса (сумму, которую вы фактически приносите) доходом. Их часто называют программами банковских выписок. В соответствии с этими рекомендациями вы предоставляете 12 или 24 месяца ваших личных и / или коммерческих банковских выписок. Кредиторы анализируют денежные средства, поступающие каждый месяц, усредняют их и используют эту сумму (или какую-либо формулу, основанную на этой сумме), чтобы получить соответствующий доход.

  Обратите внимание, что эти программы обычно имеют более высокие ставки по ипотечным кредитам, чем обычные кредиты, потому что они считаются не связанными с QM и, следовательно, более рискованными для кредиторов. Кредиты с выпиской из банка также может быть сложнее найти, поскольку основные кредиторы часто не предлагают их. Но есть много специализированных и не-QM кредиторов, которые делают.

  Как определить, являетесь ли вы самозанятым

  Вам не обязательно иметь собственный бизнес, чтобы считаться самозанятым.

  Кредитный специалист, скорее всего, сочтет вас самозанятым, если применимо любое из следующих условий:

  • Вы владеете 25% или более в бизнесе
  • Вы не получаете налоговые формы W-2
  • Не менее 25% вашего дохода приходится на самозанятость
  • Вы получаете налоговые формы 1099
  • Вы являетесь подрядчиком или фрилансер
  • Большую часть вашего дохода составляют дивиденды и проценты

  Если вы являетесь совладельцем бизнеса, но ваша доля составляет менее 25%, вы не считаетесь самозанятым для целей ипотечного кредита.

  Помните, что в соответствии с правилами кредитования Fannie Mae и Freddie Mac вы не обязаны сообщать о доходах от самозанятости. Если у вас есть внештатная работа или малый бизнес, и вам не нужен доход от этого, чтобы получить квалификацию, ваш кредитор может проигнорировать это в вашей заявке на ипотеку.

  Можно ли получить совместную ипотеку, если один человек работает не по найму?

  Возможно, вы хотите подать заявление вместе с супругом или созаемщиком, но один из вас работает не по найму, а другой традиционно работает. Большинство ипотечных кредиторов устроит это, при условии, что доход от самозанятости соответствует перечисленным выше рекомендациям, а оба заявителя соответствуют требованиям по кредиту.

  У вас также есть вариант вместо для подсчета источника дохода вашего созаемщика, если хотите. Если вы имеете право на получение кредита на собственный доход, а ваш созаемщик работает не по найму, кредиторы могут игнорировать этот бизнес при андеррайтинге.

  Почему вы хотите, чтобы они игнорировали это дело? Потому что многие небольшие предприятия или даже более крупные стартапы не показывают доход в налоговых декларациях. По крайней мере, на бумаге они приносят убытки. Хотя эти списания бизнеса отлично подходят для снижения налогов, они могут уменьшить ваш квалифицируемый налогооблагаемый доход, когда вы подаете заявку на финансирование дома.

  Какой кредитор лучше всего подходит для самозанятых ипотечных кредитов?

  Самозанятым заемщикам не нужно искать специализированных кредиторов. Почти любая ипотечная компания может одобрить вашу заявку с доходом от самозанятости. Это означает, что у вас есть возможность выбрать желаемый тип кредита и низкую процентную ставку.

  Имейте в виду, что почти каждый кредитор рассчитывает ваш доход на основе налоговых деклараций. Таким образом, сумма, которую вы зарабатываете, может выглядеть меньше, чем она есть на самом деле.

  Можно квалифицироваться на основании банковских выписок, а не налоговых деклараций, но таких кредиторов труднее найти, и они взимают более высокие процентные ставки. См. наш список кредиторов банковских выписок.

  Большинство самозанятых заемщиков идут по обычному пути и подают заявку на получение обычного или поддерживаемого государством кредита у крупного кредитора. Это позволяет вам совершать покупки и пользоваться преимуществами сегодняшних сверхнизких цен.

  Советы по получению ипотечного кредита для самозанятых

  Если вы работаете не по найму и хотите купить дом, планируйте заранее. Работайте с ипотечным специалистом и привлекайте также своего бухгалтера.

  Вы можете изменить способ списания своих коммерческих расходов и сумму налогооблагаемого дохода, которую вы показываете. Кроме того, вы можете внести поправки в предыдущие налоговые декларации, чтобы показать более высокий доход в прошлом.

  Учтите, что некоторые вычеты вам не повредят. Андеррайтеры добавляют их обратно в ваш налогооблагаемый доход:

  • Амортизация
  • Мили
  • Коммерческое использование дома
  • Истощение

  Вычеты, такие как питание, вычитаются из вашего дохода.