Инвестирование в новостройки: как совершить выгодную инвестицию в недвижимость в 2022 году – читать статью на Novostroy-M.ru

С какой целью инвестируют в недвижимость

В недвижимость можно инвестировать для:

• получения пассивного дохода. К такому способу заработка можно отнести приобретение недвижимости с последующей сдачей в долгосрочную или посуточную аренду;
• сохранения денег. Если просто копить деньги и никуда их не тратить и не вкладывать, они могут обесцениться из-за инфляции. Чтобы этого не произошло, приобретают недвижимость;
• получения дохода от продажи. Для этого недвижимость потом перепродают с наценкой.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость – плюсы и минусы инвестиций

Несмотря на то, что на недвижимость всегда есть спрос, это не означает, что вложение денег в дома, квартиры или другие объекты имеет только положительные стороны. К плюсам инвестирования в недвижимость относят следующее:

• относительную стабильность при правильном выборе объекта, который будет приобретаться;
• возможность получать доход при сравнительно небольших операционных затратах. Но такой плюс больше подходит для сдачи в аренду на длительный срок или для сдачи в посуточную аренду с помощью доверительного управления. Если собственник квартиры решит самостоятельно сдавать квартиру в посуточную аренду, на это придётся тратить достаточно времени. В частности, на общение с потенциальными арендаторами, на поселение и выселение жильцов, на уборку и решение проблем, которые могут возникать при порче арендаторами имущества;
• сравнительно небольшие риски. Даже при условии кризиса и инфляции реально продать жилье, если потребуются деньги. Дольщики могут сделать это до сдачи дома или уже после приема готовой квартиры. В случае продажи на этапе строительства заключается договор уступки права требования;
• рост стоимости недвижимости, который в большинстве случаев наблюдается для объектов, приобретенных на стадии котлована.

К недостаткам инвестиций в недвижимость можно отнести следующее:

• слишком высокая стоимость недвижимости. При желании можно обратиться за ипотечным кредитом, но в этом случае нужно принимать во внимание размер переплаты за использование денег банка;
• слишком долгий срок окупаемости. В зависимости от выбранного способа получения дохода вложения могут окупиться через 10 лет или более длительный промежуток времени;
• наличие дополнительных расходов. Это могут быть расходы, связанные с содержанием недвижимости и уплаты налогов. Например, затраты на капитальный ремонт, на оплату коммунальных услуг, уплату налога за получение дохода от сдачи недвижимости в аренду или за продажу квартиры.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Деньги вкладывают в различную недвижимость, среди которой могут быть:

• жилой объект. При приобретении жилья нужно учитывать большое количество характеристик — город и район, в котором расположена недвижимость, инфраструктуру и прочие показатели;
• коммерческая недвижимость. Считается, что такой вариант больше подходит для инвесторов с опытом, которые смогут правильно оценить помещение на предмет выгоды его приобретения. При покупке коммерческих площадей чаще всего доход получают от сдачи помещения в аренду, а не от его продажи;
• земельный участок. Земельные участки в большинстве случаев более доступны с точки зрения затрат на квадратный метр, чем дома или квартиры. Кроме того, можно легче и быстрее оформить право собственности, нет необходимости оплачивать коммунальные услуги. При покупке земли чаще всего доход получают от перепродажи участка. Для долгосрочного вложения средств подходят земли сельскохозяйственного назначения, но более ликвидными считаются участки, которые предназначены для строительства;
• парковочное место. Получение дохода от покупки парковочного места подходит для крупных городов – после приобретения его можно будет сдавать в аренду.

При выборе жилой недвижимости для вложения средств часто предпочтение отдают новостройкам, причем тем, которые находятся еще на стадии котлована. Несмотря на то, что приходится ждать, пока объект сдадут, квартиру можно купить значительно дешевле уже готового объекта – как в новостройке, так и на рынке вторичной недвижимости.

Возможные риски вложений в новостройку – что может пойти не так и почему

Наиболее вероятными рисками могут быть следующие:

• неудачное расположение дома, в котором находится квартира. Чаще всего это происходит из-за того, что покупатель недостаточно тщательно оценивает район, улицу или квартал, в котором расположен строящийся дом. Еще такой риск может присутствовать потому, что построенный дом по определенным причинам не стал востребованным по не зависящим от дольщика причинам. Например, из-за того, что рядом закрыли торговый центр. Или из-за того, что застройщик не возвел обещанную инфраструктуру — школу, детский сад;
• возникновение форс-мажоров. Например, недалеко от возводимого дома откроют промышленное предприятие, что приведет к ухудшению экологической обстановки;
• снижение стоимости недвижимости. Часто цена квадратного метра новостройки растет, но бывает так, что по разным причинам она, наоборот, падает. И предугадать снижение цены не всегда возможно;
• замораживание строительства. Если застройщик будет признан банкротом, дольщик может получить деньги назад, в том числе и за счет компенсационного фонда. Но будет тяжело вернуть деньги за проценты, уплаченные банку, если для приобретения жилья по ДДУ были использованы средства финансовой организации. Даже если после замораживания строительства дом будет достроен, велик риск того, что дольщику придется ждать сдачи квартиры гораздо дольше, чем он рассчитывал, подписывая ДДУ;
• риск попасть на мошенника. При поиске объекта в строящемся доме можно попасть на компанию-мошенника. Это может быть фирма-однодневка или компания, которая продает чужое имущество, ведет строительство с нарушением норм законодательства. В таком случае дольщик рискует потерять деньги и не получить квартиру.

Порядок приобретения недвижимости на этапе строительства

Выбор объекта, который будет приобретаться

Перед тем, как остановить свой выбор на каком-то конкретном объекте, нужно оценить МКД с учетом таких моментов:

• транспортная доступность. Это удаленность от остановки, время, в течение которого можно добраться до центра города, частота, с которой ходят автобусы;
• инфраструктура. Если она не будет развита, может не хватать мест в детских садах, в школах, придется далеко ездить до ближайшей поликлиники. Такие факторы в дальнейшем могут негативно влиять на ликвидность объекта;
• наличие парковки и достаточность парковочных мест для жителей дома;
• наличие в непосредственной близости от строящегося дома супермаркетов, торговых центров.

Анализ компании-девелопера

На этом этапе стоит:

• проверить, как давно функционирует компания;
• узнать о других объектах компании, наличии недостроя;
• поинтересоваться отзывами жильцов домов, которые застройщик уже сдал, о качестве работы и недостатках объектов;
• ознакомиться с разрешением на строительство;
• проверить, не объявил ли застройщик о своем банкротстве.

Осмотреть площадку, где строится дом

Это не обязательный пункт и многие пренебрегают им. Но если есть возможность, лучше посмотреть, где ведутся работы. Кроме того, что можно увидеть, насколько интенсивно ведутся работы и реально оценить состояние инфраструктуры, размер двора и т.д.

Прийти в офис для общения с представителем компании девелопера

На этом этапе можно подробнее узнать о возводимом доме, стоимости квартир, вариантах отделки, планируемой дате завершения работ и прочих интересующих моментах.

Визит в банк, если квартира будет приобретаться за счет средств финансовой организации

Чтобы получить ипотеку, нужно направлять заявку в банки, в которых застройщик аккредитован. По желанию можно сначала выбрать банк, а потом среди застройщиков, которые аккредитованы, уже определить компанию, с которой стоит заключать ДДУ.

Самым выгодным вариантом может быть обращение в тот банк, в котором будущий заемщик получает заработную плату. Так есть возможность оформить ссуду с меньшей переплатой, в частности, с меньшей процентной ставкой.

Бронирование объекта и подписание договора

Этот этап предполагает выбор конкретной квартиры в строящемся доме и обсуждение всех ее параметров. В частности, именно на этом этапе устанавливается то, в каком виде будет сдаваться объект — с отделкой или без нее.

Обращение в банк

Если своих средств недостаточно, после согласования всех моментов и подписания договора бронирования будущий дольщик обращается в банк. Для этого предоставляется подписанный договор и необходимые документы, перечень которых можно уточнить в банке.

Подписание ДДУ и его регистрация

В ДДУ включается подробная информация об объекте, застройщике и дольщике, который приобретает квартиру. Подписанный договор обязательно регистрируют в Росреестре. Это предупреждает ситуации, в которых недобросовестный заказчик может заключить несколько договоров с разными людьми на один и тот же объект. Для регистрации объекта необходимо обратиться в МФЦ.

Проведение оплаты

Сделку заключают с переводом средств дольщика на эскроу-счет, что дополнительно защищает того, кто вкладывает свои деньги в строительство дома. До тех пор, пока девелопер не начнет сдавать первые квартиры в строящемся доме, деньги будут храниться на этом счету. После того, как будет сдана первая квартира, средства переводят на счет застройщика. При условии, что дом не был сдан в эксплуатацию, дольщик может расторгнуть договор и забрать свои деньги.

После перевода денег банком на эскроу-счет заемщик погашает ипотечный кредит в соответствии с полученным графиком ежемесячных платежей. В процессе выплаты ипотечного кредита заемщик может прибегнуть к его рефинансированию, если он найдет более выгодные условия. По желанию кредит можно выплатить раньше, в том числе за счет средств материнского капитала или других денег, например 450 тысяч, которые выделяют многодетным семьям для погашения ипотеки.

После того, как дом будет введен в эксплуатацию, дольщик принимает квартиру от застройщика и регистрирует право собственности. 

Как можно заработать больше

Чтобы повысить размер потенциального дохода, можно сделать следующее:

• сдавать квартиру нескольким арендаторам – отдельно по каждой комнате. В этом случае можно получить больший доход, но нужно учитывать, что из-за большего количества проживающих ремонт может требоваться чаще, а мебель и техника будут изнашиваться больше;
• сдавать квартиру в аренду посуточно. Посуточная аренда может быть востребована в городах, расположенных возле моря, в курортных районах, в исторических центрах городов;
• перевести помещение из жилого в нежилое. Если купить квартиру на первом этаже дома с удобным расположением, есть возможность потом сдавать ее как площадь для ведения бизнеса. Например, под кафе, столовую, парикмахерскую, пункт выдачи товара из маркетплейса. Напоминаем, что просто так сдать квартиру для ведения предпринимательской деятельности нельзя – сначала нужно перевести жилое помещение в категорию нежилого.

Как определить надежность застройщика при покупке новостройки

Как выявить незаметные дефекты в новостройках

Застройщик, управляющая компания и новосел: роковой треугольник. Кто за что отвечает при передаче новостройки дольщику?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Преимущества инвестирования в новое строительство недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования в жилую недвижимость, есть только два основных типа недвижимости, в которые вы можете инвестировать: новое строительство и перепродажа. Вторичная недвижимость чаще всего приобретается непосредственно у домовладельца, который жил в ней сам или сдавал ее в аренду арендаторам. Обычно они не покупаются у строителя или застройщика.

Новостройки – это те, которые приобретаются непосредственно у застройщика или застройщика, построившего недвижимость. Они собственник и продавец. У них нет места жительства, и они никогда не жили в нем раньше. Короче говоря, они считаются совершенно новыми. Инвестиции в новую строящуюся недвижимость могут предоставить инвесторам ряд преимуществ. Они, как правило, ценятся быстрее, чем старые объекты, поскольку часто строятся в растущих районах и предлагают современные удобства.

Благодаря современным удобствам и энергосберегающим характеристикам, новые жилые комплексы могут приносить более высокую арендную плату, чем старые жилые дома. Покупка недавно построенного дома может также предоставить налоговые льготы, такие как сниженная ставка налога на имущество в течение первого года и возможность требовать проценты по ипотеке и вычеты по налогу на имущество.

Если вы сосредоточены на инвестициях до обращения взыскания, обращения взыскания, продажи имущества, принадлежащего банку (REO), или продажи завещания, то вы, вероятно, будете покупать недвижимость для перепродажи. Однако иногда REO представляют собой новостройки, потому что банк лишил права выкупа застройщика или застройщика, который построил недвижимость, но не смог продать ее до обращения взыскания.

Вот некоторые из многочисленных преимуществ инвестирования в новостройки: 

Строителям обычно требуется очень небольшой депозит для обеспечения контракта на новостройку. Предоплата может варьироваться от 1000 долларов до 10% от покупной цены. Это иногда подлежит обсуждению и является большим преимуществом для инвесторов, которые предпочитают свести к минимуму свои наличные деньги до фактической даты закрытия.

Это относится как к новому строительству, так и к объектам недвижимости на стадии подготовки к строительству, когда недвижимость строится после принятия вашего договора купли-продажи и депозита.

Во время бума на рынке недвижимости, когда оценка выше обычного, небольшой депозит застройщика позволяет некоторым инвесторам получать прибыль, «перебрасывая» или уступая свои контракты на покупку другим инвесторам за определенную плату. Это имеет смысл только в том случае, когда второй инвестор получает выгоду от собственного капитала за счет скидок и повышения стоимости во время строительства. Однако это не является обычным явлением на современном рынке.

Новостройки требуют меньше обслуживания и ремонта, чем старые объекты, что помогает снизить расходы. В отличие от вторичной недвижимости, новостройки имеют гарантию застройщика, которая требуется по закону. Как правило, гарантия распространяется на материалы и качество изготовления, а также на все системы (электроснабжение, сантехника, отопление и кондиционирование воздуха и т. д.) на срок до двух лет.

Также предоставляется 10-летняя гарантия на основные элементы конструкции, такие как фундамент и стены подвала. Недвижимость при перепродаже редко включает гарантию на дом, если она не была куплена продавцом. Однако эти гарантии имеют ограничения и не столь обширны, как гарантии на новостройки.

Кроме того, отремонтированная недвижимость на вторичном рынке может не соответствовать действующим строительным нормам. Они могут быть менее энергоэффективными и содержать опасные строительные материалы, такие как асбест или свинцовая краска.

Новое строительство всегда можно найти на растущих и развивающихся рынках. Как инвестор в недвижимость, вы хотите инвестировать именно в это, чтобы снизить риск и максимизировать свою долгосрочную прибыль. Хотя вы также можете инвестировать в перепродажу недвижимости на тех же растущих рынках, вы лишаетесь других преимуществ, описанных в этой статье.

Как всегда, не забудьте провести исследование и изучить рынки, которые вы рассматриваете. Покупка новой недвижимости в районах, где работа, магазины и другие важные удобства находятся далеко, может поставить вас слишком далеко впереди кривой и ослабить перспективы ваших инвестиций в аренду.

Не один эксперт по недвижимости пришел к выводу, что в целом новостройки, как правило, дорожают быстрее, чем их перепродаваемые аналоги. По мере того, как в новых застройках увеличивается количество жителей, быстро появляются магазины, школы и другие удобства для обслуживания растущего населения. Это помогает повысить стоимость недвижимости, поскольку все больше жителей продолжают переезжать в этот район, повышая спрос и создавая сообщество.

Бывают ситуации, когда покупка новостройки у застройщика на ранних стадиях строительства может предоставить вам ранние цены или значительные скидки. Нередко можно купить недвижимость у застройщика по цене от 5% до 20% ниже рыночной стоимости.

Зачем застройщику продавать вашу недвижимость со скидкой? Одна из причин заключается в том, чтобы поддерживать высокий уровень продаж и низкий уровень долгов, чтобы иметь возможность привлекать кредитное финансирование, чтобы они могли построить больше недвижимости. Покупатели, выстраивающиеся в очередь, чтобы купить продукт строителя, снижают риск кредитора по кредитам, которые они предоставляют этому строителю.

Если вы покупаете недвижимость на этапе до начала строительства, вы получаете дополнительное преимущество в виде возможности настроить недвижимость в соответствии с вашими потребностями. Очевидным преимуществом покупки недвижимости перед строительством является то, что вы можете выбрать многие функции, такие как полы, краснодеревщики, освещение, сантехника и светильники. Это полезно, когда вы хотите снизить свои расходы, сделав его максимально долговечным и привлекательным для будущих арендаторов. Вы даже можете выбрать расположение своего лота в большинстве новых подразделений.

Новостройки предлагают лучшую конструкцию и более современные и долговечные строительные материалы, чем недвижимость на вторичном рынке. Технология изоляции намного лучше, чем в прошлые годы, обеспечивая лучший комфорт и энергоэффективность. Кроме того, благодаря достижениям в области систем отопления и кондиционирования воздуха качество воздуха в помещении стало намного лучше.

В целом, недавно построенная недвижимость лучше подходит для инвестиций, чем вторичное жилье. Они просто более энергоэффективны, безопасны для здоровья и требуют меньшего обслуживания. Их можно приобрести на растущих рынках, используя небольшой авансовый депозит и часто по цене ниже рыночной. Никаких сюрпризов, и это означает меньше беспокойства и стресса для вас.

Важно отметить, что инвестирование в новую строящуюся недвижимость связано с собственным набором проблем, таких как задержки строительства и непредвиденные расходы. Это также может потребовать большего начального капитала, но конечным результатом может стать недвижимость с высоким спросом и высокой отдачей от инвестиций.

Новостройки как новая инвестиционная ниша: простое руководство

21 сентября 2022 г.

Сегодня инвестиции в недвижимость становятся все более популярными среди инвесторов. Это не только обеспечивает стабильный доход и дорожает с течением времени, но и потому, что в сфере недвижимости существует множество различных инвестиционных возможностей. Например, есть жилая недвижимость, сдаваемые в аренду дома, коммерческие здания и даже новостройки.

Хотя в целом это может быть хорошо, потенциальным инвесторам может быть сложно выбрать нишу, особенно если вы не знаете, как и с чего начать. Но с правильными советами и исследованиями инвесторы могут принять более обоснованное решение относительно своей инвестиционной ниши.

Предположим, вы планируете инвестировать в новостройки. В таком случае эта статья может быть для вас. Вот простое руководство о том, как новостройки могут стать для вас отличной инвестиционной нишей.

Что такое новостройка

В общем, термин новостройка относится к новому строительству. В отличие от реконструкции или модернизированного имущества, новостройка — это недавно построенное здание. Это может быть дом, офисный блок, квартира или любое коммерческое здание.

Инвестиции в новое здание часто делаются незамеченными, но они могут оказаться полезными и в качестве инвестиционной ниши. И хотя большинство инвесторов предпочитают искать старую, ветхую недвижимость для ремонта и перепродажи, инвестиции в новую недвижимость также могут принести большую прибыль. Вы можете проверить новостройки в Лондоне, если вы проживаете в городе, чтобы узнать больше.

Но прежде чем вы займетесь нишей новостроек, важно понять, чем она отличается от других видов инвестиций в недвижимость. Новые сборки могут потребовать от вас проверить другие проекты разработчика и провести серьезное исследование и обзоры их других свойств.

Преимущества новостроек

Чтобы помочь вам решить, является ли новая инвестиционная ниша подходящим вариантом для вас, вот несколько преимуществ, которые стоит отметить:

1. Без затрат на ремонт

Возможно, одно из известных преимуществ новостроек заключается в том, что поскольку они построены недавно, вам не нужно беспокоиться о затратах на ремонт и реконструкцию.

Несмотря на то, что новостройки действительно могут быть дороже существующей недвижимости, они могут помочь вам сэкономить деньги в долгосрочной перспективе. Это связано с тем, что инвестиции в старую и ветхую недвижимость, безусловно, могут ударить по вашему бюджету, поскольку вам придется перевернуть ее и провести ремонт инженерных систем здания, чтобы она снова была в хорошем состоянии. Но в недавно построенном объекте строительные системы и компоненты новые и хорошо функционируют, даже без ремонтных работ.

2. Лучшее местоположение

Недвижимость обычно зависит от местоположения. Местоположение собственности обычно определяет ее стоимость. Например, если недвижимость находится в отличном районе, есть вероятность, что вы сможете получить хорошую отдачу от своих инвестиций. И вот как новостройки могут быть выгодны.

Обычно вновь построенные объекты часто располагаются в стратегически важных местах. Застройщики тщательно изучили его расположение с учетом предпочтений потенциальных инвесторов.

3. Гарантии на недвижимость и современные строительные системы

С новостройкой вы можете избежать головной боли, связанной с постоянным вызовом сантехника или поиском предложений от специалистов фонда, поскольку вы получаете гарантии до десяти лет, в зависимости от вашего соглашения с застройщиком.

Более того, при новом строительстве вы можете быть уверены, что строительные системы и компоненты соответствуют последним технологиям и инженерным достижениям. Например, недвижимость может быть оснащена энергоэффективными системами и решениями.

Прежде чем вы попадете в нишу новостроек, важно понять ее входы и выходы. Например, чтобы получить максимальную отдачу от ваших инвестиций, вам может потребоваться проверить другие проекты и объекты недвижимости застройщика и провести исследование их портфеля недвижимости.

Кроме того, вот несколько вещей, о которых следует помнить, прежде чем рискнуть на полную катушку:

Знать процесс продажи

При продаже новой сборки необходимо предпринять некоторые дополнительные шаги. К ним относятся получение прав покупателя, в том числе крайний срок для конфискации их депозита. Кроме того, необходимо своевременно подтверждать стимулы и варианты финансирования. Кроме того, информация о планах этажей и все чертежи должны быть доступны для проверки.

Не лезьте вслепую

Новые постройки могут быть пугающими, если вы рискуете вслепую. Чтобы избежать дорогостоящих ошибок, вы можете нанять опытного агента по недвижимости, который проведет вас через все необходимые шаги.

Например, часто контракты могут быть заполнены техническим жаргоном о строительстве и недвижимости, что может сбить с толку среднего покупателя. Получение агента по недвижимости может помочь вам ориентироваться в этих технических вопросах. Они могут перевести это в более простые термины, что позволит вам принять более обоснованное решение относительно инвестиций, которые вы собираетесь совершить.

Понимание потребностей в финансировании новостроек

В отличие от сделок по перепродаже, новостройки могут быть сложными, когда дело доходит до финансирования. Например, процентные ставки и общие затраты не могут быть подтверждены заранее. Поэтому вам, возможно, придется собрать всю информацию о финансировании, необходимую для новых строительных проектов, прежде чем вы решитесь на какую-либо форму инвестиций.

Заключение

Инвестиции в недвижимость могут быть сложными и в то же время прибыльными. Если вы рассматриваете возможность инвестирования в новостройки в качестве новой инвестиционной ниши, вам необходимо убедиться, что вы провели комплексную проверку и провели исследования. И чтобы помочь вам получить максимальную отдачу от ваших инвестиций, рассмотрите возможность сотрудничества с опытными агентами.

Наши агенты в SimpleShowing обладают обширными знаниями о местном рынке недвижимости и новостройках в этом районе. С нашей помощью вы обязательно найдете идеальную новостройку для инвестиций.