Инвестиции в недвижимость это: Какие риски инвестирования в недвижимость?

Содержание

Как инвестировать в недвижимость — ТОП способов

В статье представлено несколько вариантов того, как правильно инвестировать в недвижимость, сводя риски к минимуму. Подобный вид бизнеса позволяет получать пассивный доход инвестору – в большинстве случаев не нужно принимать активных действий для его развития, что позволяет направить свои силы и время на другой вид деятельности, требующий больше внимания.

Вложение денег в недвижимость выгодно длительностью своего действия. Достаточно сделать единоразовое денежное вложение для получения дивидендов на длительный период. Но это далеко не единственное преимущество. Более подробно тема раскрыта в разделах, представленных ниже.

Почему инвестиции в недвижимость обязательно принесут прибыль

Важно понимать, что вложения в недвижимость, как и любой другой бизнес, требуют тщательного продумывания всех шагов. Решив стать инвестором, следует изучить рынок и использовать все возможные варианты, позволяющие сформировать собственный инвестиционный портфель. Отличным вариантом станет вложение денег в различные виды построек. Также существуют разные стратегии, позволяющие проводить выбранную линию бизнеса максимально безопасно.

Самый распространенный вариант – это покупка квартир. Жилье всегда пользовалось и будет пользоваться спросом у покупателей, поскольку является одной из самых важных составляющих спокойной и комфортной жизни. Вложить свой капитал выгодно можно на различных этапах: например, стадия строительства новых квартир в высотном доме или же игра на вторичном рынке.

Перед покупкой дома, квартиры или помещения другого типа нужно позаботиться о сохранности денег. Инвестирование в недвижимость – это достаточно сложный вид бизнеса, требующий тщательного изучения рынка, знания всех возможных рисков и подводных камней. Поэтому нужно запастись терпением и почитать литературу, позволяющую хорошо понять особенности рынка недвижимого имущества.

Одним из популярных направлений приобретения недвижимого имущества является покупка коммерческого. Новый владелец перепродает квартиры или дома, другой вариант – это долгосрочная или краткосрочная аренда. Подобный вариант возможен как в новостройках, так и с жильем со вторичного рынка. Более подробно о целях вложения капитала в жилье рассказано ниже.

Цели инвестиций в недвижимость

Перед тем как вложить деньги в недвижимость нужно хорошенько подумать, чтобы правильно ответить на очевидный вопрос: какая цель является основой при покупке жилья? Только дав точный и взвешенный ответ, можно начинать, ведь от ответа зависит выбор стратегии, объекта, в который будут вливаться деньги, длительность вложения, а также риски, доход и окупаемость всего проекта.

Можно прочесть, что лишь немногие добиваются успеха в этом виде бизнеса. Согласно статистике, только 20 % новых инвесторов точно знают, чего хотят, и ставят перед собой конкретные цели и задачи. Это позволяет понять причину столь многих неудач. Именно поэтому важно убедиться в следующем:

Вы точно осознаете серьезность своих намерений и то, сколько денег понадобится для реализации намеченных планов.
Инвестиции в недвижимость вам по карману. То есть выделенные активы не являются последними в бюджете, при необходимости можно будет подтянуть резервы без ущерба для качества жизни.
Есть достаточно времени для изучения рынка, всех его особенностей и подводных камней, вы готовы тратить усилия на постижение всех тонкостей выбранного вида бизнеса.

Но самое главное – это понимать, что на пути будут возникать различные препятствия, которые придется преодолевать. Прежде чем начинать свое дело, важно взвесить все «за» и «против», ответить на все поставленные вопросы, и только затем делать первый шаг. Перед людьми, которые тщательно подготовились и решили рискнуть, открывается много новых возможностей.
Преимущества инвестирования в недвижимость

Выбор развития бизнеса – это достаточно сложная задача, ведь везде есть свои плюсы и минусы. Но, выбирая актив, многие останавливаются именно на покупке квартиры. Самое очевидное преимущество – это возможность получить стабильный фундамент, ведь в любом случае квадратные метры можно оставить себе и не платить больше арендную плату, имея собственное жилье. Вариант беспроигрышный. Другие плюсы:
Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить деньги во время инфляции. Квартиры дорожают в период нестабильной экономики, поэтому вложенные активы сохранятся.
Это отличный вариант для получения пассивного дохода. Для этого достаточно просто сдавать квартиру и получать деньги, ничего при этом не делая.
Выбрав подходящий период на рынке, помещение можно выгодно продать, получив дополнительный доход.
Для бизнесменов, решивших получить другое гражданство, вложение денег в недвижимость открывает широкие возможности. Среди стран, предлагающих ПМЖ за инвестирование в экономику, можно найти многие балканские государства. Например, Испанию, Мальту, Кипр, островные государства Карибского бассейна и множество иных интересных вариантов.
Конечно, в данном случае речь идет о достаточно крупных суммах, измеряющимися сотнями тысяч долларов. Потому что для проведения сделки придется вести сотрудничество с очень серьезными государственными компаниями. И поэтому без грамотной юридической помощи не обойтись.
С чего начать?

Независимо от опыта и размера капитала начинать инвестору нужно с обучения. Самое главное – это разобраться с рисками. Следует осознавать, что торговля на рынке недвижимости сопряжена со многими рисками, поэтому без достаточного уровня подготовки не следует начинать. Прежде всего, важно разобраться в представленных ниже вопросах:
Какие виды инвестирования в недвижимое имущество существуют?
В какой срок можно рассчитывать на получение первых доходов?
Виды объектов и тонкости правильного выбора.
Законные средства, позволяющие финансировать в рынок недвижимости.
Как избежать или минимизировать риски?
Сегодня инвестиции в недвижимость можно делать благодаря множеству государственных программ. Среди самых распространенных: вложение собственных денег, использование целевых облигаций, позволяющих совершить покупку, депозиты для покупки квартир в новостройках. Кроме того, существует много других вариантов, с которыми можно ознакомиться при самостоятельном изучении рынка. Ниже представлены самые интересные виды.
Виды инвестиций в недвижимость

Начиная узнавать о том, как быстрее начать инвестировать в недвижимость, новички рынка сталкиваются с первыми трудностями. Потому что, оказывается, все значительно сложнее, чем просто купить квартиру и начать сдавать ее всем желающим. На начальном этапе следует разобраться в азах капиталовложений, представленных ниже:
Один из распространенных вариантов – это вливание денег в коммерческие помещения или квартиры. Последний вариант наиболее удобен для начинающих инвесторов, поскольку не требует больших затрат. Покупка коммерческих нежилых объектов, к которым относятся гостиницы, склады, офисы и прочие локации, требуют достаточного опыта и значительно больших денежных вливаний, чем первый вариант.
Не менее важно выполнять вложения, правильно выбрав этап готовности объекта. Сделку можно заключать для покупки уже полностью готовой квартиры (офиса, дома и т.д.) или же в момент начала или проведения строительства. Заключив договор на этапе начала строительства, можно получить большой доход в будущем, но риски проектов, находящихся в стадии строительства, — это более рискованная операция, поэтому требует тщательного взвешивания и проработки деталей.
Самый легкий вариант – это купить готовую квартиру на вторичном рынке. При отсутствии опыта о том, как инвестировать в недвижимость, иметь дело с объектом, который находится на стадии строительства, достаточно сложно.
Если же есть желание вложить деньги в объект еще на этапе заложения котлована, стоит быть готовым к следующим рискам: строительство может быть заморожено по различным причинам, возникают разные проблемы, связанные с передачей объекта в эксплуатацию, многие госорганы не дают разрешения на подключение муниципальных систем коммуникации.
На рынке новостроек и вторичного жилья крутятся большие деньги. Речь идет не только о прямых вложениях в сам объект, но также о дополнительных расходах, связанных с необходимостью его содержания.
Сроки инвестирования

Помимо выбора объекта недвижимости, важно правильно рассчитать сроки, на которые будут вложены инвестиции, и период окупаемости. Именно об этом пойдет речь ниже. Вопрос о том, как выгодно и прибыльно инвестировать в недвижимость, достаточно сложен, поскольку ответов на него много, но ни один не даст точного плана. Каждый случай индивидуален и требует особого подхода к решению поставленных задач. Потому что решив использовать объекты недвижимости в качестве средства получения доходов, нужно приготовиться ждать. Обычно среднестатистический объект окупается в период от 7 до 12 лет после покупки. В данном случае возможно несколько вариантов:
Стандартный сценарий – это покупка квартиры на вторичном рынке, которая будет использоваться исключительно для аренды. При цене в 30 000 долларов и арендной плате в 200 долларов для полной окупаемости понадобится 12 лет и 6 месяцев. Конечно, цифра очень приблизительная, ведь арендная плата может изменяться, а также нужно помнить о необходимости периодических ремонтных работ и налоговых платежах.
Альтернативный сценарий – это покупка квартиры в новом доме. К средней стоимости в 120 000 долларов следует прибавить 30 000 долларов на ремонт. Аренда составит, к примеру, 1300 долларов, то есть окупить объект можно за 10 лет, а в дальнейшем получать прибыль. Но нужно быть готовым к непредвиденным расходам, как было сказано ранее.
Дополнительные варианты
Можно вложить деньги в недвижимость коммерческого типа. В данном случае ситуация очень похожа. Средний период окупаемости объекта составит около 10 лет, но все зависит от первоначальной суммы, арендной платы и ряда других сопутствующих факторов, которых очень много. Коммерческие объекты не настолько стабильны, если сравнивать с квартирами. Стоимость может быть очень высокой или упасть. Та же ситуация со спросом на аренду.
Получить дивиденды быстрее можно, воспользовавшись возможностью не сдать объект в аренду, а продать по более выгодной цене. В данном случае речь идет о спекулятивных инвестициях, когда, к примеру, квартира покупается по выгодной цене, а впоследствии продается дороже. Один из способов инвестиций в этом случае – это покупка квартиры на стадии строительства с последующей перепродажей, когда объект будет полностью сдан. Конечно, нужно будет сделать ремонт и подождать несколько лет до сдачи. Но окупаемость может составить от 10 % до 50 %. Точно сказать невозможно из-за различных факторов: регион, спрос, макроэкономика и прочее.
Когда лучше вкладывать деньги

Это крайне сложный вопрос, ответить на который практически невозможно, поскольку однозначного ответа не существует. Замечено, что летом, в период отпусков, и зимой, в рождественские праздники, активность падает. Это позволяет купить объект дешевле. С другой стороны, на стоимость будут влиять дополнительные факторы. Например, состояние экономики и политическая обстановка в стране, спрос в отдельно взятом регионе и другие.
Именно поэтому ответить, как инвестировать в недвижимость, невозможно. Статистика показывает, что цены становятся ниже с ноября по март. Но даже в период максимально высоких цен можно найти объект по привлекательной цене. Особенно если речь идет о необходимости срочной продажи. Именно поэтому нужно мониторить рынок постоянно.
Стратегии инвестирования в недвижимость

Решив вложить деньги в недвижимость, нужно тщательно продумать стратегию. Вариантов для разных типов объектов огромное количество, поэтому выбрать будет из чего. Ниже представлено несколько вариантов для тех, кто желает попробовать свои силы на вторичном рынке, купив уже готовый для сдачи или перепродажи объект:
Самый разумный вариант для новичков – это покупка квартиры в жилом состоянии для последующей сдачи в аренду без дополнительных расходов на ремонт.
Покупка квартиры, в которой нужны ремонтные работы. Потому что это позволяет после приведения ее в порядок сдавать жилье, повысив стоимость аренды, или перепродать его. Во втором случае цена может быть выше на 50 %. Конечно, нужно уметь правильно оценивать предстоящие работы, иначе, выполнив ремонт, можно уйти «в минус» даже после перепродажи.
При большом спросе на аренду квартир многие игроки рынка недвижимости покупают одну большую квартиру для того, чтобы разделить ее на несколько квартир-студий. Затем эти квартиры сдаются с большой выгодой. Обратный вариант – это покупка нескольких небольших смежных квартир для объединения в одну большую для сдачи по более высокой цене или продажи.
Важно помнить, что при покупке объекта, в который нужны дополнительные вложения, следует все тщательно рассчитывать. Конечно, желание получить большой доход сильное, но оно не должно перевешивать здравый смысл. Ремонтные работы – это не только необходимость трат, но также время, за которое ситуация на рынке может измениться.
Первичный рынок и коммерческие объекты

Рассмотренные варианты о том, как инвестировать в недвижимость на примере квартир, полностью жизнеспособны. И особенно в случае с коммерческими объектами или новостройками. Дополнительно можно рассмотреть вариант перевода коммерческого объекта в жилой фонд. Это значительно повысит его стоимость.
Получив опыт и научившись делать правильный выбор на первичном рынке, можно успешно зарабатывать. И делать вклады независимо от того, на каком этапе находится строительство. Но есть золотое правило: чем раньше сделано вложение, тем больше оно принесет дивидендов своему владельцу.
Вкладываясь в квадратные метры строящегося объекта, следует заранее подготовить план сдачи в аренду или перепродажи. Потому что довольно часто инвесторы скупают квартиры в новостройках еще в момент закладки котлована. А затем перепродают их на более поздних сроках дороже и с выгодой для себя. Ведь это позволяет получить доход раньше и не нести дополнительных затрат. При хорошем раскладе общий размер чистого дохода может составлять минимум 35 % от вложенной суммы.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Рассказать, как правильно инвестировать в недвижимость, практически невозможно. Любой вид бизнеса, требующий вложений, имеет ряд своих особенностей, преимуществ и недостатков. Главный плюс вложения в квадратные метры – это возможность получать доход долгие годы или даже десятилетия. К примеру, сдавая квартиры, получая при этом арендную плату. Для увеличения дохода достаточно улучшить объект и повысить стоимость проживания. Если брать долгосрочные перспективы, то цена недвижимых объектов со временем повышается. Недостаток – это длительный срок окупаемости и получения чистых доходов.
Не следует забывать о низкой ликвидности. Если объект нужно будет быстро продать, то могут возникнуть проблемы. Для ускорения процесса придется значительно снизить цену, что приведет к финансовым потерям. И самое главное – это необходимость расходов на постоянное содержание.
Что стоит прочесть перед покупкой недвижимости

Решив заняться инвестициями в недвижимость, нужно тщательно подготовиться. Для этого стоит почитать специализированную литературу профессиональных экономистов. Кроме того, есть книги, написанные людьми, которые сделали состояние именно в этом бизнесе. Они прошли все этапы и готовы поделиться опытом. Остается только читать. Первым делом стоит купить книгу Роберта Кийосаки «Инвестиции в недвижимость». Но не менее занимательная и полезная книга – «Инвестиции в недвижимость для чайников» от Эрика Тайсона. Из отечественной литературы стоит ознакомиться с книгой «Инвестирование в недвижимость. Как заработать без стартового капитала на чужих деньгах» Алексея Дурнева.
Инвестиции в недвижимость как защитные вложения
Инвестиции в недвижимость всегда считались защитными вложениями, направленными главным образом на сохранение денежных средств. В кризисные периоды увеличивается интерес инвесторов к данной отрасли. Риелторы и девелоперы подливают масла в огонь, уговаривая купить чудесный актив, который не упадет в цене. Однако важно понимать, что покупка недвижимости — это не всегда гарантия дохода и сохранения капитала. Что ждать от инвестиций в недвижимость сегодня и как выбрать стратегию, которая не разочарует вас в будущем, — в материале журнала «Инвестиции. Профессиональный взгляд».
Текст: Екатерина Черных
Инвестиционные квартиры
Политика Центрального банка России по «зачистке» банковского сектора от слабых игроков сильно повлияла на умы и настроения.
При этом сложной геополитической обстановкой было усилено и без того существенное ослабление рубля, вызванное стагнирующей экономикой. Это стало одной из причин нервозности частных лиц и спровоцировало их на использование альтернативных возможностей по сохранению сбережений. В этих условиях многие владельцы даже небольшого капитала приняли решение перевести его в квадратные метры. Начиная с декабря 2013 года и до середины весны наблюдался ажиотажный спрос на жилую недвижимость в Московском регионе. Девелоперы отметили рекордное количество сделок, позволившее многим из них выполнить полугодовые планы продаж. При этом существенного роста цен на квартиры не наблюдалось, а с учетом ослабления рубля долларовые цены упали — девелоперы предпочли увеличить объемы продаж, а не стоимость сделок.
И хотя на данный момент можно говорить о постепенном возвращении продаж к стандартным показателям, интерес к покупкам не ослабевает.

Существует ряд общеизвестных параметров для выбора объекта инвестиций, на которых нелишне заострить внимание еще раз. Первое, с чем необходимо определиться частному инвестору, решившему сохранить капитал в жилой недвижимости, — это способ ее использования. Недвижимость должна эксплуатироваться, в противном случае инвестор будет нести затраты по ее обслуживанию и сохранению. Если в среднесрочной перспективе объект планируется сдавать в аренду, то при его выборе в первую очередь следует обращать внимание на близость к станции метро. Там, где нет метро и отсутствует перспектива его строительства, квартира не только не вырастет в цене, но и с большой долей вероятности обесценится. Время на дорогу — один из ключевых показателей качества жизни в Московском регионе. К середине 2014 года в Москве резко поменялась ситуация на рынке аренды жилья.
Если еще в прошлом году спрос превышал предложение в 1,2 раза, то сегодня предложение превышает спрос в 3 раза. При выборе инвестиционной квартиры, которую планируется сдавать в аренду, необходимо учесть этот фактор и выявить районы, которые пользуются устойчивым спросом.
Второй важный аспект — планы развития города. В связи с начавшейся застройкой промзон в ближайшие пять лет ожидается ввод большого объема жилья бизнес-класса. Современный покупатель недвижимости бизнес-класса ценит качество и комфорт. Поэтому девелоперы бизнес-проектов уделяют повышенное внимание инфраструктуре, предлагают красивые архитектурные решения, не экономят на озеленении территории, создают зоны для прогулок и отдыха. Следует ожидать, что часть существующего жилья бизнес-класса, встроенного в точечную застройку, потеряет в цене в связи с отсутствием конкурентных преимуществ перед новыми стандартами качества.

Спекулятивные стратегии
Период, когда рынок бурно развивался и любой желающий мог заработать на росте цен, прошел. Спекуляции на рынке жилья, офисов или торговой недвижимости остались в основном для профессионалов. При этом надо иметь в виду, что рынок практически не предлагает коротких спекуляций, период инвестиций составляет не менее трех лет даже для самых быстрых проектов.
А хорошей доходностью сегодня считается 15% годовых. Работающие на рынке игроки не нуждаются в инвестициях частных инвесторов на начальных этапах сделок, предлагая уже готовый товар по максимально высокой цене. Это касается не только строительства и реконструкции жилья, но и рынка стрит-ритейла, в том числе проектов покупки квартир на первых этажах зданий с целью их перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду. Конечному инвестору предлагают объект с арендатором по цене, обеспечивающей доходность не более 10% годовых. Существуют отдельные примеры удачных спекуляций непрофессиональных участников рынка, но их опыт лишь подтверждает общее правило: частным инвесторам удается получить сверхдоход лишь при благополучном стечении обстоятельств.

Коллективные инвестиции
Инвесторы с более крупным капиталом активизировались на рынке коммерческой недвижимости.
Их спрос в основном направлен на объекты стрит-ритейла. Дополнительным требованием на данном рынке является валютная доходность, однако в условиях ослабления рубля и замедления потребительского спроса большинство арендаторов стараются перевести договоры аренды на расчеты в рублях. Текущие экономические условия способствуют дальнейшему усилению данной тенденции.

На рынке девелопмента крупной коммерческой недвижимости в 2014 году ожидаются рекордные показатели ввода объектов. Особенно это относится к торговым площадям, объем которых может увеличиться почти на треть. Несмотря на это, девелопмент коммерческой недвижимости остается привлекательным сегментом. Это подтверждается выходом на данный рынок новых крупных игроков, например возвращение Сергея Гордеева, организовавшего компанию «Платформа», которая уже закрыла несколько крупных сделок. Но и в этом сегменте рынка появились новые риски, которые необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений. С конца прошлого года ритейлеры отмечают существенное падение спроса со стороны потребителей. Такая ситуация привела к сокращению объемов продаж и росту издержек арендаторов. Этот процесс оказывает влияние на весь рынок коммерческой недвижимости, в том числе офисной и складской. Для сохранения потока посетителей управляющие компании уделяют все больше внимания качеству управления объектами. В течение ближайших трех лет мы увидим разделение объектов на два класса: современные, заполненные торговые центры и полупустые магазины «прошлого века».

Повышенный интерес к инвестированию в недвижимость, учитывая сложную макроэкономическую и политическую обстановку, в среднесрочной перспективе вряд ли будет ослабевать, ведь отношение к недвижимости как защитному активу не меняется. Вместе с тем развитие рынка привело к тому, что инвесторы с небольшим объемом капитала имеют все меньше возможностей по его размещению с приемлемой доходностью. Но начало набирать обороты предложение на рынке коллективных инвестиций через фонды недвижимости. Все больше компаний начинают пробовать данный инструмент в качестве альтернативы прямой продаже объектов.

Если раньше фонды использовались девелоперами и крупными собственниками объектов в основном для оптимизации налогообложения или сокрытия реальных владельцев активов, то теперь появляются рыночные ЗПИФН, направленные на привлечение денежных средств мелких и средних инвесторов, как частных, так и институциональных, и обеспечение требуемой ими доходности
Основные плюсы использования фондов — возможность диверсификации вложений, низкий порог входа инвесторов, привлечение к управлению проектами профессионалов рынка, прозрачная структура владения. Можно выделить несколько основных розничных стратегий, реализованных на данном рынке к 2014 году.

Инвестирование в девелоперские проекты на ранней стадии строительства в расчете на удорожание объекта по мере его готовности, а также недвижимости в целом
Данная идея подразумевает наличие стратегического инвестора, осуществляющего первоначальные вложения и последующую распродажу паев в розницу.
Ожидаемая управляющими доходность должна составить порядка 15% годовых. Подобная стратегия присутствует практически у всех крупных игроков на рынке: «Сбербанк Управление Активами» совместно с «Метриум Групп», «ВТБ Капитал Управление Активами», УК «Промсвязь».
Привлечение розничных инвесторов большими девелоперскими компаниями как альтернативный способ финансирования собственных проектов
Наиболее интересные проекты в этой сфере предложили лидеры рынка строительства Московской области: ГК «МОРТОН» совместно с УК «Евразия», ГК «ПИК» с ИК «ТРИНФИКО». Первые «упаковывают» свои жилые помещения и продают физическим и институциональным инвесторам, вторые же «доверили» фондам менее ликвидные коммерческие площади на первых этажах возводимых домов, хотя в целом стратегии похожи.

Активное развитие рентных стратегий, когда инвесторам «продают» стабильный рентный поток с действующего объекта коммерческой недвижимости
В качестве примера можно привести успешный опыт УК «ВЕЛЕС ТРАСТ», сделавшей ставку на данный продукт и успешно реализовавшей в розницу три рентных ЗПИФа, в которых пайщиками стали как физические лица, так и институциональные инвесторы. Стратегия предполагает ежемесячные выплаты всего рентного дохода на уровне 8—9% годовых в USD.
Появление новых пилотных идей с использованием механизма ЗПИФН
Так, в конце 2013 года «ТРИНФИКО» вместе с НПФ «Благосостояние» анонсировали запуск проекта, напоминающего ипотеку. Предполагается, что ЗПИФН будет приобретать для людей квартиры, в которых они будут жить и платить аренду в фонд, параллельно выкупая квартиру в собственность в течение периода существования фонда.

Решения для бизнеса
Помимо описанных выше стратегий, направленных на привлечение денежных средств мелких инвесторов, в данной отрасли существуют решения и для крупных юридических лиц в виде отделения владения недвижимостью от операционной деятельности компании. На сегодняшний день это стало общепринятой практикой для компаний, в собственности которых находятся крупные имущественные комплексы или розничные сети. Первым этапом, как правило, является передача активов во владение аффилированному юридическому лицу, которое впоследствии сдает помещения в аренду основному бизнесу, а также обеспечивает выполнение всех работ по ремонту и эксплуатации объектов. В дальнейшем права собственности на недвижимость могут быть проданы сторонним инвесторам, что позволяет первоначальному владельцу активов получить средства, которые могут быть направлены на развитие основного бизнеса, снижение долговой нагрузки или реализацию новых бизнес-проектов. Поскольку операционная доходность от управления недвижимостью чаще всего уступает доходности основного бизнеса, продажа активов и последующее вложение полученных средств в продвижение основного бизнеса позволяют повысить эффективность компании в целом. Зачастую для этих целей владельцы недвижимости использовали офшорные компании. Усилия всех стран по возвращению денежных потоков в национальные налоговые юрисдикции будут способствовать увеличению числа российских фондов недвижимости. На следующем этапе развития можно ожидать появления на рынке части паев таких фондов для привлечения финансирования.

С учетом текущего экономического спада многие компании испытывают трудности с привлечением капитала. Рентные фонды недвижимости с регулярной выплатой дохода уже сегодня служат хорошим инструментом привлечения средств с финансового рынка для владельцев паев. Сделки РЕПО с паями фондов осуществляют не только финансовые компании, но и банки, и частные инвесторы. Российский рынок фондов недвижимости находится в зачаточном состоянии, поэтому трудно проиллюстрировать популярность инвестиционных паев на рынках капитала. Тем не менее в ближайшие годы можно ждать роста фондовой капитализации этого сегмента рынка.
Данная стратегия выделения объектов недвижимости с баланса в фонд недвижимости с последующей продажей паев в РЕПО быстро набирает популярность у российских банков с крупной филиальной сетью.
Еще одна актуальная тенденция — деофшоризация владения недвижимостью, связанная с действиями российских и мировых властей по выведению бизнеса из офшоров. Многие физические лица, крупные собственники недвижимости, переводя свои активы в Россию, выбирают владение через механизм ЗПИФН в основном для того, чтобы избежать двойного налогообложения прибыли, налог в этом случае платится только с выплат на паи.
В целом такие тенденции, как снижение доходности на рынках акций, расширение возможностей по работе с паями, увеличение финансовой грамотности, приведут к существенному подъему отрасли в ближайшие годы за счет появления новых фондов и все большей заинтересованности частных инвесторов в этом инструменте.
ЗПИФы недвижимости дают возможность частному инвестору с небольшим относительно этого рынка капиталом сохранить свои денежные средства, диверсифицируя риски по видам недвижимости и стратегиям финансирования. Растущий интерес к этому инструменту будет стимулировать управляющие компании к выводу новых продуктов и услуг.
Инвестиционная недвижимость
Что такое инвестиционная недвижимость?
Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, приносящая доход или иным образом предназначенная для инвестиционных целей, а не в качестве основного места жительства. Инвесторы обычно владеют несколькими объектами недвижимости, один из которых служит основным местом жительства, а другие используются для получения дохода от аренды и прибыли за счет повышения цен. Налоговые последствия для инвестиционной недвижимости часто отличаются от налоговых последствий для жилой недвижимости.
Введение в инвестиционную недвижимость
Ключевые выводы
Инвестиционная недвижимость может предоставить инвесторам возможности для накопления богатства, увеличения доходов и диверсификации инвестиционного портфеля.
Жилищные инвестиции обычно включают дома, таунхаусы и кондоминиумы.
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут включать владение магазинами розничной торговли, офисными зданиями или складскими помещениями и складами.
Инвестиционная недвижимость может создавать прирост капитала для инвесторов за счет увеличения стоимости собственности, а также обеспечивать доход от аренды.
Понимание инвестиций в недвижимость
Инвестиционная недвижимость может предоставить инвесторам возможности для получения финансовой выгоды. Владение инвестиционной недвижимостью может помочь накопить богатство, увеличить доход и помочь диверсифицировать инвестиционный портфель. Хотя на рынке недвижимости существует множество типов недвижимости, в первую очередь, большинство объектов можно разделить на две категории.
Жилой
Инвестиционная недвижимость может включать жилую землю и недвижимость. Инвестиции в жилье обычно включают в себя дома, таунхаусы и кондоминиумы. Жилые дома могут быть многоквартирными или одноквартирными.
Коммерческий
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут включать владение розничными магазинами, офисными зданиями или складскими помещениями и складами. Инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, более сложны и затратны, чем инвестиции в жилье. Договор аренды коммерческой недвижимости может быть дольше, чем договор аренды жилого помещения. Как затраты, так и рентабельность обычно измеряются в расчете на квадратный фут.
Выгоды от инвестиций в недвижимость
Преимущества инвестирования в недвижимость многочисленны и могут варьироваться в зависимости от цели инвестора. Сколько денег инвестировать в недвижимость может зависеть от терпимости инвестора к риску. Кроме того, при совершении такой крупной покупки или инвестиции важно учитывать временной горизонт инвестора.
Некоторые инвесторы инвестируют в недвижимость, чтобы диверсифицировать свои деньги от фондового рынка. Другие инвесторы хотят, чтобы их деньги были вложены в физические активы, а не в ценные бумаги, такие как акции или облигации. Два основных преимущества инвестирования в недвижимость, как жилую, так и коммерческую, включают:
Прирост капитала
Инвестиционная недвижимость может обеспечить прирост капитала для инвесторов из-за увеличения стоимости собственности с течением времени. Прирост капитала – это прибыль, полученная в результате разницы между первоначальной ценой покупки и ценой продажи имущества. Конечно, инвесторы могут реализовать прирост капитала только после того, как продадут его.
Однако за последние несколько десятилетий цены резко выросли, поскольку спрос на жилье увеличился. Как спрос, так и предложение играют роль в получении прироста капитала от недвижимости. Если в географическом регионе меньше объектов недвижимости или предложение меньше, цены на недвижимость, как правило, растут при прочих равных условиях.
Доход от аренды
Многие инвесторы покупают недвижимость из-за стабильного потока дохода, который она обеспечивает. Будь то жилая или коммерческая недвижимость, арендаторы или арендаторы платят владельцу каждый месяц, пока не истечет срок действия договора аренды или аренды. Этот поток доходов может обеспечить стабильный доход для пенсионеров и других лиц, которые ищут альтернативный источник дохода помимо дохода от владения инвестиционными ценными бумагами, такими как облигации или акции. Доход от недвижимости также может выступать в качестве хеджирования или защиты от спадов на фондовом рынке и роста цен на потребительские товары.
Способы управления инвестициями в недвижимость
Использование инвестиционной недвижимости может следовать многочисленным путям. Инвестор может присоединиться к инвестиционной группе в сфере недвижимости, которая объединяет свои средства для приобретения недвижимости. Владелец или владельцы инвестиционной собственности могут нанять управляющих недвижимостью для надзора за повседневным содержанием и сбором арендной платы за объект недвижимости или весь портфель.
Инвестор в недвижимость также мог бы заняться кредитованием или финансированием проектов с ожиданием возврата своих инвестиций. Например, инвесторы могут быть кредиторами, стоящими за твердыми ссудами на недвижимость. Заемщик в таком случае, вероятно, будет платить более высокие процентные ставки, чтобы получить средства, и ему нужно будет погасить кредит в короткие сроки. Кредитор может согласиться на получение ссуды в надежде получить право собственности на имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, особенно если у имущества есть потенциал для большей стоимости перепродажи.
Инвестиционная недвижимость может принимать форму объекта недвижимости, находящегося в аварийном состоянии или иным образом недостроенного, отремонтированного с намерением сдать его в аренду с целью получения долгосрочной прибыли. Владелец собственности может обратиться за финансированием, чтобы покрыть расходы на улучшение недвижимости и сделать ее более привлекательной для арендаторов.
Инвестор в недвижимость может приобрести недвижимость, ожидая, что спрос на площади увеличится из-за внешних факторов. Новые достопримечательности, такие как спортивная арена, или развитие инфраструктуры, например расширение шоссе, могут сделать соседние объекты очень желанными. Например, инвестор в недвижимость может купить коммерческую недвижимость по соседству с строящимся театром. Предполагается, что через купленную недвижимость будет проходить больше пешеходов, что сделает это место лучшим выбором для розничных продавцов. Повышенный спрос также может дать владельцу возможность снизить арендную плату.
Риски для инвестиций в недвижимость
Недвижимость может включать значительную сумму авансового капитала и долга в виде кредита в банке. Кроме того, он не обеспечивает немедленной финансовой выгоды, а это означает, что получение прибыли или возврат первоначальных инвестиций может занять много лет.
Экономические спады могут вызвать трудности с поиском арендаторов, особенно в отношении коммерческой недвижимости. Если предприятия прекращают свою деятельность или теряют деньги, они могут быть не в состоянии платить за аренду. В условиях кризиса найти арендаторов коммерческой недвижимости может быть довольно сложно. В результате владельцу придется платить за содержание имущества и любые ипотечные платежи в банк за покупку имущества.
Существуют также риски инвестирования в жилую недвижимость. Сложные ситуации могут возникнуть с управлением арендаторами. Может произойти перерасход средств на реконструкцию или ремонт, что может потребовать от инвестора выделения дополнительных средств. У арендаторов всегда может возникнуть чрезвычайная ситуация посреди ночи, что может привести к увеличению времени, затрачиваемого на управление имуществом.
Хорошей новостью является то, что инвесторы в недвижимость могут нанять управляющего недвижимостью для управления и наблюдения за ремонтом и сбором арендной платы. Тем не менее, расходы на управляющего недвижимостью будут съедать ежемесячный доход, что приведет к увеличению времени до того, как недвижимость принесет прибыль, и инвестор получит обратно первоначальные инвестиции.
Зачем инвестировать в недвижимость? 10 Привилегий
У вас есть множество возможностей для инвестирования в недвижимость. Вы можете купить дом на одну семью, сдавать его в аренду и получать ежемесячные чеки за аренду, ожидая, пока его стоимость вырастет достаточно высоко, чтобы получить большую прибыль при продаже. Или вы можете купить небольшой торговый центр и получать ежемесячную арендную плату от парикмахерских, пиццерий, магазинов матрасов и других предприятий.
Вы можете стать больше и инвестировать в многоквартирный дом с десятками квартир, ежемесячно получая стабильный поток чеков об аренде от арендаторов.
Главное – провести исследование, чтобы выяснить, какой тип инвестиций в недвижимость лучше всего подходит.
REITs
Покупка REITs, сокращение от инвестиционных фондов недвижимости, является одним из самых простых способов инвестировать в недвижимость. Почему? С REIT вы инвестируете в недвижимость, не беспокоясь об обслуживании или управлении какими-либо физическими зданиями.
REIT — это компании, владеющие недвижимостью, от торговых объектов до многоквартирных домов, отелей, офисов или складов. Когда вы покупаете REIT, вы покупаете долю в этих свойствах. Это немного похоже на инвестирование во взаимный фонд, только вместо акций REIT занимается недвижимостью.
Вы можете зарабатывать деньги на REIT двумя способами: Во-первых, REIT регулярно выплачивают дивиденды инвесторам. Во-вторых, если стоимость REIT увеличивается, вы можете продать свои инвестиции с прибылью.
Вы можете инвестировать в REIT так же, как в акции: REIT котируются на основных фондовых биржах. Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости сообщает, что около 145 миллионов жителей США инвестируют в REIT.
Жилая недвижимость
Вложение денег в инвестиционную недвижимость также может оказаться прибыльным, хотя и требует некоторой работы. Сначала вы покупаете жилую недвижимость, будь то односемейный или многоквартирный дом, и покупаете его, обычно финансируя эту покупку с помощью ипотечного кредита.
Затем вы можете либо жить в этом доме, либо сдавать его в аренду, ожидая, пока он вырастет в цене. Если вы сдаете недвижимость в аренду, вы можете использовать эти ежемесячные чеки для покрытия всего или части вашего ежемесячного платежа по ипотеке. Как только недвижимость достаточно подорожает, вы можете продать ее за большую зарплату.
Сложность, конечно, в том, что стоимость приобретаемой вами недвижимости не гарантируется. Вы можете снизить вероятность неудачной инвестиции, исследуя местные районы, чтобы найти те, в которых стоимость жилья имеет тенденцию к росту. Вы также должны работать с агентами по недвижимости и другими профессионалами, которые могут показать исторические цифры оценки для сообществ, на которые вы ориентируетесь.
Вы должны помнить о местоположении. Дом на оживленной улице может быть более доступным, но не так быстро, как дом, расположенный в тихом переулке. Многоквартирный дом, расположенный рядом с остановками общественного транспорта, может увидеть более быстрый скачок в цене, чем дом, расположенный в нескольких милях от ближайшей станции пригородных поездов.
Если вы не хотите отвечать на телефонные звонки поздно ночью от жильцов, жалующихся на неработающие печи или протекающие крыши, вам придется оплатить услуги по управлению недвижимостью. Эти службы выполняют повседневную работу по обслуживанию и эксплуатации недвижимости. Они также отправят техников по ремонту в объекты, которые нуждаются в экстренном обслуживании.
Коммерческая недвижимость
Вы можете зарабатывать деньги, покупая и инвестируя в коммерческую недвижимость почти так же, как инвестируя в жилую недвижимость: Сначала вы покупаете свою недвижимость. Затем вы взимаете ежемесячную арендную плату с арендаторов. Если стоимость недвижимости вырастет, вы можете продать коммерческое помещение с большой прибылью.
Существует множество типов коммерческой недвижимости, в которую вы можете инвестировать. Вы можете купить офисное здание и взимать плату с компаний за аренду помещений в этом здании. Вы можете приобрести стриптиз-центры или другую торговую недвижимость и взимать ежемесячную арендную плату с владельцев бизнеса. Вы даже можете приобрести склад и взимать арендную плату с производственных компаний или розничных продавцов, которым необходимо хранить свою продукцию.
Риски такие же, как и при инвестировании в жилую недвижимость: никогда нет гарантии, что ваша коммерческая недвижимость вырастет в цене, поэтому так важно исследовать недвижимость и районы, в которых она расположена. Вы также можете столкнуться с трудностями при поиске достаточного количества арендаторов, чтобы заполнить купленное вами офисное здание или торговый центр.
Перепродажа домов
Инвесторы, которые хотят быстро заработать деньги, часто прибегают к продаже домов. Это когда вы покупаете дом по более низкой цене, быстро его ремонтируете, а затем продаете с быстрой прибылью. Главное, конечно, купить правильный дом.