что открыть рядом с домом?
Если вы планируете открыть бизнес в спальном районе города, неподалеку от места проживания, основной акцент делайте на расположении торговой точки. Представьте себя на месте потенциального покупателя, чтобы оценить потребность населения района в товарах или услугах.
Даже небольшой торговый павильон при удачном расположении может стать прибыльным проектом. Однако перед тем как открыть бизнес, важно обдумать нюансы будущей деятельности.
Бизнес в спальном районе города:
что открыть неподалеку от дома?
В развивающихся городах есть целые районы, застроенные многоэтажными жилыми домами, в которых практически отсутствует инфраструктура. А ведь такое место – источник потенциальных доходов. К тому же, чтобы запустить торговую точку в спальном районе, не требуется больших финансовых вложений, особенно если разобраться, на какой товар или услуги есть спрос на данной территории.
Чтобы раскрутить бизнес в густонаселенном районе города, владельцу не понадобится прикладывать серьезных усилий – достаточно лишь продавать качественные товары по ценам не выше рыночных, оказывать услуги на высоком уровне и нанять харизматичного продавца, к которому покупатели будут возвращаться снова и снова.
Постарайтесь найти время на просмотр вот этого интересного видео:
Особенности предпринимательства в спальных микрорайонах
Выручка у магазинчика в спальном районе города напрямую зависит от попадания в поток, когда жители либо идут на работу, либо возвращаются домой. Эту особенность важно учитывать при составлении графика.
Стоит знать. Магазин одежды (мужской, женской, детской) как бизнес для жилого микрорайона уже не актуален. Дело в том, что покупатели предпочитают одеваться в крупных торговых центрах, поэтому посещаемость таких торговых точек небольшая, а рентабельность – низкая.
Основной акцент при ведении бизнеса лучше сделать на товарах первой необходимости, т.е. открыть или продавать:
- продукты питания с длительным сроком хранения;
- очищенную воду для питья и приготовления пищи;
- фаст-фуд, выпечку, чай, кофе, пиццу, суши и пр.;
- ремонтировать одежду, обувь, зонты, часы, изготавливать ключи и т.д.
Совет. Если неподалеку открыты 1-2 крупных сетевых магазина, а вы нашли помещение ближе к жилым домам, смело запускайте продуктовую торговлю.
Продуктовый магазин: особенности работы
Продукты питания имеют срок годности, поэтому быстро портятся или расходуются. Ускоренный ритм городов-мегаполисов даже в спальных микрорайонах не всегда позволяет жителям посещать крупные торговые центры – многим проще зайти в павильон около дома за вещами первой необходимости. Выбирайте «проходимые» пути, ведите правильную ассортиментную и ценовую политику, после чего прибыль не заставит себя ждать.
Рассмотрим подробнее специфику бизнеса для спального района:
- продуманный ассортимент. В ближайшие магазины не ходят с целью затариться продуктами на неделю. Наоборот, в большом городе рядом с домом покупают продукты «к чаю», готовые закуски, напитки, вкусности. Этот нюанс важно учесть прежде, чем открыть продуктовую палатку.
- долгий рабочий день. График работы павильона должен быть составлен с учетом охвата основных потоков населения. Желательно, чтобы в спальном районе точку удавалось открыть пораньше, а закрывать после 21-00.
- доброжелательное обслуживание. Личность продавца способна продать любой товар. Как известно, люди покупают у людей — негативный продавец отвадит больше покупателей, чем привлечет, и наоборот;
- недорогая аренда. Обращайте внимание на помещения, расположенные на первых этажах жилых комплексов спальных районов. Так вы сможете заинтересовать товаром жителей нескольких близлежащих домов.
Виды предпринимательской деятельности во дворах многоэтажек
Рассмотрим подробнее, какой бизнес открыть в спальном районе большого города, где проживают 20-50 тыс. человек.
- Пиццерия, суши-бар, точка общепита. Эти заведения набирают все больше популярности в больших городах. Причина в том, что жители не успевают готовить или не хотят тратить на это время.
- Магазин продуктов. Продуктовый бизнес неподалеку от остановки общественного транспорта особенно эффективен в вечернее время, когда проходящие мимо жители района приобретают продукты для ужина.
- Павильон по продаже бытовой химии. Хозмаги также приносят прибыль в спальных комплексах, так как раз в месяц или чаще жителям необходимы моющие средства, лампочки, батарейки. Если площади позволяют, открыть точку по продаже продуктов и хозтоваров в одном магазине.
- Мастерская по ремонту. В осенний и зимний период на спальных территориях пользуются стабильным спросом услуги по ремонту обуви, швейные мастерские, вне сезона – сервис по изготовлению ключей. В качестве дополнительных услуг можно предложить ксерокопию, распечатку документов, продажу сим-карт, съемных носителей и пр.
При выборе вида бизнеса и открытия магазина могут быть полезны следующие статьи:
Торговля одеждой и техникой, как правило, не приносят ожидаемой прибыли, так как предприниматель не сможет конкурировать с крупными брендами. Точки по продаже детских товаров будут востребованы лишь при отсутствии неподалеку торговых центров. А вот продуктовый или кондитерский магазин со всякими вкусностями быстро завоюет сердца покупателей спального микрорайона.
Похожие статьи:
Какой вид бизнеса открыть в спальном районе?
Спальные районы требуют особого внимания предпринимателей. Они часто привлекают начинающих бизнесменов, потому что такое предпринимательство требует меньших затрат, чем в центре города. Даже маленькая торговая точка позволяет здесь получить прибыль. Но чтобы разобраться, какой вид бизнеса открыть в спальном районе, нужно понять его специфику.
Спальный район – место, где проживают люди. Они, как правило, работают в других частях города, преимущественно в центре, а домой возвращаются для отдыха. Спальный район довольно тих и имеет минимальную деловую активность.
Чтобы разобраться, чем заняться бизнесмену в спальном районе, необходимо акцентировать свое внимание на поиске ответов на следующие вопросы:
- Какие товары нужны местным гражданам (предметы первой необходимости)?
- Что выгоднее продавать?
- Какие услуги нужны в спальном районе?
Специфика бизнеса
Если предприниматель хочет заниматься продажами, то ему нужно начать с разработки эффективной стратегии. Нельзя забывать, что в спальных районах люди заходят в магазины по пути на работу или домой. Чтобы бизнес стал прибыльным, нужно понять, что же население может хотеть купить. Например, магазин одежды в спальном районе с большой долей вероятности будет убыточным, ведь люди предпочитают покупать вещи в крупных ТЦ.
Наиболее актуальными форматами спальных районов станут недорогие продуктовые магазины. Можно подумать о продажах питьевой воды и предметов гигиены, бытовых принадлежностей. Ремонт обуви и одежды тоже будет востребован. Даже общепит окажется прибыльным при правильном подходе. Например, можно предложить жителям спального района недорогие завтраки или проводить застолья на выходных со своими друзьями. Рассмотрим доступные варианты более подробно.
Точки общепита
Уставшие после работы люди хотят расслабиться, причем сделать это не на другом конце города, а недалеко от своего дома. Поэтому можно открыть пиццерию или кафе. Но оно должно быть расположено вблизи дороги, а не в глубине домов. Цены в таких заведениях не должны быть высокими. В этом случае можно надеяться на прибыль и постоянных клиентов. Следует рассмотреть следующие форматы:
- бары;
- кафетерии;
- бистро.
Причем стоит позаботиться о наличии уже готовых завтраков, расфасованных по пакетам или контейнерам. Наверняка некоторые предпочтут купить готовую пищу, а не готовить еду самостоятельно.
В вечернее время такое заведение сможет накормить своих гостей плотным ужином, избавив их от необходимости после тяжелого трудового дня стоять у плиты.
Магазины
Как уже говорилось – продажи, одна из наиболее востребованных форм бизнеса в спальном районе. Хорошую прибыль могут принести:
- Продуктовые магазины. Особенно активно люди покупают продукты в вечернее время. В этот момент могут образовываться большие очереди. В позднее время люди покупают продукты для ужина, табак, хлеб, сладости, лимонады и соки. Утром чаще всего приобретают что-то свежеиспеченное и еще горяченькое – выпечку, бутерброды.
- Магазины бытовой химии. Сюда же можно отнести точки, продающие различные хозяйственные материалы. Основную массу товаров должны составлять товары ежедневной необходимости – средства для мытья посуды, окон, ванной комнаты, туалетная бумага, предметы личной гигиены, лампочки и батарейки.
- Универсальные магазины. Они представляют собой совокупность двух предыдущих разновидностей. Это позволяет максимизировать прибыль и привлечь как можно больше покупателей.
Ремонтная мастерская
Как никогда актуальными в спальных районах становятся мастерские, занимающиеся ремонтом обуви, одежды, сумок, зонтиков и прочих вещей. У людей может случиться поломка абсолютно в любое время. Они не побегут для починки на другой конец города, а будут искать мастерскую в своем районе, чтобы можно было забрать вещь после или перед работой.
Дополнительно можно заниматься и другими услугами, например:
- делать ксерокопии;
- пополнять баланс телефона;
- продавать сим-карты;
- сбывать канцелярские принадлежности, диски, флешки.
Аптечный пункт
Лекарственные средства могут понадобиться абсолютно любому человеку. В большей степени в них нуждаются пожилые люди и дети. Можно открыть аптеку, киоск или пункт. Различие будет заключаться в разнообразии предлагаемых товаров.
Успех будет зависеть от того, насколько правильно бизнесмен сможет определить нужды жителей конкретного спального района. Важно, чтобы посетители могли найти в аптеке нужное лекарство, иначе в следующий раз они пойдут за ним в другое место.
Большая часть покупателей – это пенсионеры и домохозяйки. Поэтому стоит продавать известные средства и БАД, которые рекламируют по телевизору, радио, в газетах. Пенсионеры почти всегда просят у продавцов совета, помощи, поэтому необходимо принимать на работу опытных и грамотных специалистов, которые помогут клиенту решить любую проблему, ответят на задаваемые вопросы.
Парикмахерская
Парикмахерская – еще один вариант прибыльного бизнеса в спальном районе. Но тут необходимо понимать, что жители не будут готовы платить большие деньги за услуги. Поэтому открывать лучше кабинет парикмахера, работающего по средним ценам. Уделить внимание нужно местоположению, вывеске, продвижению услуг и квалификации персонала.
Открыть такую парикмахерскую можно на первом этаже жилого дома. Делать ультрамодный интерьер тоже необязательно. Основными клиентами будут пожилые люди и мужчины.
На что обратить внимание?
Чтобы не прогореть, предприниматель должен учесть все особенности спального района. Так, оживление здесь приходится на утреннее и вечернее время. Днем количество посетителей мало. Только в выходные можно надеяться на дневной наплыв покупателей.
Жители спального района большое внимание обращают на скорость обслуживания. Если в магазине постоянно образуется очередь, то в следующий раз человек пойдет в соседний магазин, где людей обслуживают практически сразу же.
Очень важно узнать и возраст района. Если он построен давно, то наверняка инфраструктура в нем уже сформирована: есть и магазины, и детские сады, и кафе. А вот открыть свою торговую точку в новом районе будет куда проще. Ведь никаких магазинов там еще практически нет.
Очень важно выбрать хороший персонал для работы в магазине. Рабочие должны быть вежливыми, внимательными и доброжелательными. Грубияны же могут и вовсе сделать предприятие убыточным.
Чтобы обеспечить постоянную прибыль и ее постепенный рост, необходимо:
- развивать лояльность своих клиентов;
- учитывать при создании и корректировке ассортимента пожелания своих клиентов;
- проводить акции, делать скидки, бонусы постоянным покупателям.
Грамотная стратегия позволит вполне успешно конкурировать даже с крупными гипермаркетами. Но переживать, что первое время прибыль будет небольшой, не нужно. Грамотная и эффективная стратегия обеспечит рост собственного бизнеса, позволит найти и другие способы увеличения прибыли. Поэтому важно не сдаваться, а в случае совершения ошибок, вовремя их устранять. Все это позволит с небольшим стартовым капиталом добиться серьезных успехов.
Начинаем бизнес в жилом квартале города
Спальный район – это жилые городские кварталы в большом городе. Люди, проживающие там, каждый день едут на работу в центр, а вечером возвращаются домой отдохнуть. Чаще всего это тихое место с незначительной деловой активностью.
Создавая бизнес в спальном районе, следует обдумать несколько важных вопросов:
- Что продавать местным жителям.
- Какие товары первой необходимости нужны покупателям.
- В каких услугах они нуждаются.
Планируя бизнес в спальном районе, обязательно нужно разработать стратегию. В ней следует учесть, что в магазин люди будут забегать по пути на работу или обратно. Чтобы понять нужды потребителей, поставьте себя на их место. К примеру, магазин одежды явно будет неуместен. Для таких покупок люди едут в крупные торговые центры.
Бизнес в спальном районе должен продавать актуальные товары: продукты, питьевую воду, бытовые вещи. Среди услуг популярны ремонт одежды, обуви, услуги общепита. Еда расходуется быстро, и почти у всех жителей большого города нет времени готовить обед и ужин. Можно предложить им легкие завтраки, которые можно взять с собой. Вечером к вам будут приходить поужинать или просто посидеть с друзьями.
Жители спальных районов любят погулять после работы. Подумайте о создании кафе или бистро. Удобное расположение возле дороги, доступные цены, и прибыль вам обеспечена. Постоянных клиентов не придется искать долго. При слабой конкуренции они придут к вам.
Для спального района хорошо подходит такой бизнес, как продуктовый магазин. Вечером продукты покупают для ужина, всегда актуальны хлеб и сигареты.
Один из актуальных вариантов бизнеса для спального района – аптека. Но она должна быть максимально адаптирована к нуждам жителей. Спрос на лекарства может быть настолько широким, что ассортимент в пять тысяч наименования может оказаться недостаточным. Понятно, что посетитель, который не сможет купить у вас нужное лекарство, вряд ли придет еще раз. Также стоит учесть, что основная часть посетителей аптеки в спальном районе домохозяйки и пенсионеры. Включите в ассортимент широко рекламируемые лекарственные средства и БАДы. Особое внимание уделите препаратам, которые рекламируют по радио. Пенсионеры будут рады получить о них грамотную консультацию.
Специфика спального районаГлавная особенность – посещение магазина утром и вечером. Днем активная торговля возможна только на выходных, но при этом покупки, скорее всего, будут внушительными. Ведь обычно человек старается закупить все необходимое и максимально быстро. Поэтому продукты питания – идеальный бизнес для спального района, но не единственный.
В старых районах инфраструктура продумана и проверена годами. В них обычно много магазинов, детских садов, предприятий общепита, бытового обслуживания, клубов и т.п. В новых районах ситуация не столь радужная. Их жители вынуждены ездить за нужными вещами в другой конец города. В таких районах легко развить почти любой бизнес. Продукты питания, одежда, промышленные товары, услуги парикмахера, ремонта электроприборов – все найдет своего покупателя. На вопрос, как выбрать сферу, которая точно принесет доход, нельзя ответить однозначно. Для каждого района он будет своим. Поэтому обдумайте несколько вариантов, определите их плюсы и минусы.
Особое внимание уделите персоналу, который будет работать в вашем магазине. Если продавец груб, невнимателен, хамит клиентам, прибыли можно не ждать. Поэтому прежде чем взять человека на работу, найди время для собеседования. И в дальнейшем обеспечьте постоянный контакт с ним.
Какие товары и услуги актуальны для спального районаБизнес в спальном районе может быть разным. Магазин бытовых принадлежностей и полезных товаров. Продажа хозяйственных вещей, бытовой химии, лампочек, CD-дисков и других товаров может принести хорошую прибыль. В спальном районе есть возможность наработать базу клиентов, что является несомненным преимуществом бизнеса. Если площадь помещения позволяет, можно открыть небольшой универсальный магазин. Продукты и предметы для быта в одном месте – отличный вариант для спального района.
Можно открыть точку по ремонту обуви, поставить там же ксерокс, предлагая жителям распечатку и услуги ксерокопии. Одновременно можно продавать сим-карты, канцелярские товары, батарейки, пополнять счет мобильных телефонов. Такие точки часто называют «1000 мелочей», и они пользуются большой популярностью у жителей. Прибыль с них не очень высока, но рентабельность можно увеличить за счет создания нескольких киосков, расположенных по всему району.
Начиная бизнес в спальном районе, стоит быть готовым к небольшой прибыли, особенно в первое время. Один из главных конкурентов в данном случае – сетевые супермаркеты. Но если правильно определить круг потенциальных потребителей и их потребности, периодически проводить различные акции, можно сформировать базу постоянных клиентов.
Бизнес в спальном районе при правильном подходе способен стать стабильным и доходным делом.
Как можно использовать помещение свободного назначения
access_time03.08.20
Разговор об использовании помещений свободного назначения (ПСН) лучше начать с определения понятия: оно не юридическое, в законодательстве такого понятия нет. Это не характеристика помещения, а разговорный термин. По сути, это нежилое здание коммерческого назначения или его часть. Но собственники и арендаторы предпочитают определение «помещение свободного назначения». Что это означает?
В чем отличие ПСН от целевого?
Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…
В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.
Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.
Во что можно превратить ПСН?
У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей. Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик.
Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.
Что можно открыть в ПСН?
Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению:
Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.
Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.
Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.
Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.
Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.
Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.
В чем выгода аренды ПСН?
Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН:
• Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности.
• Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.
• Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно.
• Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.
• Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом.
• Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.
Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:
Подходит ли помещение?
Для магазина, столовой, салона красоты важно, сколько народу ходит мимо их дверей. Чем чаще ходят, тем больше замечают. Поэтому для них хорошее место – центральные, оживленные улицы, или первые этажи в крупных жилых комплексах.
Начинающие бизнесмены часто хотят снять площадь в крупных центрах, в новых комплексах. Но, красивый, только что построенный район часто оказывается необжитым, клиентов мало. А богатые интерьеры не обозначают высокий доход. Скорее, наоборот. Высокая цена аренды и нерентабельность вынуждают искать арендатора попроще и подешевле (если к тому времени еще «на плаву»). При выборе ПСН нужно обращать внимание не на престижность, а на выгодность расположения объекта недвижимости.
При организации производства или склада в приоритете будут подъездные пути, близость транспортных магистралей, большие площади, возможность расширения. Скорее всего, подойдет здание на окраине города, промышленная зона. В центре – неудобно, ограничено движение большегрузного транспорта.
Складской и производственный бизнес чаще выбирает коммерческую недвижимость класса «С».
Объем такой недвижимости постепенно сокращается: офисные здания реконструируются и переводятся в класс «В», а промышленные здания сносятся, освобождая место под новую застройку.
Устраивает ли цена?
Весомое преимущество ПСН – цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.
Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.
Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость – «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.
К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно – только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.
центр или спальный район?. Клонирование бизнеса [Франчайзинг и другие модели быстрого роста]
Расположение: центр или спальный район?
Зная, как можно осуществлять поиск, нужно определиться, в каком районе или возле какой станции метро вы планируете открывать новый офис. Будет ли это центр города или спальный район? Свои нюансы есть в обоих вариантах (рис. 2.2).
Рис. 2.2. Плюсы и минусы различных вариантов расположения
В центре города всегда много офисов. В Москве, например, порядка 2/3 точек продаж и офисов открыто в пределах кольцевой линии метро. Это неслучайно, ведь, как правило, в центре проживает немало людей (зачастую в элитных домах). Кроме того, в эту часть города регулярно приезжают люди с окраин. Согласитесь, с одной окраины города на другую ехать вряд ли кто захочет, а в центре по тем или иным причинам бывает каждый житель города. Поэтому уровень проходимости в центральной части всегда более высокий.
Безусловно, цены на недвижимость в центре города тоже самые высокие. Это неоспоримый минус, ведь ежемесячно вам придется выделять немалый бюджет на аренду. С другой стороны, при грамотном подходе к открытию филиала вы перекроете эту сумму за счет большего потока клиентов. Кроме целевой аудитории вашими потенциальными клиентами станут те, кто просто проходит мимо и заходит из любопытства.
В центре вас поджидает еще одна неприятность – отсутствие парковочных мест. Не успокаивайте себя мыслью, что клиенты оставят машину в километре и насладятся пешей прогулкой до вашего офиса. Машина для человека – «быстрые ноги», которыми он преодолевает большие и малые расстояния. Остаться без «ног», даже в центре города, не захочет никто. Проблема с парковкой – это серьезный минус. Имея такую проблему, вы рискуете потерять очень большой процент клиентов. Поэтому, выбирая место, уделите особое внимание данному вопросу. Если большинство ваших покупателей на колесах, лучше не выбирать помещение в здании без парковки рядом.
На Тверской улице в Москве расположено довольно много различных офисов и точек продаж. В какой-то момент парковку там запретили. Туристические агентства прочувствовали не на словах, что людям неудобно оставлять машину где-то далеко от точки назначения. Многие бизнесы потеряли львиную долю клиентов.
Если вы делаете самые первые шаги по расширению бизнеса, то следует уделить большее внимание центральной части города, основной поток клиентов будет именно там. Кроме того, бренд, который видят в центре города, запомнят быстрее, чем если бы он находился на окраине. Вообще, чем больше точек вы откроете, тем выше будет узнаваемость вашего бренда.
Далее, если первый этап вы уже прошли, есть смысл охватывать хорошие перспективные районы в пределах города.
Существует ошибочное мнение, что в удаленных районах денег нет. В спальных районах большие жилые массивы дают значительный приток клиентов. Особенно это чувствуется, если вы найдете точку в районе метро или местном центре. Стоимость аренды в районах варьируется, но всегда можно найти что-то подходящее и не слишком дорогое.
Если сравнивать район с центром, то, конечно, проходимость в районе окажется более низкой при любом раскладе. Отсюда – более низкий средний чек. Однако благодаря охвату различных районов по всему городу получается достаточно эффективное масштабирование.
По типу здания можно выбрать торговый центр, точку в жилом доме с отдельным входом с улицы либо же бизнес-центр. У каждого типа есть свои плюсы и минусы (рис. 2.3).
Рис. 2.3. Плюсы и минусы различных типов зданий
К слову о безопасности. Далеко не каждый магазин-салон может позволить себе взять в штат охранника. Поэтому будьте осторожны – не храните деньги в кассе! Конечно, каждый день преступники к вам заглядывать не будут, но раз-два в год ограбление вполне ожидаемо. Да и руководители офиса, увы, не всегда оказываются благонадежными. На сегодняшний день эту проблему решают терминалы экспресс-оплаты, которые достаточно надежны в плане сохранения наличных денег. Сотрудники в этом случае не имеют доступа к деньгам. Более того, каждое поступление сразу фиксируется в вашем учете благодаря интеграции вашей системы учета с терминальной системой компании.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРесРестораны в «спальниках». Как кормят на окраинах города
На долю спальных районов Петербурга приходится треть питейных заведений. Во время пандемии количество ресторанов на окраинах увеличилось, поскольку именно там оказались сосредоточены спрос и деловая активность. «Новый проспект» разбирался в особенностях и перспективах ресторанов в «спальниках».
Пандемия как стимул для развития
По данным аналитиков ГК «БестЪ», в спальных районах Петербурга сегодня сосредоточена треть заведений общественного питания города, и эта инфраструктура активно развивается.Если с десяток лет назад на окраинах появлялись в основном заведения с непритязательными названиями типа «Кафе», «Хинкали» или «У Саныча», которые предлагали просто «еду» и постепенно приучали жителей района к питанию вне дома (позже их сменили концептуальные сетевые проекты — «Бургер Кинг», Subway, «Евразия», «Теремок», а также концептуальные несетевые кофейни, бургерные и пекарни), то сейчас в «спальниках» параллельно с массовыми проектами можно встретить штучные рестораны, которые становятся центрами притяжения. И таких заведений все больше.
«Во время пандемии люди осели в своих жилых районах на самоизоляции. А ставки аренды на окраинах всегда были ниже, поэтому помещения под рестораны там стали более востребованными», — поясняет Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости и ретейла «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК «БестЪ»).
«В спальных районах сейчас самый высокий уровень деловой активности. Объем дневной миграции населения снизился, поскольку многие перешли на удаленку. Так что тренд создания необходимой инфраструктуры «у дома», появившийся до пандемии, во время локдауна получил дополнительный мощный стимул к развитию», — подтверждает руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.
Еще один важный фактор развития общепита на окраинах заключается в том, что там есть возможность арендовать склады и производственные помещения для создания такого востребованного нового формата, как dark kitchen.
Маленькая площадь не прокормит
Эксперты напоминают, что в ресторанном деле существует так называемое «правило треугольника»: владелец — гость — персонал. Владелец открывает заведение, чтобы радовать гостей и получать прибыль. Гость приходит, чтобы получать удовольствие и качественную услугу, и готов за это платить. А персоналу важно понимать, что владелец должен получить прибыль, а гость — сервис и качество: тогда каждый сотрудник сможет зарабатывать достаточно долго и прилично. «Если три стороны этого треугольника равнобедренные, в заведении всё в порядке и все довольны», — объясняет совладелец и шеф-повар закрытого гастрономического клуба «Бенефис Вкуса», руководитель петербургской школы барменов «Точка с запятой» Владимир Леншин.Пандемия лишила Петербург не только иностранных туристов, но и большой части линейных сотрудников, разъехавшихся по своим регионам и до сих пор не вернувшихся. Проблема нехватки персонала очень остра.
«Коллектив сохранить не удалось: мы потеряли 90% людей, и это главный удар, который нам нанесла пандемия. Причем ушли даже те, которым мы платили, когда все рестораны были закрыты: они получали деньги у нас, работая где-то еще, а когда мы открылись, к нам не вернулись. Потом, конечно, мы набрали новых людей, но своих мы готовили годами, они были профессионалами своего дела. Новых приходится обучать заново», — рассказывает Николай Митчин, управляющий партнёр ресторанной группы BIG Family Resto Group. По его словам, один из ресторанов группы — Chateau Vintage («Шато Винтаж»), который до пандемии занимал площади на Невском проспекте, теперь перевели на проспект Энгельса. «Там заведение чувствует себя гораздо лучше. Рестораны в центре пострадали больше, чем заведения на окраинах», — говорит Николай Митчин.
Он добавил, что в пандемию BIG Family Resto Group закрыла самое старое свое заведение на Петроградском проспекте — ресторан JAGER, который работал там 15 лет. «Зато мы открыли несколько новых Brasserie Kriek — в «спальниках». А сейчас открываем еще два ресторана авторской и мясной кухни JÄGER Meet to eat — на Московском проспекте и на проспекте Большевиков», — добавил он.
Особенность ресторанов в спальных районах, по его словам, в том, что гости приходят вечером, садятся за столик и сидят до закрытия. «В такой ситуации и речи быть не может о какой-то оборачиваемости стула. Поэтому в спальном районе нужно открывать заведение достаточно большой площади, поскольку маленькая ресторан не прокормит», — пояснил он.
Как расширить круг гостей
Еще одной особенностью ресторанов в спальном районе эксперты назвали пик посещений, который обычно приходится на пятницу, субботу и частично воскресенье. Остальные дни мало загружены, так как жители района работают, а туристов на окраинах почти не бывает.Рестораторы решают эту проблему по-разному. Кто-то открывает заведение именно к вечеру, когда люди возвращаются домой. Кто-то организует при ресторане собственное производство, кто-то — доставку.
«Очень важно, чтобы ресторан работал не только в выходные, но и днем, и вечерами в будни», — подтверждает Михаил Георгиевский, открывший 10 лет назад ресторан паназиатской кухни «Кинг Понг» на Большой Морской улице, а через 3 года после этого — второй «Кинг Понг» на 130 посадок на ул. Савушкина в Приморском районе. По его словам, ресторан паназиатской кухни для «спальника» — несколько спорный формат. «С точки зрения бизнеса лучше всего там себя чувствуют сетевые проекты и универсальные семейные, которые могут предложить гостю более привычную для него кухню», — рассказывает Михаил Георгиевский.
Тем не менее ресторатор рискнул и сумел привлечь в заведение не только гостей выходного дня из числа местных жителей, но и тех, кто в районе работает и готов в обед купить бизнес-ланч. Кроме того, ресторан занялся организацией доставки, это очень выручило в пандемию. «В результате проект оказался работоспособным. К нам даже с Петроградской стороны приезжают обедать», — говорит Михаил Георгиевский.
Гений места
Эксперты добавляют, что ресторан в спальном районе, помимо всего прочего, приучает людей к культуре питания. «Особенно популярны семейно-домашние заведения: небольшие по площади и даже с ограниченным количеством гостей, «для своих». Там удается создать домашнюю атмосферу, и люди приходят семьями, с детьми, с друзьями», — говорит президент Федерации рестораторов и отельеров Северо-Запад Леонид Гарбар.Такие ресторанчики обычно — семейное дело: в зале муж, на кухне жена. Это малый бизнес, который сам себя кормит. Такие заведения очень распространены в Европе. Но Россия пошла по американскому сетевому пути развития ресторанного рынка: города начали опутывать сети. Правда, это не означает, что «штучные» рестораны не могут быть успешными.
Одно из таких заведений — ресторан Baden Baden, который работает на пр. Просвещения с 2007 года. «Сначала мы просто хотели открыть летнюю площадку с мангальным домиком, но быстро поняли, что району нужно всесезонное заведение», — рассказывает Андрей Дашкин, управляющий рестораном Baden Baden.
«Люди иногда даже выехать из своих районов не могут. Им нужны рестораны не только как альтернатива неким культурным местам, но и как заменители выезда на отдых, на природу», — подтверждает Леонид Гарбар. И именно в спальных районах это можно предложить гостю.
Ресторанный критик Тамара Иванова-Исаева тоже призывает развивать маленькие семейные рестораны на окраинах. По ее словам, центр города уже плотно «утрамбован» заведениями культурного и гастрономического досуга, а спальным районам их по-прежнему не хватает.
«Жизнь большинства горожан сейчас концентрируется вокруг собственных центров досуга: парков, кинотеатров, фитнес-центров, ТРК — и в новых районах возникают места, достойные называться петербургскими, в том числе и интересные гастрономические проекты. Они крайне важны для развития города. Это «гении места» — рестораны с изюминкой для местных жителей, которые позволяют им в полной мере ощутить себя жителями культурной столицы», — считает Тамара Иванова-Исаева.
специфика и характеристики, выбор направления
Многие начинающие бизнесмены интересуются, что открыть в спальном районе. Чтобы дело было прибыльным, необходимо учитывать специфику расположения. Спальный район представляет собой часть города с жилыми домами, удаленную от промышленных центров и офисов. При начале своего дела нужно учитывать потребности людей, которые живут в этом месте.
Открытие бизнеса в спальном районе считается весьма перспективным направлениемСпецифика бизнеса в спальном районе
В таком районе преобладают многоквартирные дома и комплексы. Обычно люди ездят за большими покупками в центр. При этом около дома они покупают продукты и лекарства, ходят в парикмахерские и занимаются ремонтом одежды.
Поэтому, начиная бизнес в спальном районе, следует ориентироваться на товары и услуги, пользующиеся спросом каждый день. Организовывая свое дело, стоит выполнить предварительный анализ. При этом рекомендуется учитывать следующее:
- Разновидность товара. В спальном районе вполне можно открывать маленькие продуктовые магазины или парикмахерские. При этом заниматься продажей специфических товаров не стоит, поскольку они вряд ли будут востребованы.
- Час пик. Примерно 85 % жителей спального района представляют собой рабочий класс. Поэтому в течение дня не просто падает спрос, а он почти полностью отсутствует. При этом ситуацию удается компенсировать вечерними и утренними часами. Поэтому предприниматель должен увеличивать длительность своего рабочего дня, чтобы получить максимальную прибыль. При открытии продуктового магазина лучше отдать предпочтение круглосуточному режиму.
- Персонал. В спальном районе все живут как одна большая семья. Это особенно актуально для продавцов и регулярных покупателей. Если человек не доволен обслуживанием, он не придет в магазин. Поэтому продавцов следует выбирать по профессиональным и личностным характеристикам.
Общая характеристика концепции заработка в спальном районе
Любой город можно разделить на несколько участков – промышленная зона, торговый центр, спальный район. С точки зрения бизнеса промзона считается наименее удачным вариантом. При этом в спальных районах лишь развивается активная торговля. Поэтому эта бизнес-ниша считается весьма привлекательной.
Важно! Перед началом своего дела в спальном районе рекомендуется проанализировать переполненность рынка. После чего нужно начинать продавать товары, которые меньше всего представлены на этой территории.
При строительстве жилых комплексов закладывается необходимость обустройства продмагазинов, салонов красоты, хозяйственных точек, кофеен. Чтобы рассчитать потенциальный потребительский спрос, нужно определить количество торговых точек на каждую 1000 населения.
Спальный район средних размеров включает 50 тысяч жителей. Если исходить из стандартов Минпромторга, то на 1000 населения должно приходиться 150 квадратных метров продуктовых площадей и 300 квадратных метров непродуктовых.
Особенности открытия магазина в спальном районе
При организации бизнеса в спальном районе рекомендуется детально изучить потребности людей, которые в нем проживают. Дополнительно стоит выявить целевую аудиторию. Это могут быть многодетные семьи или пенсионеры, спортсмены, рыбаки.
Какой бизнес можно открыть в новостройке? В этом случае следует учитывать базовые потребности людей в продуктах питания, средствах бытовой химии, алкогольной продукции. Также населению требуются лекарства, табак, инструменты для ремонта.
Перед началом своего дела важно провести детальный анализ рынкаВажно! Перед открытием своего дела предприниматель должен подсчитать потенциальные расходы. Также следует проанализировать возможные убытки и прибыль.
Выбор направления деятельности в спальном районе
Планируя бизнес в новостройках, идеи можно использовать самые разные. Но перед началом деятельности их следует проанализировать.
Продукты
Перед тем как открываться, необходимо изучить расположение магазина. При этом важно учитывать следующие параметры:
- близость расположения к проезжей части это поможет получить дополнительный поток клиентов из автомобилистов;
- охват локации – к магазину может выходить сразу несколько площадок;
- минимум конкурентов – не больше 1 объекта.
Важно систематически контролировать ассортимент своей продукции. Минимальный набор должен включать яйца, хлеб, молоко, соки, крупы. Товары должны быть качественными.
Хороший вариант для спального района продуктовый магазинчикОбратите внимание! В качестве дополнительных источников прибыли можно рассматривать соки и алкоголь. Однако в этом случае требуются дополнительные затраты на получение лицензии.
Хозтовары
Продажа бытовой химии считается прибыльным направлением. Для магазина будет достаточно небольшого помещения площадью 70 квадратных метров. Чтобы получить хороший доход, важно разбираться в популярных марках зубных паст, чистящих средств, стиральных порошков. Чересчур дорогая или слишком дешевая продукция востребована не будет. Следует ориентироваться на среднего покупателя.
Цветы
Многих людей интересует, какой малый бизнес открыть в павильоне. В этом случае прекрасным вариантом может стать цветочный магазин. Подарить свежий букет женщине можно и без повода. Поэтому магазинчик около дома будет весьма кстати.
Перспективным направлением может быть цветочный бизнесМастерские по ремонту
Ремонт обуви считается очень востребованной услугой. Такая мастерская должна быть в каждом дворе. Однако хорошо заработать на ней удастся только при качественном оказании услуг. В противном случае жильцы дома не обратятся в мастерскую второй раз.
Парикмахерская
К очевидным перспективам открытия парикмахерской относится то, что почти каждый человек должен посещать салон минимум раз в месяц. При этом должен предлагаться целый спектр услуг. К ним относятся мужские и женские стрижки, окрашивание волос, мелирование, укладка.
Отличным вариантом станет парикмахерскаяВажно! Для ведения бизнеса потребуется квартира на первом этаже. Она должна быть предварительно переведена в нежилой фонд.
Практические рекомендации
Предприниматель может открыть магазин в отдельно расположенном здании. Однако в этом случае понадобятся средства на аренду земли, строительство или приобретение павильона. Оптимальным вариантом станет аренда помещения на первом этапе жилого дома. Его также можно купить в собственность. Покупка будет стоит меньше, если совершить ее на стадии застройки. Это поможет получить дополнительные преимущества опередить конкурентов и оформить помещение под магазин.
Если заниматься открытием бизнеса в новом районе еще на стадии строительства, нужно подготовиться к тому, что дело начнет приносить доход лишь через год. Такой старт подойдет для людей, которые планируют использовать свои деньги. Человека, который собирается применять заемные средства, такое начало своего дела загонит в долги.
Какой магазин открыть в спальном районе
В спальном районе для открытия бизнеса подойдёт любое направление. Прибыльность и успешность его будут зависеть от конкуренции, инфраструктуры и целевой аудитории. Наиболее распространёнными видами инвестиций в условиях спального района будут являться:
- Пивной магазин. Точки по продаже разливного пива есть везде и всегда пользуются спросом.
- Мясная лавка. Мясо является одним из основных продуктов.
- Зоомагазин. Почти у каждого есть домашние питомцы и иногда не очень удобно ехать в город за товарами для своих любимцев.
- Строительный магазин. Спрос на строительные товары есть всегда, независимо от времени года.
- Овощная лавка. Данная продукция ежедневно потребляется и свежие овощи на столе всегда кстати.
- Мастерская по ремонту обуви. Удобно когда под рукой всегда есть такая лавка.
Правильный подход к организации и ведению бизнеса всегда оправдывает себя и приносит неплохой источник дохода.
Примеры бизнес-идей для спальных районов
Чтобы открыть свое дело, можно выбрать вариант из готовых бизнес-идей. При этом важно просчитать все нюансы заранее.
Магазин «Все для дома»
В таком магазине могут продаваться мелкие хозяйственные предметы, строительные товары. Не стоит пытаться вступать в конкуренцию с крупными супермаркетами. Оптимальным вариантом станет продажа мелких товаров, например, краски или гвоздей.
Также можно воспользоваться форматом магазина 1000 мелочей. В таких точках продают все крышки для консервации, туалетную бумагу, бытовую химию. Этот вариант в сочетании с правильной ценовой политикой поможет получить хороший доход.
Места общественного питания
Жители спальных районах обычно сталкиваются с нехваткой мест для отдыха. При этом многие предприниматели открывают кафе и рестораны в центре. Поэтому люди, живущие на окраине, вынуждены ехать через весь город.
Чтобы заработать в спальном районе деньги, можно открыть пиццерию. Это весьма привлекательный вариант. Пицца считается доступным и универсальным блюдом. Ее едят и в обычные дни, и по праздникам.
В спальном районе вполне можно открыть кафе или пиццериюТорговля стройматериалами
Магазин стройматериалов считается весьма требовательным бизнесом. Для его успешного начала нужно разбираться в строительстве, ремонте и последних тенденциях.
Трудности заключаются в том, что в спальном районе большая торговая точка не будет приносить хороший доход. Рентабельнее открыть небольшой магазинчик с актуальными товарами. К самым ходовым можно отнести обои и плиты, смесители, шторы, декоративные предметы.
Чтобы привлечь клиентов, важно позаботиться о персонале. Необходимо учитывать, что продавец должен хорошо разбираться в специфике стройматериалов.
Открытие бизнеса в спальном районе имеет много особенностей. Чтобы сделать свое дело более успешным, важно учитывать, что оно должно соответствовать потребностям людей. Это поможет получить хорошую прибыль и поспособствует окупаемости в короткие сроки.
Последнее обновление — 13 мая 2021 в 20:33
Что такое спальный район? (с иллюстрациями)
Жилой район — это район, в котором расположены дома. В частности, местный комитет по планированию зонировал эту территорию как территорию, на которой можно строить дома и заселять их. Другие типы зон — коммерческие, сельскохозяйственные, промышленные или их комбинации.
Планирование жилого района может происходить до или после его застройки.Если район зонируется как жилой до того, как будут построены какие-либо сооружения, тогда можно будет контролировать этот район и сделать его более красивым и подходящим для семейного отдыха. Если после того, как постройки были построены, район становится жилым, то любые действующие предприятия или сооружения могут быть закреплены в законе, то есть они могут оставаться на месте до закрытия предприятия. Однако даже если бизнес закроет свои двери, в жилом районе все еще есть коммерческие или промышленные сооружения.
Зонирование в жилом районе может принимать различные формы и охватывать множество разных стилей жилья.Резиденции могут быть односемейными или многосемейными. Они также могут быть одно- или многоэтажными. Жилой комплекс — это пример бизнеса в жилом районе, который может быть высотой в несколько этажей. Это может или не может быть запрещено в этом районе, в зависимости от правил зонирования для этого места.
При строительстве на этих территориях важно учитывать зонирование всей территории, в которой покупается недвижимость.Например, жилой район может примыкать к коммерческому. Поэтому можно проверить зонирование близлежащих участков, чтобы убедиться, что вокруг нового дома не будут строиться предприятия.
Зонирование тоже может меняться.Ферма, которая прекращает свою деятельность, может считаться сельскохозяйственной до тех пор, пока комитет по планированию не примет решение преобразовать ее в жилой район. На этом этапе на земле могут быть построены дома на одну или несколько семей, в зависимости от правил, которые комитет по зонированию решит ввести.
Лицо, желающее построить резиденцию в коммерческом или промышленном районе, может подать заявку на изменение зоны.Точно так же человек, желающий построить бизнес в одном из этих районов, может подать заявку на изменение зоны. Необходимо знать орган местного самоуправления, отвечающий за зонирование и изменение зонирования, и обращать внимание на регулярные собрания. Как правило, комитет по зонированию или изменению зонирования должен вывесить знаки и предупредить владельцев собственности, если с частью собственности вот-вот произойдут радикальные изменения.
Жилые комплексы в городах
Мэтт Бёрдетт, 14 мая 2018 г.
На этой странице мы рассмотрим факторы, влияющие на структуру жилых районов в городских районах, включая физические факторы, стоимость земли, этническую принадлежность и планировку.
- Элитный жилой комплекс в Цеунг Кван О, на окраине Гонконга. Вы можете сказать, что за люди здесь живут? Почему они выбрали это место для жизни? Источник: Автор.
Распределение жилых районов в городах значительно различается, но в целом в самом центре города мало людей из-за высокой стоимости земли. Это пространство занято предприятиями Центрального делового района.
Города в странах с высоким уровнем дохода часто имеют самое дорогое жилье на окраине, как это видно на модели Берджесса и других. В странах со средним и низким уровнем доходов в городах самое дорогое жилье находится в районе центрального делового района, с жильем очень низкого качества, включая поселения скваттеров на окраинах. Однако это огромное обобщение, и каждый город будет иметь уникальный образец, зависящий от комбинации местных вариаций, включая физические факторы, такие как береговые линии, реки и холмы; стоимость земли; этнические группы; и государственное планирование.
Опыт городов в странах с высоким, средним и низким доходом часто сильно различается.
Близость к воде
В богатых городах вода часто рассматривается как успокаивающее и положительное свойство окружающей среды. Набережные побережья, реки и каналы открывают прекрасные виды, открытое пространство и возможности для занятий водными видами спорта. Это делает цены выше для этих мест. Кроме того, предприятия, которые раньше использовали воду у кромки воды (например, для портов и доков), теперь закрыты, поэтому исторические здания переоборудованы в высококлассные жилые квартиры.Знаменитый пример этого — развитие лондонских Доклендс.
В более бедных городах вода может представлять опасность, потому что люди не могут защитить свой дом от наводнений, сильных ветров и болезней, передаваемых через воду. Это увеличивает вероятность того, что земля будет использована под некачественное жилье.
Крутые склоны
В более богатых городах со склонов холмов открываются прекрасные виды и открывается ощущение открытости. Дополнительная высота также может быть привлекательной в более жарких городах, поскольку она обеспечивает более прохладную температуру и больше ветра, что делает окружающую среду более приятной.В Гонконге одни из самых дорогих домов расположены на вершине «Пик» над главным деловым районом в Центральной части города, отчасти потому, что климат здесь более приятный.
Однако безопасное строительство на крутых склонах обходится дорого. В более бедных городах поселения скваттеров и некачественное жилье вытеснены на крутые склоны, которые могут пострадать от массовых перемещений, особенно в местах с сильными дождями.
Структура городского землепользования часто тесно связана с арендной платой. Ставка арендной платы — это максимальная сумма денег за квадратный метр, которую конкретный пользователь готов заплатить, поэтому она отражает стоимость земли.
Поскольку использование земли под жилую застройку не приносит прибыли, оно не в состоянии платить высокую арендную плату, которую предприятия и промышленность готовы платить за наиболее доступные места. Структура ставки арендной платы сильно различается в зависимости от города, но в целом самая высокая арендная плата выплачивается в центре города и уменьшается по мере удаления оттуда.
Традиционный вид
В более богатых странах самые богатые люди обычно живут на окраинах. Они могут позволить себе частный транспорт, чтобы добраться до работы в центре города.Есть дополнительный бонус: низкие цены на землю означают, что они могут позволить себе покупать больше земли, а это значит, что они могут строить дома большего размера. Таким образом, цена за квадратный метр низкая, но цена здания в целом высока.
Между тем, самые бедные люди обычно проживают ближе к центру города. Это связано с тем, что они не могут позволить себе стоимость частного транспорта, и им необходимо находиться рядом с местом работы в центре города. Чтобы получить максимальную прибыль от дорогой земли в этом районе, домовладельцы строят небольшие дома — поэтому цена квадратного метра высока, но общая площадь, занимаемая каждым домом, невысока, и поэтому цена за дом также невысока.
В более бедных городах эта картина часто обратная. Плохая транспортная инфраструктура делает непривлекательным поездки на работу на большие расстояния, поэтому более богатые жители живут недалеко от центрального делового района, несмотря на высокую арендную плату. У беднейших слоев населения вообще нет денег на аренду, и они вынуждены жить на незанятой земле незаконно. Эта земля часто опасна или находится далеко от центра города, поэтому стоимость земли невысока.
Современный вид
В последнее время события в городах сделали ставку арендной платы более изменчивой.Транспортные связи стали более важными в более богатых городах, а это означает, что близость к аэропорту или развязке автомагистралей на окраине города может означать более высокую арендную плату, чем дальше. Кроме того, облагораживание и реконструкция старых промышленных районов в Внутренняя часть города привлекает людей с высоким доходом, особенно молодых специалистов, чтобы переехать в эти исторические районы, поскольку они могут жить рядом со своими местами работы в центральном деловом районе и при этом иметь высококачественную местную среду для проживания.
В городах с низкими доходами скопление людей и загрязнение окружающей среды вблизи центрального делового района вынудили некоторых жителей с более высокими доходами уехать из центра города в города-спутники, такие как Барра на окраине Рио-де-Жанейро в Бразилии. Эти совершенно новые жилые районы предлагают более чистую и безопасную среду с более крупными жилищами и новыми возможностями трудоустройства благодаря информационным технологиям: больше нет необходимости добираться до центрального делового района. Развитие транспорта, такое как новые автомагистрали и общественные железнодорожные сети (метро / метро / подземные системы), также помогло этому случиться.
Этническая принадлежность означает культурное сходство внутри группы людей. По сути, это описание культуры: оно может относиться к языкам, религиозным верованиям, еде, одежде и досугу.
Во многих городах люди из одной этнической группы живут близко друг к другу, особенно когда речь идет о новых мигрантах. Это может быть из-за внутренних или внешних факторов. Внутренние факторы — это решения, принимаемые людьми в самой группе, например, желание жить рядом друг с другом, потому что они поклоняются в одном храме, говорят на одном языке или покупают одни и те же товары.Внешние факторы — это вещи, которые принимаются людьми из другой (ых) этнической (ых) группы (ей), например, заставляют людей чувствовать себя нежеланными в общественных местах или не позволяют людям из этнических меньшинств снимать дом.
Это привело к появлению «гетто» в некоторых крупных городах. Гетто обычно представляет собой часть города, в которой почти полностью проживают люди из одной этнической группы меньшинства, и часто является бедной частью города. Первоначально гетто находилось в Венеции в Италии, где евреи были ограничены для проживания в одной части города (называемой «Иль гетто»).В последнее время этот термин часто применяется к черным районам крупных городов США.
Со временем люди из этнических меньшинств расселились по городу. Особенно это касается мигрантов во втором и третьем поколении. (Мигрант первого поколения — это человек, который мигрирует. Мигрант второго поколения — это ребенок первого поколения. Третье поколение — их внуки.)
Влияние этнической принадлежности на модели проживания более подробно описано на странице этого сайта «Образцы проживания и этническая принадлежность».
Уровень планирования города имеет прямое отношение к типу застройки города. Более подробно это можно увидеть на странице этого сайта «Процессы роста городов». В целом, городское планирование исторически происходило от случая к случаю, когда правительства утверждали индивидуальные заявки на планирование от разработчиков. Застройщики обычно ориентировались на определенную группу, например семьи со средним или высоким доходом. Ситуация изменилась, и теперь часто ставится цель создать в районе разнообразное жилье.
Жилье для смешанных семей
Сегодня планировщики часто следят за тем, чтобы в одном районе было несколько домов, подходящих для разных социально-экономических групп. На это есть несколько причин (Levy, McDade and Bertumen, 2013):
- Он может принести «более качественное жилье, улучшенные услуги, улучшенные удобства в районе и более безопасную окружающую среду» в более бедные районы, поскольку они привлекают более состоятельных жителей.
- Улучшение перспектив более бедных жителей, поскольку они могут использовать сети, используемые более богатыми жителями, и принимать «альтернативы поведения и образа жизни по образцу соседей с более высокими доходами».
- Привлечь дополнительные инвестиции в область, что приведет к «повышению безопасности; развитие дополнительных или улучшенных удобств, таких как магазины, парки и детские площадки; и, возможно, улучшение транспортной доступности и школ (здания и качество обучения). Возрождение может также увеличить налоговые поступления юрисдикции за счет увеличения стоимости собственности и открытия нового бизнеса ».
Другие преимущества включают помощь домохозяйствам с низким и средним доходом в поиске жилья в районах, которые в настоящее время являются богатыми и недоступными для более бедных жителей (Harper, 2017).Это также может помочь гарантировать, что баланс услуг может быть предоставлен на местном уровне, вместо того, чтобы заставлять работников с низкими доходами переносить длительные поездки из дома на работу.
Жилищные проекты со смешанным доходом подвергались некоторой критике. Одним из примеров является Лондон, где застройщики были обязаны предоставить часть «доступного» жилья для людей с низкими доходами. Некоторые застройщики постарались сохранить эксклюзивность самого дорогого жилья, предусмотрев два входа — один для дорогих квартир, а другой — для недорогих.Вход в более дешевую квартиру стал известен как «плохая дверь» и рассматривается как ведущий к социальной изоляции (Osborne, 2014).
Bellman, 2014. Сегрегация и городская форма: на пути к пониманию динамики между расой, перемещением населения и искусственной средой американских городов. https://scholar.colorado.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://www.google.co.uk/&httpsredir=1&article=1043&context=honr_theses
Cable, 2013. Расовая точечная карта: одна точка на человека.Группа исследования демографии. https://demographics.coopercenter.org/racial-dot-map
Harper, 2017. Как жилье со смешанным доходом может принести пользу как сообществам, так и инвесторам. https://urbanland.uli.org/economy-markets-trends/mixed-income-housing-can-benefit-communities-investors/
Герберт и Томас, 1982. Городская география: первый подход. Вайли.
Levy, McDade and Bertumen, 2013. Жизнь со смешанным доходом: ожидаемые и реализованные преимущества для семей с низкими доходами. Городской пейзаж, стр.15-28. https://www.huduser.gov/portal/periodicals/cityscpe/vol15num2/ch2.pdf
Osborne, 2014. Плохие двери: сегрегация жителей городских квартир в центре Лондона. https://www.theguardian.com/society/2014/jul/25/poor-doors-segregation-london-flats
Townshend, n.d. Без заголовка. [Эта диаграмма была создана как часть слайд-шоу PowerPoint со следующим авторством: Д-р И.Дж. Townshend U of L. Дальнейшая идентификация источника невозможна, хотя веб-сайт доктора Тауншенда находится здесь: http: // people.uleth.ca/~towni0/]
Вопросы
- Назовите три физических фактора, которые могут повлиять на распределение жилых зон в городских районах. [3]
- Объясните, почему людям в СВД часто нравится жить рядом с водой. [2]
- Предложите влияние на стоимость земли близости воды в СНД. [2]
- Объясните, почему поселения скваттеров часто встречаются на опасных участках, например на крутых склонах. [2]
- Опишите традиционный взгляд на то, как стоимость земли влияет на структуру землепользования в городах.[4]
- Определите три причины, по которым традиционный взгляд на стоимость земли и возникающие в результате модели использования земли под жилую застройку в городах сегодня могут отличаться. [3]
- Что подразумевается под «этнической принадлежностью»? [2]
- Объясните два «внутренних» фактора, которые заставляют этнические меньшинства жить вместе. [2 + 2]
- Объясните два «внешних» фактора, которые заставляют этнические меньшинства жить вместе. [2 + 2]
- Что означает «гетто»? [1]
- Что подразумевается под «жильем со смешанным доходом»? [1]
- Объясните, почему некоторые государственные органы планирования пытаются создать жилые районы со смешанным доходом.[4]
- Объясните, почему планы использования жилья с разным доходом для создания лучших условий не всегда могут быть успешными. [3]
Прочие задачи
«Семейный жизненный цикл» исторически считался еще одним важным фактором, влияющим на развитие жилых кварталов. Как вы думаете, где будут жить молодые семьи? Студенты университета? Пожилые работающие люди, чьи дети уехали из дома? Пенсионеры? Проведите опрос своей семьи и друзей и сравните его с диаграммой ниже.
- Жизненный цикл семьи применительно к городским районам. Источник: Флинт, 1998. Урбанизация: изменение окружающей среды. Коллинз.
Зонирование: Руководство по районам — Районы проживания
Районы со средней и высокой плотностью застройки обычно находятся рядом с центральными и региональными деловыми районами и обычно отображаются в непосредственной близости от остановок общественного транспорта. Эти районы характеризуются более громоздкими зданиями, большим диапазоном высот застройки и меньшим количеством владельцев автомобилей, чем районы с меньшей плотностью застройки.Однако, как и в районах проживания с низкой плотностью населения, характер этих кварталов сильно различается. Некоторые из них определяются полностью рядными домами, другие — невысокими многоквартирными домами или высотными зданиями, а третьи — смесью зданий всех типов.
Жилые районы со средней и высокой плотностью населения в целом можно охарактеризовать как контекстные или неконтекстные.
Неконтекстный
Неконтекстные районы обычно наносятся на карту там, где есть разнообразное сочетание типов зданий и нет преобладающего контекста.R6, R7-1, R7-2, R8, R9 и R10 неконтекстные районы. Общие правила для этих районов, введенные в 1961 году, поощряют строительство зданий без ограничений по высоте, удаленных от улицы и окруженных открытым пространством. Форма здания является продуктом концепции городского планирования «башня в парке», популярной в 1950-х годах.
Нормы высоты
В районах от R6 до R9 правила для больших площадей известны как нормативы фактора высоты, где размер здания определяется сложным набором правил, включающих взаимосвязь между рядом факторов высоты, соотношением площадей этажа и соотношением открытых пространств.Вместо единого соотношения площади этажа для каждого района разрешены более высокие отношения площади этажа для высоких зданий на участках, где могут быть предусмотрены большие площади открытого пространства. Соотношение площадей нижнего этажа допускается на небольших участках, где возможно меньше открытого пространства. Как правило, чем больше размер участка, тем выше разрешается постройка.
В районах R10 нет факторов высоты и открытости. Каждый участок зонирования, независимо от его размера, имеет коэффициент площади 10,0. Открытое пространство контролируется требованием к площади участка.
Нет ограничений по высоте для неконтекстных зданий в неконтекстных районах с R6 по R10. Вместо этого зданию не разрешается выходить за плоскость экспонирования неба, которая наклонена внутрь от заданной базовой высоты над линией улицы. Следовательно, чем дальше от линии улицы отодвинуто здание, тем оно может быть выше.
Положение о башне на базе
В районах R9 и R10, а также в коммерческих районах с эквивалентом жилого района R9 или R10, застройщики могут выбрать строительство в соответствии с правилами о высотах, которые позволяют зданию проникать в плоскость открытого неба.Возможны здания большой высоты, если они построены в виде башен. В ответ на опасения по поводу чрезмерной высоты башни в преимущественно жилых районах, в 1994 году были введены правила строительства башни на основании. Все жилые башни на широких улицах в районах R9 и R10, а также в районах C1 и C2 с жилыми районами R9 или R10. эквивалент, должен быть построен над основанием здания от пяти до восьми этажей, которое построено на линии улицы. Специальные правила площади этажей гарантируют, что высота башен не превышает примерно 35 этажей.
Чтобы стимулировать альтернативу как зданиям с фактором высоты, так и башенным зданиям, в 1980-х годах была введена программа «Качественное жилье», которую разрешено использовать в качестве опции вместо нормативов по фактору высоты или вышек в любом неконтекстном районе с R6 по R10. Нормативы «Качественное жилье» допускают более высокий охват участка и во многих случаях больший FAR в обмен на ограничения по высоте, которые часто более совместимы с окружающим контекстом.
Контекстные районы
Нормативы качественного жилья
Контекстуальные районы спроектированы таким образом, чтобы сохранить масштаб и форму традиционных городских кварталов с умеренной и высокой плотностью населения.Эти районы, которые имеют буквенный суффикс A, B, D или X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A и R10X), отображаются на карте, где здания аналогичного размер и форма формируют сильный контекст соседства, или там, где перепланировка создаст единый контекст. Общие правила для этих районов известны как правила качественного жилья.
Созданная в 1980-х годах для продвижения высококачественного жилья, гармонирующего со своими соседями, Программа «Качественное жилье» была ответом на опасения, что здания с фактором высоты часто выходят за рамки окружающего района.Программа назначает единое соотношение площади этажа для каждого района и включает в себя правила, согласно которым здания обычно короче и имеют большую площадь участка, чем здания с фактором высоты. Пределы высоты, правила размещения уличной стены здания по отношению к соседним зданиям и правила, регулирующие минимальную и максимальную высоту уличной стены, относятся к контекстуальным нормам, которые способствуют развитию зданий, совместимых с их окружением.Выемки на уровне земли перед зданием должны быть засажены, а парковочные места должны быть расположены в подземном гараже, позади или сбоку от здания — никогда перед зданием. Поскольку для парковки доступно меньше открытого пространства, требуется немного меньше места для парковки, чем для застроек с фактором высоты.
Программа «Качественное жилье» также устанавливает набор правил, который включает минимальные размеры квартир, требования к пространству для отдыха и стимулы для застройщиков, предлагающих такие удобства, как прачечные и дневное освещение в коридорах.Все правила и положения Программы качественного жилья являются обязательными в контекстных районах от R6 до R10. С 1980-х годов сотни районов по всему городу были преобразованы в контекстные районы.
Дополнительные правила качественного жилья в неконтекстных районах
В неконтекстных районах от R6 до R10 застройщики могут выбрать дополнительную программу Quality Housing Program, а не требования к фактору высоты или вышке. Например, на широкой улице в районе R6 за пределами Манхэттена застройщик может выбрать строительство в соответствии с дополнительными правилами R6 для массовых продаж (которые аналогичны правилам для контекстного района R6A).В целом, правила разрешают постройки умеренно больших, но более низких зданий на линии улицы или рядом с ней, с большим количеством квартир, чем может быть достигнуто при неконтекстных правилах, как способ поощрения строительства многоквартирных домов средней этажности, которые отражают традиционный масштаб многих окрестности. Несмотря на то, что в обмен на ограничения по высоте могут быть достигнуты более высокий охват участка и, зачастую, большее FAR, иногда предпочтительнее регулировать коэффициент высоты, потому что окружающие блоки не имеют единообразного характера или потому, что виды, достигаемые из более высокого здания, перевешивают преимущества большего масса.Разработчики должны определить, какой из двух наборов правил больше подходит для любого конкретного участка, но не может смешивать и сопоставлять два на одном участке зонирования. Например, более высокая высота, разрешенная для зданий с фактором высоты, не может сочетаться с более высокой площадью участка, разрешенной для зданий с качественным жилищным фондом.
Другие районы зонирования: R7-3, R9-1, R10H
РайоныR7-3 и R9-1, в которых применяются особые положения по размеру, высоте и отступлению, могут быть нанесены на карту только в пределах прибрежных зон и определенных районов специального назначения.R7-3 нанесен на карту в районе Special Hunters Point и вдоль набережной Вильямсбурга.
R10H, район, допускающий временные отели по специальному разрешению в дополнение к жилым и общественным объектам, нанесен на карту только вдоль Южного Центрального парка и Пятой авеню между Восточной 59-й и Восточной 61-й улицами в Манхэттене.
Зонирование: О зонировании — Глоссарий терминов зонирования
Пособие на чердак
Допуск на чердак — это увеличение на 20 процентов максимальной площади пола (FAR) для обеспечения скатной кровли. Пособие доступно в округах R2X и во всех округах R3 и R4 (кроме R4B).Пособие на чердак в зонах управления застройкой с меньшей плотностью
За пределами зон управления ростом с низкой плотностью (LDGMA) увеличенная площадь пола должна располагаться непосредственно под скатной крышей и иметь высоту потолка от пяти до восьми футов.Здание — это строение, имеющее один или несколько этажей и крышу, постоянно прикрепленное к земле и ограниченное открытыми площадками или линиями участков зонирования.
Пристроенное здание * примыкает к двум боковым линиям участка или является одним из ряда примыкающих зданий.A отдельно стоящее здание * — отдельно стоящее здание, которое не граничит ни с одним другим зданием и где все стороны здания окружены дворами или открытыми площадками в пределах участка для зонирования.
Смежное здание * — это здание, которое примыкает к стене или разделяет ее на боковой линии участка с другим зданием на прилегающем участке зонирования, а остальные стороны здания окружены открытыми участками или линиями улиц. . Здание с нулевой линией участка * — это отдельно стоящее здание, которое примыкает к одной боковой линии участка для зонирования и не примыкает к каким-либо другим зданиям на прилегающем участке для зонирования.В соответствии с законодательством штата, процесс Городского обзора качества окружающей среды (CEQR) выявляет и оценивает потенциальное воздействие на окружающую среду дискреционных действий, предлагаемых государственными или частными заявителями.Дискреционное действие, такое как изменение карты зонирования, не может быть начато для публичного рассмотрения до тех пор, пока не будет опубликовано «условно отрицательное заявление» или «отрицательное заявление», в котором указывается, что не было выявлено никаких значительных воздействий на окружающую среду, или, если были выявлены какие-либо потенциальные воздействия, Был завершен проект заявления о воздействии на окружающую среду, в котором оценивается значимость выявленных воздействий и предлагаются соответствующие меры по смягчению последствий.
Буква «E», присвоенная участку для зонирования, указывает на участок, на котором должны быть выполнены экологические требования, прежде чем может быть выдано разрешение на строительство для любого развития, расширения или изменения использования.
Коммерческое наложение — это район C1 или C2, нанесенный на карту в жилых районах для обслуживания местных розничных потребностей (например, продуктовых магазинов, химчисток, ресторанов).Коммерческие оверлейные районы, обозначенные буквами от C1-1 до C1-5 и от C2-1 до C2-5, показаны на картах зонирования в виде рисунка, наложенного на жилой район.
Если на картах зонирования не указано иное, глубина перекрывающихся районов C1, измеренная от ближайшей улицы, составляет 200 футов для районов C1-1, 150 футов для районов C1-2, C1-3, C2-1, C2-2 и C2-3 районы и 100 футов для районов C1-4, C1-5, C2-4 и C2-5. При отображении на длинном измерении блока коммерческие наложения простираются до середины этого блока.
Права застройки обычно относятся к максимальной площади, разрешенной на участке для зонирования. Когда фактическая застроенная площадь меньше максимально допустимой площади этажа, разница называется «неиспользованные права на застройку». Неиспользованные права на развитие часто называют воздушными правами.
Слияние участков для зонирования — это объединение двух или более соседних участков для зонирования в один новый участок для зонирования.Неиспользованные права на застройку могут быть переданы с одного лота на другой по праву только в результате слияния участков для зонирования.A передача прав на застройку (TDR) позволяет передавать неиспользованные права на застройку с одного участка на другой в ограниченных обстоятельствах, как правило, для содействия сохранению исторических зданий, открытых пространств или уникальных культурных ресурсов. Для таких целей может быть разрешено TDR, если передача не может быть осуществлена путем слияния участков для зонирования.В случае здания, являющегося ориентиром, например, перемещение может быть произведено по специальному разрешению CPC с участка зонирования, содержащего обозначенный ориентир, на соседний участок зонирования или участок, который находится прямо через улицу, или, для углового участка, другой угол. участок на том же перекрестке.
Слуховое окно — это разрешенное препятствие в пределах требуемой зоны отступления, которое может превышать высоту здания.В районах с более низкой плотностью населения из наклонной крыши часто выступает окно, через которое свет и воздух проникают на верхние этажи домов. В контекстных районах от R6 до R10 слуховые окна — это части зданий, которым разрешено преодолевать требуемое отступление выше максимальной базовой высоты, чтобы обеспечить разнообразие базовой высоты зданий вдоль улицы. Оба типа слуховых окон имеют ограничения по размеру.
Программа инклюзивного жилья предусматривает два факультативных стимула для использования жилой площади в обмен на создание или сохранение доступного жилья на территории или за ее пределами, преимущественно для семей с низкими доходами.
Исходная программа R10 предусматривает надбавку к площади до 20 процентов, увеличивая максимальный FAR с 10,0 до 12,0 для предоставления доступного жилья в соответствующих жилых и коммерческих районах с плотностью R10.
В обозначенных областях Inclusionary Housing * , нанесенных на карту в жилых кварталах со средней и высокой плотностью населения и коммерческих районах с эквивалентной плотностью, можно получить бонус в размере 33 процентов жилой площади за предоставление 20 процентов доступного жилья.Базовый FAR в обозначенных зонах, в большинстве случаев, ниже максимального FAR, разрешенного в том же районе зонирования, расположенном за пределами обозначенной зоны.
Крупномасштабная застройка — это застройка, обычно включающая несколько участков для зонирования, запланированных как единое целое.Правила крупномасштабной застройки позволяют вносить изменения в различные правила зонирования, такие как распределение площади пола без учета линий зонирования участков, по усмотрению КТК. Такие модификации могут позволить гибкость дизайна для достижения превосходного плана участка.
A крупномасштабная генеральная разработка * — разработка или расширение для любого использования, разрешенного основным правила округа в коммерческих районах (кроме округов C1, C2, C3 и C4-1) и во всех производственных районы.Развитие должно происходить на участке земельный участок площадью не менее 1,5 акра, который может включать существующие постройки.
A крупномасштабный жилой комплекс * — это комплекс, предназначенный преимущественно для жилых помещений в жилых кварталах и в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли площадью не менее трех акров (130 680 квадратных футов) с минимум 500 жилых единиц или по крайней мере 1,5 акра (65 340 квадратных футов) с минимум тремя основными жилыми зданиями.Существующие здания не могут быть частью крупномасштабной жилой застройки.
A крупномасштабная застройка общественных объектов * — это застройка или расширение преимущественно для использования в общественных объектах в жилых районах и в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли размером не менее трех акров (130 680 кв. Футов) и может включать существующие здания.
Участок или участок для зонирования — это участок земли, состоящий из одного налогового участка или двух или более смежных налоговых участков в пределах квартала. Например, многоквартирный дом на одном участке зонирования может содержать отдельные единицы кондоминиума, каждая из которых занимает свой налоговый участок. Аналогичным образом, здание, содержащее ряд таунхаусов, может занимать несколько отдельных налоговых участков в пределах одного участка для зонирования, или два или более отдельно стоящих дома на одном участке для зонирования могут иметь свой собственный налоговый участок.
Участок для зонирования является базовой единицей для правил зонирования и может быть разделен на два или более участков для зонирования, а два или более прилегающих участков для зонирования в одном блоке могут быть объединены при условии, что все полученные участки для зонирования соответствуют применимым нормам.
A угловой участок * — участок для зонирования, примыкающий к точке пересечения двух и более улиц; это также участок для зонирования, полностью ограниченный улицами.
Внутренний участок * — это любой участок зонирования, который не является ни угловым, ни сквозным.
A через участок * — это любой участок для зонирования, который соединяет две, как правило, параллельные улицы, и не является угловым участком.
Линия земельного участка или линия участка зонирования является границей участка зонирования.
Передняя линия участка *, также известная как линия улицы, является той частью линии зонирования участка, которая выходит на улицу.
Задняя линия участка * — это любая линия участка, которая обычно параллельна линии улиц, ограничивающей участок для зонирования, и не пересекает линию улиц.
Линия бокового лота * — это любая линия лота, которая не является ни передней линией, ни задней линией лота.
Смешанное здание — это здание в коммерческом районе, используемое частично для жилого, частично для общественного или коммерческого использования.
Когда здание предназначено для более чем одного использования, максимальный FAR, разрешенный на участке зонирования, является самым высоким FAR, разрешенным для любого из видов использования, при условии, что FAR для каждого использования не превышает максимальный FAR, разрешенный для этого использования.Например, в районе C1-8A, где максимальный коммерческий FAR равен 2,0, а максимальный FAR для жилого дома равен 7,52, общий разрешенный FAR для смешанного жилого / коммерческого здания будет 7,52, из которых может применяться не более 2,0 FAR. в торговую площадь.
Резиденция состоит из одной или нескольких жилых единиц или комнат для проживания, а также любых общих частей, включая односемейные и двухквартирные дома, многоквартирные дома или апарт-отели.
A односемейный дом * — здание на участке зонирования, содержащее одну жилую единицу, занимаемую одним домохозяйством.
A двухквартирный дом * — здание на участке зонирования, содержащее две квартиры, занимаемые двумя домохозяйствами. В районах R3-1, R3A, R3X, R4-1 и R4A в двухквартирных домах, как отдельно стоящих, так и двухквартирных, должно быть не менее 75% одной жилой единицы непосредственно над или под другой.
A Многоквартирный дом — здание на участке зонирования, содержащее не менее трех жилых единиц.
дворов необходимо в районах от R1 до R5; правила, регулирующие глубину открытых площадок на уровне земли между передней стеной здания и линией улицы, применяются в районах от R6 до R10. Передние дворы и открытые площадки должны быть озеленены и иметь минимальную глубину, соответствующую следующим требованиям:
R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A
В районах R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A, если прилегающие передние дворы глубже минимально необходимого переднего двора, новое здание должно обеспечивать передний двор глубиной не менее одного из соседних дворов, но это не обязательно должно быть глубже 20 футов.
R4B, R5B и R5D
В районах R4B, R5B и R5D, если соседние палисадники глубже, чем минимально необходимый палисадник, то палисадник нового здания должен быть не менее глубиной одного соседнего палисадника и не глубже другого, но она не должна быть глубже 20 футов.
R6B, R7B и R8B
В районах R6B, R7B и R8B уличная стена нового здания на любом участке шириной до 50 футов должна быть такой же глубины, как одна соседняя стена, но не глубже другой.На участках шириной более 50 футов уличная стена нового здания не может быть ближе к линии улицы, чем уличная стена соседнего здания. Уличную стену не обязательно располагать дальше от линии улицы, чем на 15 футов.R6A, R7A и R7X
В районах R6A, R7A, 7D и R7X уличная стена нового здания может располагаться не ближе к линии улицы, чем уличная стена любого здания в пределах 150 футов на том же фасаде, но не обязательно дальше от улицы. линия, чем 15 футов.Кафе на тротуаре — это часть заведения общественного питания, расположенного на тротуаре. Правила использования уличных кафе регулируются Департаментом по делам потребителей.
закрытое кафе на тротуаре * — это кафе на тротуаре, которое находится внутри строения.
Открытое кафе на тротуаре * содержит легко снимаемые столы, стулья или перила без верхнего покрытия, кроме зонтиков или выдвижного навеса.
A маленькое кафе на тротуаре * — это открытое кафе на тротуаре, содержащее не более одного ряда столов и стульев на расстоянии не более 4½ футов от линии улицы, без барьера между кафе и тротуаром.
Знак — это любая надпись — слова, изображения или символы, — которая прикреплена к зданию или другой конструкции или прикреплена к ним.
Дополнительный знак * привлекает внимание к бизнесу, профессии, товарам, услугам или развлечениям, которые проводятся, продаются или предлагаются на одном и том же участке для зонирования.
Рекламный знак * привлекает внимание к бизнесу, профессии, товарам, услугам или развлечениям, которые проводятся, продаются или предлагаются на другом участке для зонирования.
A мигающий знак * — любой световой знак, неподвижный, вращающийся или вращающийся, меняющий свет или цвет.
Световой знак * использует искусственный свет или отраженный свет от искусственного источника.
Улица — это любая дорога (кроме частной), шоссе, бульвар, проспект, переулок или другой путь, показанный на Карте города, или дорога шириной не менее 50 футов и предназначенная для общественного пользования, которая соединяет дорогу, указанную на карте города. Карта города на другой такой же путь или на здание или строение.Под улицей понимается вся проезжая часть (включая тротуары).
A узкая улица * — улица длиной менее 75 футов широкий.
A широкая улица * — это улица шириной 75 футов или более. Большинство правил, применимых к широким улицам, также применимы к зданиям на пересекающихся улицах в пределах 100 футов от широкой улицы.
Башня — это часть здания, которая выходит за пределы плоскости экспонирования неба и допускается только в определенных районах города с высокой плотностью населения. Башня может использоваться в жилых, коммерческих или общественных помещениях.
Стандарт , , правила для башни , обычно разрешают башенной части здания занимать не более 40 процентов площади зонируемого участка или до 50 процентов на участках менее 20 000 квадратных футов.Башенная часть здания должна располагаться на расстоянии не менее 10 футов от широкой улицы и не менее 15 футов от узкой улицы. Эти правила изменены для разных целей и районов.
Для башни на основании требуется контекстное основание высотой от 60 до 85 футов, которое непрерывно проходит вдоль линии улицы. Высота башни контролируется минимальным требованием к покрытию участка и правилом, согласно которому не менее 55 процентов площади пола на участке зонирования должны располагаться ниже высоты 150 футов.На широкой улице в районах R9 и R10 и их эквивалентах C1 или C2 здание, включающее жилую башню, должно соответствовать правилам размещения башни на основании в дополнение к стандартным правилам башни.
Прибрежная зона — это географическая зона, прилегающая к водоему шириной не менее 100 футов, включающая все блоки между линией пирса и параллельной линией в 800 футах от берега.Блоки в прибрежной зоне подлежат правилам зонирования набережной.
Линия переборок — это линия, показанная на картах зонирования, которая разделяет прибрежные и морские части участков зонирования береговой линии.
Линия пирса — это линия, показанная на картах зонирования, которая определяет крайнюю морскую границу зоны, регулируемой Постановлением о зонировании.
Береговая линия * является средней отметкой высокого уровня воды.
A прибрежный квартал *, общественный парк на набережной * или прибрежный участок для зонирования * — это квартал, общественный парк или участок для зонирования в прибрежной зоне, которая примыкает к береговой линии или пересекает ее.
Зона общественного доступа на набережной (WPAA) — это часть участка для зонирования береговой линии, где открытое для общественности пространство предоставляется вдоль береговой линии и вдоль нее.Все WPAA должны быть улучшены озеленением, деревьями, сиденьями и другими удобствами. WPAA может включать в себя береговую общественную пешеходную дорожку, наземный переход, дополнительную зону общественного доступа, зону общественного доступа на пирсе или плавучей конструкции или любую дополнительную зону, улучшенную для общественного пользования. Минимальная необходимая площадь общественного доступа на набережной — это определенный процент от участка для зонирования.
A прибрежная общественная пешеходная дорожка * — это линейная зона общественного доступа, проходящая вдоль берега.
Горный переход * — это пешеходный путь между общественным местом (например, улицей, тротуаром или парком) и общественной пешеходной дорожкой на берегу. Соединение с возвышенностями может быть обеспечено по частной дороге.
A дополнительная зона общественного доступа * — это зона общественного доступа, необходимая для выполнения минимального процента WPAA, требуемого на участке прибрежного зонирования, после того, как будут обеспечены береговая общественная пешеходная дорожка и наземное соединение.
Двор — это обязательная открытая площадка вдоль линий участка зонируемого участка, которая должна быть беспрепятственной от самого нижнего уровня до неба, за исключением некоторых разрешенных препятствий. Правила двора обеспечивают свет и воздух между конструкциями.
A передний двор * простирается по всей ширине передней линии участка.В случае углового участка любой двор, проходящий по всей длине линии улицы, считается передним двором. (См. Также Неудачи, двор перед домом или уровень земли)
A Задний двор * простирается на всю ширину линии заднего участка. В жилых районах минимальная глубина заднего двора составляет 30 футов, за исключением районов R2X. В коммерческих, производственных и R2X районах минимальная глубина заднего двора составляет 20 футов. Угловой участок не требует наличия заднего двора.В коммерческих и производственных районах, а также в некоторых общественных зданиях в жилых кварталах задний двор может быть полностью занят одноэтажным зданием высотой до 23 футов.
A Эквивалент заднего двора * — открытая площадка на проходном участке, необходимая для соблюдения правил заднего двора.
A боковой двор * простирается вдоль линии бокового участка от требуемого переднего двора или от передней линии участка, если передний двор не требуется, до требуемого заднего двора или до задней линии участка, если задний двор отсутствует требуется для.В случае углового участка любой двор, не являющийся передним, считается боковым двором.
городской район | Национальное географическое общество
Городской район — это регион, окружающий город. Большинство жителей городских районов работают в несельскохозяйственном секторе. Городские районы очень развиты, что означает, что здесь много построек, таких как дома, коммерческие здания, дороги, мосты и железные дороги.
«Городской район» может относиться к городам, городам и пригородам. Городская территория включает в себя сам город, а также его окрестности. Многие городские районы называются мегаполисами или «большими», как в Большом Нью-Йорке или Большом Лондоне.
Когда два или более мегаполисов разрастаются до объединения, результат может быть известен как мегаполис. В Соединенных Штатах городской район Бостона, штат Массачусетс, в конечном итоге распространился на юг до Вашингтона, округ Колумбия, создав мегаполис BosWash или Северо-восточный коридор.
Сельские районы противоположны городским. Сельские районы, часто называемые «деревнями», имеют низкую плотность населения и большие площади неосвоенных земель. Обычно разница между сельской и городской местностью очевидна.Но в развитых странах с большой численностью населения, таких как Япония, разница становится менее очевидной. В США поселения с населением 2500 и более человек считаются городскими. В Японии, которая гораздо более густонаселенна, чем США, городскими считаются только поселения с населением 30 000 человек и более.
Во всем мире преобладает миграция внутри стран из сельских в городские районы. Отчасти это связано с тем, что усовершенствованные технологии снизили потребность в сельскохозяйственных рабочих, а отчасти потому, что города считаются открывающими большие экономические возможности.Однако большинство людей в мире по-прежнему живут в сельской местности.
Города
Один из типов городской территории — город. Город обычно больше деревни, но меньше города. Некоторые географы также определяют город как имеющий от 2500 до 20 000 жителей.
Города обычно имеют местное самоуправление, и они могут расти за счет специализированной экономической деятельности, такой как горнодобывающая промышленность или железная дорога.
Западная часть Соединенных Штатов, например, усеяна «городами-призраками».»В городах-призраках больше нет человеческого населения. Они полны заброшенных зданий и дорог, заросших кустарником и естественной растительностью.
Многие города-призраки на западе США — это остатки «городов бума», которые возникли после того, как в 19 веке в этом районе были обнаружены золото и серебро. В этих городах бурно развивалась экономическая активность, большая часть которой была сосредоточена на добыче полезных ископаемых. Когда все золото и серебро были добыты, экономическая деятельность прекратилась, и люди уехали, оставив города-призраки пустыми домами и предприятиями.
Рост пригородов
Пригороды — это небольшие городские районы, окружающие города. Большинство пригородов менее плотно заселены, чем города. Они служат жилым районом для большей части городской рабочей силы. Пригороды состоят в основном из домов на одну семью, магазинов и служб.
Многие горожане переезжают в пригороды — ситуация, известная как пригородная миграция. Дома в пригородах обычно больше домов в городах, а в пригородах обычно больше парков и открытых пространств.Жители могут переехать, чтобы избежать движения, шума или жить в более просторном доме.
Большие группы американцев начали переезжать в пригороды в конце 1800-х годов. Изобретение трамвая позволило жителям добираться из дома на работу в городе.
В конце Второй мировой войны правительство США ввело в действие программу предоставления жилищных займов вернувшимся ветеранам войны. Это вызвало бурный рост домов на одну семью и увеличило рост пригородов по всей Америке.
Принятие в 1956 г. Закона о федеральной автостраде также способствовало росту пригородов и городских территорий. В соответствии с Законом о автомагистралях было создано 66 000 километров (41 000 миль) межгосударственных дорожных систем. Первоначальный план системы шоссейных дорог предусматривал эвакуацию крупных городов в случае ядерного или военного нападения. Вместо этого Закон о автомагистралях привел к разрастанию пригородов.
Разрастание пригородов по-прежнему является явлением в США. Во-первых, расширяются окраины города.Постепенно эти отдаленные районы становятся более густонаселенными, отодвигая пригороды все дальше в сельские районы.
Жилье и предприятия, обслуживающие пригородные районы, поглощают сельхозугодья и пустыню. Более 809000 гектаров (2 миллионов акров) сельскохозяйственных угодий и дикой природы теряются из-за развития каждый год в США
.Умный рост
В последнее время специалисты пытались ограничить распространение пригородов или, по крайней мере, создать более целенаправленную застройку городских территорий.Это известно как «умный рост». Градостроители создают сообщества, которые созданы для того, чтобы больше ходить пешком и меньше зависеть от автомобилей. Некоторые застройщики восстанавливают старые общины в центре города, вместо того, чтобы развивать следующий участок сельскохозяйственных угодий или дикой местности.
штатов, таких как Орегон, принимают законы по предотвращению незапланированного разрастания городов. Они создали границы вокруг городов, которые ограничивают рост развития. Чиновники создали законы, согласно которым минимальный размер земельного участка составляет 32 гектара (80 акров).Это сделано для того, чтобы застройщики не создавали пригородных поселков. Земельный участок в 80 акров — это слишком дорого для дома на одну семью!
Другие сообщества умного роста создают новые типы развития. Некоторые из них имеют большое количество неосвоенных «зеленых насаждений», органических ферм и озер.
В городских районах обычно отводится вода от дождя и снега, которая не может скапливаться на мощеной земле. Вместо того, чтобы использовать дренажные трубы и канавы, быстрорастущие сообщества создают водно-болотные угодья, предназначенные для фильтрации ливневых стоков.
Все больше градостроителей развивают городские районы с учетом их географического положения. Инженеры строят конструкции, гармонирующие с окружающей их природой, и используют природные ресурсы. Например, белые крыши отражают солнечные лучи и снижают стоимость кондиционирования воздуха. По этой причине застройщики в таких разных городских районах, как Лос-Анджелес, Калифорния и островные сообщества Греции, создают дома и предприятия с белыми штукатурными или черепичными крышами.
Также наблюдается тенденция к сохранению и поддержанию большего количества зеленых насаждений и посадке большего количества деревьев в городских районах.Ландшафтные дизайнеры часто консультируются с градостроителями, чтобы включить парки в застройку.
Отдел планирования Часто задаваемые вопросы — Город Окснард
Отдел планирования Часто задаваемые вопросы
Общие
Когда открыт общественный счетчик?
В связи с COVID-19 городские офисы будут закрыты. Проконсультируйтесь с ресурсами нашего веб-сайта для получения помощи и информации.
Что такое мое зонирование?
Вы можете получить доступ к этой информации разными способами.
- Щелкните здесь, чтобы найти свою зону, и следуйте инструкциям, чтобы определить, какой тип бизнеса вы ведете.
- Кроме того, на веб-странице «Карты планирования» доступны загружаемые карты зон города в формате PDF.
После того, как вы найдете обозначение зоны для своей собственности, вы можете просмотреть стандарты застройки и разрешенные виды использования, введя код зонирования (Глава 16) или код прибрежной зоны (Глава 17).
Какие виды использования разрешены на моей собственности?
После того, как вы определите свое зонирование, вы увидите соответствующее обозначение зоны в коде зонирования (Глава 16) или коде прибрежной зоны (Глава 17).
Нужно ли мне разрешение на строительство?
Разрешение на планирование необходимо практически для любого проекта, который включает внешние модификации и дополнения к строению или любые модификации землепользования. Разрешение на строительство . обычно требуется для внутренних изменений, внешних ограждений, окон, замены кровли, водонагревателей и т. Д. Пожалуйста, посетите веб-страницу Строительно-инженерного отдела, чтобы задать вопросы, касающиеся разрешений на строительство.
Все процедуры и правила, используемые для определения необходимости получения разрешения на строительство, а также того, как его пересматривать, изложены в постановлениях города и / или законах штата.К таким документам относятся:
Какие виды использования разрешены на моей собственности?
После того, как вы определите свое зонирование, вы увидите соответствующее обозначение зоны в коде зонирования (Глава 16) или коде прибрежной зоны (Глава 17).
Где я могу найти списки недавно утвержденных и ожидающих рассмотрения проектов?
Отдел планирования ведет ежеквартальный список незавершенных, утвержденных и строящихся проектов. Квартальный список проектов развития доступен на веб-сайте планирования.
Где я могу просмотреть повестки дня по планированию?
Повестки дня доступны на городском веб-сайте All City Meetings.
Как я могу связаться с отделом планирования?
Звоните (805) 385-7858
Электронная почта: [email protected]
Наш офис находится по адресу: 214 South C Street, Oxnard, Ca 93030
В начало
Домовладельцу
Я хочу вести бизнес из дома, с чего мне начать?
Вам необходимо получить разрешение на работу на дому и справку о налогообложении бизнеса, прежде чем начинать бизнес из жилого района.Типичные домашние занятия включают мобильный бизнес, такой как ландшафтный дизайн, услуги по мойке автомобилей, подрядчики и домашний бизнес, такой как интернет-продажи.
Как получить разрешение на ремонт дома?
Если вы выполняете работы в своем доме, например, водонагреватели, окна, замену крыши, заборы, электрооборудование и т. Д., Посетите веб-сайт Building & Engineering для получения инструкций и информации.
Какой тип ограды / стены можно установить на моем участке?
Определите правила зонирования вашей собственности (т.е. R-1, C-2 и т. Д.) И соответствующие разделы «Общих требований» (разделы 16-308 — 16-316). Вы также можете ознакомиться с раздаточным материалом «Заборы и стены», подготовленным Отделом строительства и инженерии.
Где я могу построить пристройку?
Жилые пристройки требуют предварительного рассмотрения проекта и разрешения на строительство. Определите обозначение вашей зоны. Затем ознакомьтесь с правилами зонирования вашей собственности и соответствующими разделами кодекса. Наконец, уточните в отделе планирования, что нет разрешения на специальное использование, разрешения на плановую застройку или других правил землепользования, содержащих стандарты развития для вашей собственности.Обратитесь к веб-сайту Строительно-инженерного отдела для получения информации о требованиях к добавлению комнаты (Информация о требованиях к добавлению жилых комнат).
Вспомогательные жилые единицы (ADU)
Владельцы односемейных домов в большинстве районов города могут создать относительно небольшую и доступную «вторую» или «дополнительную» съемную единицу либо: 1) полностью переоборудовав одну или несколько комнат в пределах их существующий дом, 2) добавление комнат к своему дому, или 3) строительство отдельного ADU в заднем дворе.Переоборудование гаража допускается при условии, что на территории есть подходящее место для парковки автомобилей. Подробности ADU приведены здесь:
Информация ADU
Могу ли я иметь дополнительное здание или дополнительную конструкцию на моей собственности?
Вспомогательное здание или вспомогательное сооружение обычно представляет собой сарай или подобное сооружение. Как правило, дополнительные конструкции могут быть разрешены без разрешения, если это не так: в переднем дворе, более 120 кв. Футов, 8 футов высотой, в 3 футах от границы участка и в 6 футах от другого здания. или структура.Проконсультируйтесь с разделом определений карты кодов зонирования (разделы 16-300 — 16-316). Обратитесь в отдел строительства и инженерии по телефону (805) 385-7925, чтобы узнать о требованиях к подаче вспомогательной конструкции или здания. Также относится к покрытиям патио.
См. Строительную форму B300, диаграмму, показывающую вспомогательные конструкции
См. Строительную форму B200 для ознакомления с требованиями к отступам для вспомогательных конструкций
Могу ли я иметь в своей собственности транспортный / складской контейнер?
В большинстве случаев нет.По вопросам временного перемещения контейнеров на государственной полосе отвода обращайтесь в Строительно-инженерный отдел для получения разрешения на вторжение.
Можете ли вы предоставить мне размеры моей собственности?
Эту информацию можно получить у инспектора округа: http://assessor.countyofventura.org/research/mappage.asp
В начало
Для бизнеса
Я хочу вести бизнес в городе — с чего мне начать?
Коммерческое использование разрешено в зонах C-1, C-2, C-0 и C-M.Коммерческое использование включает, помимо прочего, розничную продажу, профессиональные услуги, общественное питание и рестораны, развлекательные заведения и т. Д.
Промышленное использование разрешено в зонах C-M, M-L, M-1, M-2 и BRP. Промышленное использование включает в себя складирование, хранение, производство, исследования, переработку и т. Д. Перед подписанием договора аренды, покупкой недвижимости или началом использования обратитесь к градостроителю, чтобы обсудить ваши планы.
- Для разрешенного использования обычно требуется заявление на разрешение зоны и бизнес-лицензия.
- Специальное разрешение на использование может потребоваться для некоторых видов использования, как того требует Кодекс города.
Центр города имеет множество кодов, накладок и зон смешанного использования. Посетите страницу Downtown Code, чтобы узнать обо всех стандартах разработки, фасадов и вывесок.
Найдите свою зону. Щелкните здесь, чтобы найти свою зону, и следуйте инструкциям, чтобы определить, какой тип бизнеса вы можете вести.
Заявление о разрешении зоны и налоговый сертификат необходимы для ведения любого бизнеса из нежилого района.Зона разрешения должна быть получена для новых предприятий и когда существующий бизнес меняет местоположение.
Как получить знак для моего здания / предприятия?
Знаки регулируются для каждой зоны и могут подпадать под действие одного или нескольких из следующих правил: программа знаков, конкретный план, код зонирования и другие применимые коды в зависимости от местоположения.
Город использует Знаковые программы для большинства торговых, деловых и промышленных центров. Конкретная область плана — это более крупная географическая область, содержащая спецификации знаков.Просмотрите веб-страницу с конкретным планом, чтобы определить, находится ли ваше местоположение в этих областях. Некоторые здания могут подпадать под критерии как специального плана, так и подписной программы.
Обратитесь к разделам Кодекса зонирования 16-595 — 16-612 для получения информации о правилах и определениях знаков (вам необходимо знать обозначение зоны собственности (см. Интерактивную карту зонирования, чтобы определить свою зону).
Строительный знак может подпадать под действие одного или нескольких правил. Если программа знаков и / или конкретный план неприменимы, будут использоваться правила знаков, указанные в разделах кодов городов.Когда программа знаков или определенный план правила знаков отличаются от правил знаков, содержащихся в кодексе города, программа знаков или конкретный план имеют преимущественную силу. Для всех знаков потребуется разрешение на строительство / разрешение на вывеску. См. Ниже информацию для подачи подписей.
Подача заявки на разрешение на подписание
Для подачи заявки на подпись ознакомьтесь с основными требованиями и используйте форму заявки на строительство. Подача документов осуществляется лично на стойке Строительного Подразделения.
Каков процесс получения разрешения на беспроводной объект / антенну?
Информацию о средствах беспроводной связи см. В главе 16-485 Oxnard Zoning.
Могу ли я иметь в своей собственности транспортный / складской контейнер?
Для коммерческой или промышленной зонированной собственности в большинстве случаев контейнер для транспортировки / хранения считается «хранением на открытом воздухе» и запрещен или требует специального разрешения на использование. Контейнеры для хранения можно рассматривать с помощью разрешения на временное использование (TUP), когда они связаны с деятельностью, разрешенной в процессе разрешения на временное использование (т.е. временная строительная площадка для строящегося участка).
В начало
Процессуальные
Что такое разрешение на временное использование (TUP) и нужно ли оно мне?
«Временное пользование» — это использование земельного участка на период более одного часа в течение 24-часового периода, но меньше максимального срока, установленного в Разделе 15, Разделах 16-475 — 16- 483 Городского кодекса. Разрешения на временное использование (TUP) часто выдаются для строительных знаков, участков с рождественскими елками, знаков торжественного открытия, карнавалов и уличных продаж в соответствии с правилами и процедурами, изложенными в разделах 16-475 — 16-483 городского кодекса.Кроме того, TUP предназначен для использования в частной собственности. Приложение TUP и информационный пакет приложения TUP доступны на веб-сайте Planning.
За исключением Plaza Park, если вы хотите провести мероприятие в городском парке, свяжитесь с отделом общего обслуживания для получения разрешения на парковку по телефону 805-385-7950. Использование Plaza Park потребует TUP.
Что такое процесс рассмотрения заявки на получение дискреционного разрешения?
Пожалуйста, ознакомьтесь с документом «Процесс проверки разрешения на планирование», чтобы ознакомиться с описанием процесса проверки дискреционных разрешений.
Требует ли мой предлагаемый проект публичных слушаний?
Пожалуйста, ознакомьтесь с документом «Процесс проверки разрешения на планирование», чтобы ознакомиться с описанием процесса проверки дискреционных разрешений.
В начало
Прочие
Моя собственность была повреждена, могу ли я ее восстановить?
Здание, разрушенное не более чем на 50% от его разумной стоимости, может быть восстановлено в соответствии со всеми положениями Статьи VI Постановления о зонировании (Раздел 16-514).
Как я могу сообщить о незаконном строительстве или коммерческой деятельности?
Свяжитесь с отделом соответствия нормам, позвонив по телефону 805-385-7940 или щелкнув здесь, в отделе соответствия нормам.
В начало
Парковка в жилых районах
PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.
Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.
АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37 | |
| Информационный отчет № 214 | сентябрь 1966 |
Парковка в жилых массивах
Скачать исходный отчет (pdf)
Подготовила Гейл Орнштейн
Средний автомобиль находится в движении лишь небольшой процент времени. В остальное время он стоит на месте, припаркован где-нибудь на улице или вне улицы на стоянке или на специальной стоянке.В неподвижном состоянии автомобилю требуется определенное количество места для хранения и доступности; проблема заключается в том, чтобы найти это место.
Конкретные аспекты этой проблемы варьируются от одного города к другому, от разных районов города и от часа к часу. Часы пиковой нагрузки и время, в течение которого автомобиль остается на парковке, различаются; так же как и средства, предоставленные для удовлетворения этого спроса. Однако не меняется серьезность проблемы. По мере того, как количество автомобилей увеличивается, необходимость в парковке вытесняет увеличивающиеся пропорции городского пространства, и для каждого вида землепользования необходимо предоставлять все больше и больше парковочных площадок.
Этот отчет носит в первую очередь описательный характер; он исследует текущую практику и стандарты. Он не предлагает ни «похлопывающего» решения проблемы парковки, ни стандартов требований к парковке во дворе. Это связано с проблемой парковки в жилых районах. В нем обсуждается проблема парковки для жилых помещений, которая существует в старых жилых районах и в новых развивающихся жилых районах, степень, в которой она отличается от нежилых районов, и необходимость соответствующих общественных действий.Наиболее важно то, что в отчете резюмируются положения о парковке во дворе в отдельных постановлениях о зонировании.
Характеристики жилого паркинга
Парковка в жилых районах обладает определенными уникальными характеристиками, что видно из сравнения парковок в жилых и нежилых районах. Во-первых, парковка в жилых районах — это больше, чем просто обеспечение достаточного количества парковочных мест; это предполагает поиск подходящего места для парковки автомобилей.Большинство новых жилых районов застроены с достаточно низкой плотностью, чтобы обеспечить необходимое пространство вдоль улицы. Это контрастирует с нежилыми районами (и с некоторыми более старыми жилыми районами, особенно в центральной части города), где интенсивность застройки настолько высока, что бордюрное пространство явно неадекватно и парковка во дворе является необходимостью. Тем не менее, требования к парковке во дворе относятся конкретно к новому жилому комплексу. И они часто вызваны другими причинами, кроме количества бордюров или ширины улиц.Одной из причин возникновения требований к парковке во дворе является внешний вид сообщества или желание уберечь машины от посторонних глаз и сохранить привлекательность окружающей среды. Другая причина — забота о безопасности; улицы, загроможденные припаркованными автомобилями, могут быть опасными. Поскольку требования к парковке вне улицы в жилых районах основаны в основном на настроениях сообщества, они часто кажутся стороннему наблюдателю произвольными. Дело в том, что никакие стандарты не являются универсально действительными, и каждое сообщество должно решить для себя, в какой степени допустима парковка у бордюра и в какой степени должна требоваться парковка во дворе.
Вторая характеристика жилых районов заключается в том, что необходимое парковочное место связано с владением автомобилем. В нежилых помещениях, однако, предусмотрено место для всех автомобилей, на которых к ним подъезжают клиенты, сотрудники, посетители. В жилых районах использование автомобилей в значительной степени неактуально. Одним из существенных результатов этой разницы является то, что доступность средств общественного транспорта в любом жилом районе мало влияет на потребности в парковках; человек может пользоваться доступным общественным транспортом, чтобы добраться до работы, но он все еще может владеть автомобилем по другим причинам.Таким образом, среднее количество автомобилей на семью в районе, обслуживаемом общественным транспортом, может незначительно отличаться от среднего в районе, где таких услуг мало или нет. Другой результат заключается в том, что парковка для жилых помещений направлена на удовлетворение «долгосрочных» потребностей владельцев автомобилей в парковке, а не «краткосрочных» запросов посетителей и коммерческих автомобилей. Спрос на ночную парковку в жилых районах действительно больше, чем в коммерческих или нежилых районах, причем пик спроса приходится на период с 2:30 до 5:30.м. l Часто краткосрочный спрос полностью игнорируется. Посетители предоставлены сами себе; ожидается, что они найдут место у обочины или заплатят за место в гараже или на стоянке. Там, где в многоквартирных домах есть бесплатная парковка во дворе, приезжего водителя неизменно встречает табличка: Только для жителей. Предполагается также, что коммерческие автомобили, которые остаются на одном месте лишь на короткое время, найдут место вдоль обочины или, в случае необходимости, будут парковаться дважды.
Третьей характеристикой проблемы с парковкой в жилых районах, которая не проявляется в нежилых районах, является озабоченность по поводу выделения слишком большого количества жилой земли для парковки, озабоченность по поводу возможности того, что в этом районе будут преобладать парковочные места, включенные и выключенные. улица. В то время как вид припаркованных здесь машин может вызывать неприятные ощущения, так же как и вид огромных асфальтовых просторов. А требование о парковке во дворе, которое устраняет одно раздражение, может непреднамеренно создать другое.Примером может служить Беркли, штат Калифорния, где из-за запрета на ночную парковку на улице домовладельцы начали асфальтировать лужайки перед домами. Сначала они могли делать это без разрешения города, но вскоре было принято постановление, регулирующее расположение и размер этих «парковок во дворе».
Возможное решение предложено подходом постановления о зонировании Цинциннати. Цинциннати решил проблему слишком большого количества асфальта, дав строителям стимул размещать необходимые парковки во дворе внутри здания:
Если часть всех парковочных мест во дворе, необходимых для многоквартирного дома, предусмотрена в основном здании, минимальная площадь участка на жилую единицу, указанная в таблицах A и B, может быть уменьшена максимум на двадцать процентов ( 20%) по формуле:
x 20%, где a = количество мест в основном здании, а
b = количество мест, необходимых для многоквартирного дома.
(п. 503.3)
Другие общины пытались предотвратить преобладание парковочных гаражей в односемейных районах, ограничивая количество мест, разрешенных в гараже, примыкающем к частному дому. Например, в Мидлтауне, штат Коннектикут, запрещено использование более четырех автомобилей в гараже в зоне ограниченного проживания и более пяти автомобилей в зоне общего проживания; и Уоррен, штат Мичиган, ограничивает количество разрешенных транспортных средств тремя.
Существующее против будущего развития
Государственные меры по парковке различаются для существующей и будущей жилой застройки.Сообщество может обеспечить соответствующую парковку для будущих застроек (или для новых построек в существующих районах), просто включив соответствующие требования в свое постановление о зонировании. Ситуация не столь однозначна для существующих жилых районов, то есть районов, которые были застроены до того, как требования к парковке стали обычным явлением в постановлениях о зонировании или до того, как владение автомобилями достигло нынешних масштабов.
Существует как минимум три фактора, затрудняющих решение проблемы нехватки парковок в развитых жилых районах.Во-первых, положения о зонировании применяются в этих областях только косвенно, потому что в постановлениях обычно указывается, что существующие объекты собственности не становятся несоответствующими, если они не соответствуют текущим требованиям к парковке. Ситуация еще больше осложняется нехваткой свободных мест для парковки во дворе в этих районах. Это особенно верно в отношении жилых кварталов, появившихся на рубеже веков с гораздо большей плотностью, чем это обычно практикуется в пригородных районах. Этот дефицит существует, несмотря на то, что количество владельцев автомобилей в этих многоквартирных районах, как правило, ниже, чем в односемейных.В статье Роберта Шмитта «Плотность населения и владение автомобилями в мегаполисе» постулируется, что «количество автомобилей на одно домашнее хозяйство тесно (и обратно) связано с количеством домашних хозяйств на чистый акр, а также [также с количеством] домашних хозяйств в многокомпонентные конструкции «. 2 Третья сложность заключается в том, что земля для парковки во дворе в жилых районах средней и высокой плотности является дорогой и дефицитной. Если владельцы многоквартирных домов предоставляют своим арендаторам парковку во дворе, они часто взимают плату, которая может достигать 35 долларов в месяц или даже выше, если парковка огорожена.Сравните это с пригородными районами, где участки, как правило, большие, стоимость земли, как правило, ниже, а парковка во дворе, естественно, предоставляется бесплатно.
Тем не менее, учитывая растущую зависимость от автомобилей, мало оснований полагать, что в будущем люди захотят отказаться от удобства владения автомобилем ради сомнительной привилегии жить в центре города. Таким образом, если мы хотим сделать старые части наших городов пригодными для проживания семей со средним доходом, предоставление достаточного количества парковочных мест является обязательным.
Хотя зонирование обеспечивает лишь частичное решение проблемы парковки в существующих жилых районах, оно играет определенную роль. Например, постановление о зонировании может разрешить застройщикам новых зданий арендовать или сдавать в аренду места вне улицы, чтобы удовлетворить потребности жителей близлежащей собственности. Примером может служить постановление Детройта, которое в разделе 5.1 предусматривает «аренду или сдачу в аренду парковочных мест в заднем дворе, если Комиссия сочтет это необходимым для общественных интересов, о чем свидетельствует серьезная потребность в парковках во дворе, а также не причинять вреда окружающим.«Разрешение подлежит нескольким ограничениям, включая следующее: парковочные места должны использоваться только для парковки частных пассажирских транспортных средств; аренда парковочных мест должна быть ограничена жителями близлежащих районов; доступ к арендуемым парковочным местам должен осуществляться с переулка. только; а открытые парковочные места должны иметь твердое покрытие с асфальтовым или портландцементным вяжущим, чтобы обеспечить постоянную, прочную и беспыльную поверхность. Раздел 7.12 постановления Чикаго предусматривает, что «не более 25 процентов дополнительной парковки Помещения, необходимые для жилого дома, пансионата или гостиницы, могут сдаваться ежемесячно в аренду жильцам других жилищ, общежитий или гостиниц.«
Однако, если постановление разрешает сдавать в аренду парковочные места в новых зданиях жителям близлежащих зданий, следует принять меры предосторожности, чтобы гарантировать, что недвижимость используется в основном для жилых целей, а не для парковки. Как уже отмечалось, в Чикаго это достигается за счет ограничения количества помещений, которые могут быть предоставлены сверх количества, требуемого постановлением о зонировании. В Такоме, штат Вашингтон, внеуличные зоны с вместимостью, превышающей четыре парковочных места, обозначены как общественные парковки и подлежат процедурам и минимальным стандартам для таких зон, включая рассмотрение и одобрение департамента общественных работ.
Зонирование может также помочь уменьшить нехватку парковок, сделав исключения из нормального правила, согласно которому парковочные места во дворе должны располагаться на том же участке зонирования, что и обслуживаемые жилые помещения. Таким образом, свободные участки могут быть преобразованы в парковочные места для удовлетворения потребностей близлежащих многоквартирных домов. Положение об общих жилых кварталах от R4 до R8 в постановлении Чикаго представляет собой пример:
. . . все парковочные места, необходимые для одно- или двухквартирного жилья, должны располагаться на том же участке зонирования, что и обслуживаемое жилище.Парковочные места, необходимые для всех других целей, должны быть расположены на том же участке зонирования, что и использованное использование, за исключением случаев, предусмотренных для особого использования; в этом случае объекты использования, кроме одно- или двухквартирных домов, могут обслуживаться стоянками, расположенными на земле, отличной от участка для зонирования, на котором находится здание или объект использования, при условии, что такие объекты расположены в пределах 500 футов ходьбы от главный вход в обслуживаемое помещение, за исключением того, что парковочные места, необходимые для обслуживания многоквартирных домов, должны располагаться в пределах 300 футов ходьбы от главного входа в обслуживаемое помещение.Внешние парковочные места, предназначенные для использования в [R4 — R8], могут быть расположены в R4 или менее ограниченном районе, но не могут быть расположены в R1, R2 или R3 районе.
(разделы 7.12-2 и 7.12-3)
Зонирование, однако, оказывается неадекватным инструментом для удовлетворения потребностей в парковках в развитых жилых районах; он может разрешить, но не потребовать. Таким образом, возникает вопрос об использовании государственных полномочий для приобретения земли и предоставления ее для стоянки в этих интенсивно застроенных районах.Обновление города кажется особенно подходящим инструментом, и в нескольких сообществах, таких как Чикаго, участки были расчищены, предназначены специально для парковки и предложены владельцам близлежащей собственности по заниженной цене. Хотя этот метод во многом помогает уменьшить нехватку парковочных мест, он может иметь неприятный эстетический эффект. Парковка на отдельных участках разбивает фасады улиц и, особенно на перекрестках, имеет тенденцию превращать участки в мощеные пустыри. Визуально омрачающий эффект обширных парковок на коммерческих площадях может, таким образом, повторяться в жилых районах, а выигрыш от парковки может стать эстетической потерей.Только с продуманным дизайном и вниманием к общему виду района можно избежать потенциально неблагоприятных последствий парковки. Эстетика парковок была предметом более раннего отчета Консультативной службы по планированию. 3
Хороший аргумент в пользу того, что, поскольку предоставление парковок для жилых районов в центральной части города приносит пользу конкретным группам, это, как и предоставление парковок для недавно построенных или существенно измененных зданий, является, по сути, частной обязанностью.Однако не менее убедительным аргументом может быть и противоположная точка зрения, согласно которой шаткое положение жилых районов в центре города требует, чтобы общественность предоставляла необходимую парковку в качестве муниципальной услуги. Сложность не в получении земли (использование выдающегося домена), а в финансировании приобретения земли и строительства парковок. Похоже, что за исключением субсидий на реконструкцию городов, связанных со списанием земли, общие муниципальные доходы не использовались для финансирования парковок жилых домов.Парковочные места финансируются за счет государственных облигаций, которые должны быть списаны за счет доходов от платы за парковку или посредством специальных оценок в отношении собственности, которая получит выгоду от объекта. Милуоки представляет собой пример необычного метода сбора средств для финансирования парковки во дворе. Специальная плата за парковку в размере 4 долларов в месяц требуется для парковки на улице в течение всей ночи, и сумма денег, равная доходу от этой платы, предусмотрена в бюджете на объекты вне улицы.
Несмотря на то, что старые застроенные жилые районы часто сталкиваются с серьезной нехваткой парковок, не поддающейся легким решениям, предоставление парковок в будущей жилой застройке можно регулировать посредством зонирования.Требования к парковке вне улицы в постановлениях о зонировании теперь почти универсальны (хотя для некоторых районов в некоторых общинах требований нет). Эти требования преследуют двоякую цель: предотвратить повторение функционального устаревания, которое характерно для районов в центральных городах, и улучшить внешний вид сообщества, убрав автомобили с улиц. Проблема в этих областях имеет другое измерение; это не , нужно ли требовать парковки во дворе , а , сколько должно требоваться .В качестве руководства для сообществ, столкнувшихся с этим вопросом, в следующем разделе отчета резюмируются требования к парковке в ряде постановлений о зонировании. В разделе также рассматриваются те случаи, когда требования снижаются; он затрагивает стандарты проектирования и упоминает специальные положения для грузовых автомобилей.
Положения о парковке в постановлениях о зонировании
Таблицы 1 и 2 суммируют требования к парковке в жилых помещениях в постановлениях о зонировании выбранных городов.Таблица 1 включает постановления, в которых проводится различие по типу жилья — отдельностоящее на одну семью, дуплекс, многосемейное — независимо от района зонирования, в котором расположены жилища. Таблица 2 содержит положения постановлений, которые различают требования на основе зонирования района независимо от типа жилья, расположенного в районе.
Таблица 1
Требования к парковке в зависимости от типа жилых помещений
| Постановление | Односемейный | Многосемейный | |
| 2-семейный | 3-семейные и выше | ||
| Анкоридж, увы.(1964) | 1 | 1 | 1 |
| Меса, Аризона | 1 | 1 | 1; кроме 3/5, когда жилое помещение состоит не более чем из одной комнаты, ванной и кухни |
| Беркли, Калифорния. (исправлено в 1964 г.) | Не менее 1 | Не менее 1 | Не менее 1 |
| Чула-Виста, Cal. (1964) | 1 ½; кроме Р-1: 2 (1 в гараже) | 1 ½ | 1 ½ |
| Fremont, Cal.(1964) | 1 | 1 | 1 ½ |
| Фресно, Cal. (1960) | 1 в гараже или навесе | 1 в гараже или навесе | 1 в гараже или навесе |
| Livermore, Cal. (с поправками к 1965 г.) | 1 крытая площадь | 1 крытая площадь | 1-1 / 3 (1 закрытая, другая 1/3 может быть открыта) |
| Лос-Анджелес, Cal. | 1 на том же лоте | 1 на том же лоте | 6 или менее жилых единиц: 1 на одном участке; более 6 жилых единиц более 3 комнат каждая: 1 ¼ за каждую квартиру из 3 и более комнат |
| Merced, Cal.(1964) | 1 | 1 | 3 или меньше единиц: 1; 4 или более единиц: l ½; квартиры эконом-класса: 1 |
| Modesto, Cal. (1966) | 1 | 1 | л ½ |
| Mountain View, Cal. (1962) | Не менее 1 в гараже или навесе и 1 парковочного места | Не менее 1 в гараже или навесе и 1 парковочного места | жилых единиц с 2 и более комнатами, помимо кухни и ванной: 1 в гараже или навесе и 1 парковочное место жилых единиц, имеющих менее 2 комнат, помимо кухни и ванной: не менее 1 в гараже или навесе и ½ космос |
| Oceanside, Cal.(1964) | 1 | 1 | 1 |
| Сан-Франциско, Cal. (с поправками к 1964 г.) | 1 | 1 | 1 |
| Сан-Хосе, Кал. (1964) | 1 | 1 | 1; Центральный город: ¾; R-3-A: l ½; R-3-C: 2 |
| Санта-Барбара, Cal. (с изменениями, внесенными в 1960 г.) | 2 | л ½ | л ½ |
| Torrance, Cal. | Не менее 2-х и более 3-х в частном гараже на одном участке | Не менее 2 в частном гараже на одном участке на каждый дуплекс | 1 в частном гараже на том же участке и ½ места в гараже или на открытой площадке |
| New Canaan, Conn.(1964) | 1 | 1 | л ½ |
| Нью-Хейвен, штат Коннектикут (1963) | 1 | 1 | 1 |
| Су-Сити, Айова (с поправками от 1963 г.) | 1 | 1 | 1 |
| Эванстон, Иллинойс (1960) | 1 и 1 на 2 человек, проживающих в комнатах или квартиросъемщиках, но не более 4 человек, если они не расположены в пределах 30 футов от переулка с доступом | Не менее 1, не более 2 и 1 на 2 комнат | Жилище пристроенное: не менее 1 и не более 2; Другое: 1 |
| Ломбард, Иллинойс. | Не менее 1 и не более 4 на одном лоте | Не менее 1 и не более 2 на одном лоте | Не менее 1 |
| Детройт, Мичиган (с поправками на 1963 год) | 1 | 1 | 2 этажа или меньше: ¾; Более 2 этажей: ½ |
| Royal Oak, Mich. (Исправлено до 1960 г.) | 1 и 1 на 2 комнат | 1 и 1 на 2 комнат | 1 и 1 на 2 комнат |
| Уоррен, штат Мичиган.(21 июля 1960 г.) | 1 на том же лоте | 1 на том же лоте | 1 ½ |
| Дулут, Миннесота (1958) | всех трехэтажных и менее жилых домов: 1 | многоквартирных домов на трех этажах: 2/3 | |
| Рай, Нью-Йорк (1964) | 1 | 1 | 1 ½ |
| Дарем, Северная Каролина (с поправками от 1964 г.) | 1 | 1 | 1 |
| Цинциннати, Огайо (1963) | 1 | 1 | 1 |
| Шейкер-Хайтс, Огайо (с изменениями, внесенными в 1960 г.) | 1 в частном гараже | 1 в частном гараже | 1 в частном гараже и ½ места на жилую единицу, которая может находиться за пределами |
| Скрэнтон, штат Пенсильвания. | 1 | 1 | 1 |
| Wilkes Barre, Pa. (С изменениями, внесенными в 1960 г.) | 1 | 1 | 1 |
| Крэнстон, Р.И. (1966) | 1 плюс 1 на арендуемую комнату | 1 плюс 1 на арендуемую комнату | 1 плюс 1 на арендуемую комнату |
| Мемфис, Теннесси (с поправками на 1966 г.) | 1 | 1 | 1 |
| Нэшвилл, Теннесси (1962) | жилых строений от 1 до 4 единиц: 1 | Более 4 квартир: по 1 на каждую жилую единицу до 20 единиц и место на каждую жилую единицу более 20 | |
| Остин, Техас.(с изменениями, внесенными в 1959 г.) | 1 | 1 | 1 |
| Corpus Christie, Tex. (1964) | 1 | 1 | 1 |
| Эль-Пасо, Техас (1962) | 1 | 1 | 1 |
| Лаббок, Техас (с поправками от 1965 г.) | 1 | 1 | 1 ½ |
| Огден-Сити, Юта (1964) | 1 | 1 | 1 ¼ и 1 на 2 платящих гостей |
| Александрия, Вирджиния.(1963) | 1 | 1 | 1-комнатная: 1; 2 спальни: 1 ¼ 3 и более спальни: 1 ½ |
| Линчбург, Вирджиния (1964) | 1 | 1 | 1 |
| Портсмут, Вирджиния (1962) | 1 | 1 | 5 этажей или меньше: l; более 5 этажей: 1 ¼ |
| Сиэтл, Вашингтон | 1 | 1 | 1 |
| Милуоки, Висконсин | 1 | 1 | 3 этажа или меньше: 1; 4 и более этажей (кроме многоквартирных домов с менее чем 2 спальнями в районах B и B-1): 2/3 |
Таблица 2
Требования к парковке в зависимости от района
| Постановление | Односемейных микрорайонов | Многосемейный район | ||
| район | Требование (пробелы / ЕД) | Район | Требование (пробелы / ЕД) | |
| Claremont, Cal.(1964) | A-1, R-A, R-E, R-S, T-1 | 2 в гараже или навесе | Р-2, Р-2А, Т-2, Т-3, Р-3, Р-3А, К-П | 1 1/3; нужно быть в гараже или навесе |
| Палм-Спрингс, Кал. | Р-1, Р-3 | 2 | Р-2, Р-3, Р-4 Р-Г-А | 1 1/10 1 1/10 и 1 для второй ванной комнаты и каждой дополнительной ванной комнаты |
| Пало-Альто, Кал. (1963) | РЭ Р-1 | 2 места; 1 из которых должен быть покрыт 1 покрыт | R-Dup (двухсемейный) R-2, R-3-G, R-3, R-3-P, R-4, R-5 | 1 ½ в закрытом гараже 1 закрытом |
| Richmond, Cal.(1961) | R-1 CR (преимущественно открытый участок) | 1 на том же участке 2 | Р-МД Р-2, Р-3 | 1 ½ 1 на том же участке |
| Sacramento, Cal. (1964) | Р-1, Р-2, Р-3 | 1 | Р-4, Р-5 | ¾ |
| Вашингтон, округ Колумбия (с поправками на 1960 г.) | Все районы | 1 | R-5-A R-5-B R-4, R-5-C Р-5-Д, СП | 1 ½ 1/3 ¼ |
| Уэст-Палм-Бич, Флорида.(1964) | Р-1 | 1 | Р-2 (Двухсемейный) Р-3, Р-4, Р-5, Р-6 | 1 1 |
| Новый Орлеан, штат Луизиана (январь 1966 г.) | А | 1 | B C, D | 1 1 на том же участке |
| Миннеаполис, Миннесота (предложено в 1960 г.) | Р-1 | 1 | Р-2, Р-2-А R-2-B (двухсемейный) R-A, R-4, R-5, R-6 B1-1, B1-2, B1-3 | 1 1 Блоки эффективности 8/10 или 6/10 |
| Кларкстаун, Н.Ю. (1955) | R-A, R-A1, R-1 | 2, а также помещения для работы по дому или в сельском хозяйстве | Р-2, СК | 1 ½ |
| Гастингс-он-Гудзон, Нью-Йорк (1960) | СР-20, СР-10 СР-7,5 | 2, и по 1 на человека или постояльца | РБ (двухсемейный) RC-1 RC-2 | 2 и 1 на комнату 2 1 ½ |
| Ирвингтон, Нью-Йорк (с поправками от 1961 г.) | IF-40, IF-20, IF-10 IF-5 | 2 1 | 2F (на две семьи) 3F | 1 1 ½ не более 2/3 в открытом виде |
| Уайт-Плейнс, Н.Ю. (с поправками 1963 г.) | Р-О, Р-1, Р-2 | 1 | R3 (двухсемейный) R-4, R-4A, R-6 | 1 1 |
| Колумбус, Огайо (1960) | Р-1, Р-2, Р-3, Р-2Ф, Р-4 | 1 на том же лоте | АР-1, АР-2, АР-3 | 1 не более 500 футов |
| Округ Фэрфакс, Вирджиния (1964) | Все районы | 1 | RM-l (Таунхаус) RT, RM-2, RM-2G, RM-2H, RM-3 | 1 1 ½; 1/3 для частого въезда-выезда |
| Такома, Вашингтон.(1964) | Р-1, Р-2 | 1 на том же лоте | Р-3, Р-4-6, Р-4, Р-5 | 1 |
Наиболее распространенным требованием является одно место на жилую единицу для каждого типа квартиры в каждом районе. В некоторых городах требование повышается до полутора или даже двух пространств на единицу для односемейных домов, тогда как для многоквартирных домов редко требуется более полутора площадей на единицу. Хотя требования к многоквартирным домам обычно ниже, чем к отдельным домам, в некоторых случаях потребность в одной площади на один дом для одной семьи повышается до полутора площадей для квартир, особенно в пригородах.В некоторых постановлениях указывается, что необходимое количество парковочных мест должно быть огорожено в гараже; это требование, по-видимому, продиктовано желанием улучшить качество жилья, а не удовлетворять потребности в парковках. В некоторых случаях требования зависят от размера жилища. Это особенно верно в отношении квартир и, по-видимому, основано на предположении, что у жителей больших квартир, вероятно, будет больше автомобилей, чем у жителей экономичных и однокомнатных квартир.
Федеральное управление жилищного строительства включило рекомендации по парковке во дворе в свои рейтинги интенсивности землепользования. 4 Как показано в таблице 3, предлагаемые требования меняются в зависимости от интенсивности застройки, а не от типа жилья или района зонирования. Стандарты FHA уникальны тем, что они рекомендуют различное соотношение парковочных мест к жилым единицам для жителей (соотношение количества пассажиров и автомобилей) и посетителей (общее количество автомобилей).
Таблица 3
Стандарты парковки, рекомендованные FHA *
| Интенсивность землепользования | Количество жилых единиц на общую площадь ** | Общий передаточный коэффициент | Количество пассажиров |
| 3.0 | 4,0 | 2,2 | 2,0 |
| 4,0 | 8,0 | 1,6 | 1,5 |
| 5,0 | 16,0 | 1,2 | 1,1 |
| 6,0 | 32,0 | 0,9 | 0,8 |
| 7,0 | 64,0 | 0,7 | 0,6 |
| 8,0 | 128,0 | 0,5 | 0,4 |
* Таблица составлена из FHA Land-Use Intensity , упомянутого выше.
** Размер жилой единицы установлен равным 1089 квадратных футов для целей расчета интенсивности землепользования.
Постановления о зонировании Нью-Йорка и Бостона необычным образом трактуют требования к парковке. В Нью-Йорке количество необходимых мест зависит от типа предоставляемого объекта. Если предусмотрены индивидуальные парковочные места, требуется одно место вне улицы на каждую жилую единицу в районах R1, R2, R3, R4, R5, R6 и R7-1. Когда предоставляется групповая парковка, требование эквивалентно индивидуальному требованию в районах от R1 до R4 (одно место на жилую единицу), но оно сокращается до 8.5, 7, 6 и 5 мест на 10 квартир в районах RS, R6, R7 и R7-2 соответственно, и до 4 мест на 10 квартир в районах R8, R9 и РИО. Групповая парковка определяется в постановлении Нью-Йорка как «здание, другое строение или участок земли, используемые для хранения автомобилей, который содержит более одного парковочного места, имеющего доступ на улицу, общую для всех мест. , и которая, если она предназначена для использования в жилых помещениях, предназначена для обслуживания более чем одной жилой единицы.«
В Бостоне количество внеуличных пространств, необходимых для жилых помещений, основывается на соотношении площадей и, таким образом, аналогично подходу FHA. Раздел 23-1 Бостонского постановления предусматривает следующее:
| Максимальная площадь этажа | Площадей в жилой единице |
| 0,3 или 0,5 | 1,0 |
| 0,8 или 1,0 | 0,9 |
| 2,0 | 0,7 |
| 3.0 | 0,6 |
| 4,0 | 0,5 |
| 5,0 | 0,4 |
При установлении стандартов парковки во дворе следует учитывать два фактора. Один из них — это увеличение количества домохозяйств с несколькими автомобилями. По данным Ассоциации производителей автомобилей, количество домохозяйств с несколькими автомобилями увеличилось с 4,2 миллиона до 11,8 миллиона в период с 1956 по 1965 год, или с 8,8 процента всех домохозяйств до 20,6 процента. Наибольшее количество домохозяйств с несколькими автомобилями находится в пригородах. 5 Только в прошлом году рост составил 1 650 000 домохозяйств; в будущем владение несколькими автомобилями может стать скорее стандартом, чем исключением.
Другой фактор при установлении стандартов связан с тем, что требуется слишком много места для парковки вне улицы. Это влияет на плотность застройки многоквартирных домов. Чем выше требования к парковке, тем больше земли используется для парковки и тем меньше земли доступно для строительства и открытого пространства. Это также влияет на плотность застройки односемейных домов.Чем выше требования к парковке, тем больше требуется стоянка для дома и парковки. Требование слишком большого пространства может также привести к созданию жилого района, в котором преобладают парковочные места.
Таким образом, при установлении требования о парковке во дворе необходимо уравновесить тот факт, что количество владельцев автомобилей увеличивается и требуется больше места для парковки, и недостатки, связанные с выделением слишком большого количества жилой земли для парковки.
Снижение требований к парковке
Некоторые постановления о зонировании допускают сокращение количества помещений, необходимых для жилищ, которые расположены в центре города или на небольшом участке или предназначены для проживания пожилых людей или групп с низким доходом.Ни в одном из этих случаев такое сокращение не является рекомендуемой практикой.
Иногда предполагается, что жители центра города с меньшей вероятностью будут владеть автомобилями из-за их близости к работе, магазинам и местам отдыха, а также из-за доступности общественного транспорта; Поэтому требования к парковке вне улицы снижаются. В Филадельфии базовая потребность в одной площади на жилую единицу, независимо от района, снижена до одной площади на две жилые единицы для зданий, содержащих 25 или более единиц в «центре города».<< Требование Чикаго о площадях для 60 процентов от числа жилых единиц и 40 процентов от числа единиц повышения эффективности в общих жилых районах снижено до 40 процентов от количества жилых единиц в центральном деловом районе. Другим примером является постановление Сан-Хосе, Калифорния, согласно которому количество парковочных мест составляет 75 процентов от общего количества единиц в зданиях, состоящих из трех или более единиц, если они расположены в «центральной зоне»; за пределами этой зоны единое требование - одна площадь на единицу преобладает.
Другие положения о парковке во дворе допускают сокращение для небольших участков, предназначенных для использования в жилых помещениях. Требования полностью отменены в Чикаго и Миннеаполисе для участков шириной 33 фута или меньше, которые предназначены для жилых помещений и к которым нет доступа с переулка. В Сакраменто, Калифорния, требование не распространяется на участки 40 на 80 футов в «старом городе». Положение города Нью-Йорка позволяет сократить количество требуемых внеуличных пространств для участков площадью 15 000 квадратных футов или меньше.
Чикаго, Цинциннати, Милуоки и Нью-Йорк относятся к числу городов, которые разрешают сокращение обязательной парковки вне улицы для жилых единиц, предназначенных для использования пожилыми людьми. В Чикаго конкретное количество необходимых мест остается на усмотрение Департамента развития и планирования. В Цинциннати парковка во дворе может быть уменьшена до одного места на четыре дома, а в Милуоки до одного места на два дома. Город Нью-Йорк разрешает скидки в соответствии со следующей таблицей:
(Раздел 25-25)
Положение Нью-Йорка применяется конкретно к некоммерческим общежитиям для пожилых людей.Положения Милуоки и Нью-Йорка также применяются к жилью для малоимущих.
Стандарты проектирования
Большинство постановлений о зонировании устанавливают стандарты размера, расположения и дизайна парковочного места, а также количества предоставляемых мест. Эти стандарты различаются, но лишь в ограниченной степени.
Размер. — Обычно минимальный размер требуемых внеуличных пространств, за исключением проходов и проездов, составляет от 160 до 200 квадратных футов, при этом для большинства положений требуется минимальная площадь 180 квадратных футов.Этот размер помещения вмещает полноразмерный автомобиль. Хотя сегодня популярны компактные автомобили и маленькие иномарки, уменьшение необходимого размера парковочного места может привести к осложнениям, если произойдет текучесть кадров или изменится вкус покупателей автомобилей.
Место нахождения . — В большинстве постановлений о зонировании указывается, что парковочное место должно находиться на том же участке, что и жилой дом. Иногда делаются исключения для многоквартирных домов, если необходимое пространство находится на примыкающем участке или если оно предоставляется в пределах определенного расстояния от здания.Это расстояние варьируется: в Цинциннати оно составляет 100 футов; в Итаке, штат Нью-Йорк, и Остине, штат Техас, он составляет 200 футов; в Сиэтле — 450 футов; в Гастингс-он-Гудзон, Нью-Йорк, «500 футов пешком»; и в Форт-Лодердейле, Флорида, «измерение авиалиний на высоте 700 футов». Если парковка находится в пределах разумной пешей доступности от здания, проблема парковки, очевидно, решается так же эффективно, как если бы место было предоставлено на том же месте.
Небольшое, но постоянно растущее число постановлений о зонировании регулирует расположение парковочных мест на участке.Некоторые из них запрещают размещать парковочные места во дворе дома (Рай, Нью-Йорк; Чикаго, Иллинойс; Новый Орлеан, Луизиана; Меса, Аризона). Другие запрещают размещать его на заданном расстоянии от линии земельного участка (Рай, штат Нью-Йорк, в пяти футах от линии земельного участка; Денвер, штат Колорадо, в 10 футах от линии участка; а в Новом Орлеане, штат Луизиана, навес для машины должен быть не менее двух футов от линии участка). Третьи регулируют размещение пространства в боковом дворе, примыкающем к улице; Чула-Виста, Калифорния, полностью запрещает это.Спрингфилд, штат Массачусетс, запрещает размещать открытые парковочные места в пределах 25 футов от линии улицы или в пределах 10 футов от любой другой линии стоянки.
Доступ. — Довольно часто (и довольно логично) требовать, чтобы парковочное место было доступно с улицы или переулка. Многие постановления устанавливают определенные стандарты для приводов доступа, устанавливая минимальные требования к ширине и поверхности. Один из таких стандартов, установленный строго из соображений безопасности, заключается в том, что устройство подъездных путей для парковок, предназначенных для более чем одного или двух транспортных средств, позволяет им въезжать на территорию и выезжать с нее на ходу.
Дизайн. — Требование, чтобы все парковочные места вне улицы были размещены в полностью закрытом гараже или на навесе, может быть продиктовано эстетическими соображениями. Но это также может быть попыткой сохранить исключительное качество территории, и вопрос о том, является ли это надлежащей функцией постановления о зонировании, является спорным. В любом случае это выходит за рамки решения проблемы с парковкой. Адекватное решение проблемы состоит в том, чтобы разрешить требуемые пространства быть либо закрытыми, либо открытыми, если они имеют «всепогодное» или постоянное покрытие.Это предотвратит превращение этого участка в пыльную чашу или лужу грязи в зависимости от погоды. Некоторые положения требуют, чтобы пространство или участок, предназначенный для размещения нескольких транспортных средств, были проверены. Положение Беркли, штат Калифорния, полностью посвящено этому элементу дизайна:
В любом районе R любая внеуличная парковка для 3 или более автомобилей должна быть эффективно защищена от окружающих построек и сооружений, в том числе тех, которые выходят на такие зоны через улицу или переулок.Такое ограждение должно состоять из сплошного непрозрачного ограждения, стены или компактной вечнозеленой изгороди, которую следует ломать только для выезда и подъезда, а также прогулок. Такой забор, стена или изгородь должны быть не менее 4 футов и более 6 футов в высоту. Ни один забор, стена или живая изгородь, предназначенные для защиты парковки, не должны выступать в любой требуемый передний, боковой или задний двор, примыкающий к улице или ближе 5 футов от границы участка, в зависимости от того, что меньше. . . .
(Раздел 15.6 (P))
Особые ограничения
В то время как большинство городов стремятся обеспечить достаточное количество парковок вне улицы в своих постановлениях о зонировании, они, похоже, не столь же заинтересованы в регулировании типов транспортных средств, которые могут быть припаркованы в жилых районах.Однако некоторые общины, похоже, считают, что определенные типы транспортных средств, особенно коммерческие автомобили (грузовики) и прицепы, несовместимы с жилой застройкой.
Коммерческие автомобили. — В большинстве постановлений о зонировании прямо не упоминается ночная стоянка коммерческих автомобилей в жилых районах. Из постановлений, которые действительно регулируют такую парковку, более строгие запрещают ее полностью, в то время как более мягкие устанавливают ограничение на количество и размер разрешенных транспортных средств.Обычное положение, предназначенное для контроля парковки коммерческих автомобилей в жилых районах, позволяет парковать по крайней мере один легкий грузовик на жилую единицу. Это видно из Таблицы 4.
Прицепы . — Как и в случае с коммерческими автомобилями, только несколько постановлений регулируют ночную парковку и хранение туристических трейлеров и передвижных домов на жилых участках. А среди тех, которые имеют положения, нет особой последовательности: некоторые запрещают такую парковку; другие разрешают это.Постановления о зонировании, разрешающие хранение трейлеров на жилом участке, обычно накладывают на него определенные ограничения. Некоторые ограничивают количество, которое может быть сохранено. Некоторые требуют, чтобы прицеп был «припаркован или хранился в закрытом гараже или вспомогательном здании» (округ Монтгомери, Огайо, 1958 г.) или «за посадкой на достаточной высоте, чтобы его не было видно с прилегающих участков» (округ Пима, Аризона, 1964 г.) ). В любом случае созданный вид может быть более непривлекательным, чем вид самого трейлера.Некоторые постановления регулируют расположение прицепа на участке; в округе Мерсед он должен соответствовать требованиям отступления; в уезде Пима он должен быть размещен на задней половине участка; в Уоррене, штат Мичиган, он должен располагаться в 10 футах от любого жилого дома или участка собственности.
Таблица 4
Положения о коммерческих транспортных средствах из избранных постановлений о зонировании
| Постановление | Запрещено в жилых районах (на одну квартиру): |
| Меса, Аризона.(1962) | парковка более одного транспортного средства грузоподъемностью более 1-1 / 2 тонны |
| Fontana, Cal. (1957) | более одного транспортного средства грузоподъемностью более 2 тонн (грузовик 3/4 тонны и более должен соответствовать требованиям по снижению скорости движения назад) |
| Mountain View, Cal. (1957) | грузовых автомобилей грузоподъемностью более 3/4 тонны на необходимом открытом пространстве или дворе |
| Денвер, Колорадо (1957) | автомобилей грузоподъемностью более 3/4 тонны с колесами более 17 дюймов в округах R-O, R-1, R-2, R-3 и R-4 |
| Мидлтаун, штат Коннектикут.(с изменениями, внесенными в 1964 г., кроме специального разрешения) | 1. в зоне общего проживания, грузовые автомобили 2. в закрытых жилых зонах, грузовые автомобили в гаражах |
| Нью-Ханаан, Коннектикут (1964) | техническое обслуживание и хранение более одного коммерческого автомобиля грузоподъемностью более 1 тонны |
| Роквилл, штат Мэриленд (предложено) | более одного коммерческого автомобиля грузоподъемностью более 3/4 тонны, если он не припаркован в гараже |
| Уоррен, штат Мичиган.(1960) | более одного коммерческого автомобиля грузоподъемностью более 3/4 тонны, если он не припаркован в гараже |
| Нортвейл, Нью-Джерси | более одного коммерческого автомобиля грузоподъемностью более 1 тонны |
| Нью-Рошель, Нью-Йорк | грузовых автомобилей |
| Вашингтон Twp., Огайо | грузовиков, если они не припаркованы в полностью закрытом гараже |
| Уорвик, Р.И. (1958) | грузовые автомобили грузоподъемностью более 2 тонн или более 3 осей должны храниться, парковаться или ставиться в гараж в жилом районе |
Коммерческие парковочные места
Некоторые постановления о зонировании предусматривают парковочные места, которые используются в нежилых районах.Такие участки предназначены для выполнения функции буфера между жилыми и нежилыми районами (хотя, возможно, жить рядом с автостоянкой будет не приятнее, чем с магазином или офисным зданием). Пространство обычно предоставляется клиентам и сотрудникам предприятия, для которого эти участки являются аксессуарами, а не жильцам, проживающим поблизости. Об этом свидетельствует время, в течение которого эти объекты могут оставаться открытыми.
Указ Миннеаполиса является показательным. Он позволяет использовать автомобильные парковки в качестве «временного использования» в районах R1, которые являются «вспомогательными для бизнеса или коммерческого использования, и исключительно для использования служащими и клиентами того использования, для которого они являются вспомогательными»; предоставлено дополнительно:
- , что такая стоянка должна использоваться исключительно для стоянки легковых автомобилей;
- , что автостоянка должна быть закрыта с 10 часов вечера.М. И 7 утра. кроме случаев, специально оговоренных в разрешении на условное использование.
- , что каждый въезд и выезд на такую стоянку и с нее должен находиться на расстоянии не менее двадцати (20) футов от любого соседнего участка, расположенного в любом жилом районе, за исключением случаев, когда въезд и выезд на парковку и с нее осуществляется с общественной аллеи или общественный путь, отделяющий такие жилые помещения от парковки.
Постановление Чикаго разрешает в качестве специального использования коммерческие парковки в жилых кварталах на участках шириной не более 75 футов, если они примыкают к боковой линии делового, коммерческого или производственного района или железнодорожной полосы отчуждения; являются аксессуарами для коммерческого, коммерческого или производственного использования, расположенного в пределах 500 футов; и предназначены исключительно для использования сотрудниками и клиентами того использования, к которому они принадлежат.Постановление жилого комплекса «А» округа Дирборн, штат Мичиган, разрешает «парковочное место для стоянки некоммерческих транспортных средств или коммерческих автомобилей весом не более 4000 фунтов, если они эксплуатируются клиентами бизнеса в прилегающих деловых районах, поскольку вспомогательное использование такого прилегающего делового района, но не дальше 125 футов, измеренных под прямым углом от линии жилой недвижимости, прилегающей к такому деловому району «. (Раздел 501.121)
Выводы
Парковка не является изолированной проблемой: она неразрывно связана с проблемами дорожного движения и строительством автомагистралей.Однако в жилых районах это проблема, с которой можно бороться индивидуально.
В более старых, более плотно застроенных жилых районах, парковка может быть особенно неприятной проблемой, для решения которой необходимо строительство объектов вне улицы. Они должны располагаться либо на пустырях, либо, при необходимости, на специально расчищенных для этой цели землях. Следует помнить, что полномочия по выполнению этой задачи принадлежат муниципальным властям, а не частным лицам или группам.
В новых развивающихся районах, где проблема парковки в основном потенциально возможна, с ней можно бороться с помощью постановления о зонировании. В этих районах должны требоваться места для парковки вне улицы в количестве, которое позволит разместить автомобили жителей и удовлетворить потребности посетителей и другие краткосрочные парковочные места. Эта парковка должна быть предоставлена таким образом, чтобы не нарушать характер района, что может означать регулирование определенных элементов дизайна внеуличного пространства, ограничение размера и количества определенных типов транспортных средств и контроль парковки вдоль обочины.
Проблема с парковкой, потенциальная или актуальная, существует во всех жилых районах. Его конкретное проявление варьируется от одной области к другой, равно как и способы ее решения.
Сноски
1. Предварительный отчет о парковке жилых домов , подготовленный Экономической лигой Пенсильвании, 1962 г. стр. 1. И, Исследование потребностей в многоквартирных парковках , Исследование городского транспорта Сан-Диего, с. 3.
2. Роберт С. Шмитт, «Плотность населения и владение автомобилями в мегаполисе».» Журнал Американского института проектировщиков , ноябрь 1961 г., стр. 332.
3. Американское общество должностных лиц по планированию. Parking Lot Aesthetics , Отчет консультационной службы по планированию № 190, сентябрь 1964 г.
4. Федеральное управление жилищного строительства, Land-Use Intensity , pp. 8 и 15.
5. Факты и цифры об автомобилях , Ассоциация производителей автомобилей, Inc., 1966, с. 41.
Библиография
Американское общество должностных лиц по планированию.Отчеты по консультационным услугам по планированию.
.№ 57. Зонирование парковок в жилых и близлежащих микрорайонах . Сентябрь 1953. 24 с.
. № 182. Требования к парковке вне улицы. , январь 1964. 20 с.
№ 190. Эстетика парковки . Сентябрь 1964. 16 с.
Аркадия, Калифорния, Департамент планирования. Требования к парковке вне улицы в зоне R-3. Департамент планирования, У. Хантингтон Драйв, 240, Аркадия, Калифорния, 16 мая 1962 года.
Автомобильные цифры и факты. Ассоциация производителей автомобилей, Inc., 320 New Center Building, Детройт, Мичиган, 1966.
Бейкер, Джеффри и Фунаро, Бруно. Парковка. Нью-Йорк: Reinhold Publishing Corporation, 1958.
Федеральное управление жилищного строительства. Интенсивность землепользования. Бюллетень планирования земли № 7, Федеральное жилищное управление, Вашингтон, округ Колумбия 20411.
Griselle, Sherman W. «Парковка, относящаяся к жилой застройке», Urban Land , апрель 1965 г., стр.7-8.
Льюис, Гарольд М. Новый план зонирования округа Колумбия (Заключительный отчет исследования повторного зонирования). 9 ноября 1956 г.
Потребности и возможности для координации обновления и улучшения транспорта. Подготовлено Barton-Aschman Associates для программы обновления сообщества города Чикаго. Inc., август 1963 г. Стр. 73–77.
План парковки вне улицы , город Барстоу. Калифорния, 1961. Подготовлено Д. Джексоном Фаустманом, 2415 L Street, Sacramento 16.Калифорния.
Предварительный отчет о парковке жилых домов в Филадельфии. Подготовлено для Совета города Филадельфии Лигой экономики Пенсильвании совместно с Бюро муниципальных исследований. Liberty Trust Building, Филадельфия, 7, Пенсильвания. Август 1962 года.
Сан-Диего, Калифорния, Департамент транспорта и организации дорожного движения. Исследование потребностей в многоквартирных парковках . Исследование транспорта в столичном районе Сан-Диего. Октябрь 1965 г.
Шмитт, Роберт С. «Плотность населения и владение автомобилями в мегаполисе», журнал Американского института проектировщиков, Vol. XXVII, № 4, ноябрь 1961 г., стр. 332–333.
Шульман, С. Дж. «Как создать зону для многоквартирных домов». Американский город. , декабрь 1965 г., стр. 92-94.
Штраус, Макс Уильям. Зонирование под паркинг. Публикация фонда Джона В. Доннера № 7, Школа государственного управления. Университет Южной Калифорнии, Лос-Анджелес, Cal., 1959. Можно приобрести в книжном магазине Университета Южной Калифорнии, Лос-Анджелес 7, Калифорния.
