Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать: Банкротство застройщика: что делать дольщику и можно ли вернуть деньги, изменения в законе о банкротстве застройщика

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику 2023

Поделиться

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

ТОЛЬКО СЕГОДНЯ — Задайте вопрос юристу бесплатно!

1. Задайте вопрос через через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: Вся РФ — 8(800)302-58-65

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Поселение Внуковское
• Поселение Рязановское
• Печатники
• Южное Бутово
• Некрасовка
• Северный
• Северное Тушино
• Ясенево
• Хорошёво-Мнёвники
• Измайлово
• Крылатское
• Покровское-Стрешнево
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский
• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский
• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский
• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково
• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево
• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Перово
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Молжаниновский
• Восточный
• Бирюлёво Восточное
• Бирюлёво Западное
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский
• Метрогородок
• Внуково
• Поселение Воскресенское
• Котловка
• Филёвский Парк
• Тропарёво-Никулино
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Кленовское
• Крюково
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Московский
• Поселение Краснопахорское
• Поселение Щаповское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское

Застройщик стал банкротом: что делать.



Даже в условиях существования юридической и государственной защиты договоров долевого участия в строительстве все еще есть случаи банкротства застройщиков.

Договора эскроу считаются одним из самых действенных способов нивелировать риски дольщиков. Аналогичный вид договоров предусмотрен не только в нашей стране. В США также обычно используются эскроу счета при покупке не только недвижимости, но и предметов роскоши: яхт, предметов искусства.

Общий смысл в том, что участвует третья сторона – банк, который открывает счета эскроу, принимает деньги от покупателя и выдает обязанному по договору лицу только в случае выполнения обязательств. Еще этот вид счетов называют счетом условного депонирования.

Особенности счетов эскроу по договорам долевого участия

— Деньги вносятся в банк, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ)

— Арест, списание и иные транзакции по счету, вытекающие из обязательств дольщика или застройщика перед третьими лицами не допускаются.

— Проценты не начисляются.

— Стороны по договору ДДУ не имеют право распоряжаться деньгами на счете (если иное не прописано в договоре).

Деньги перечисляются бенефициару (застройщику) только после предъявления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Итак, мы видим, что таким образом все стороны застрахованы от неблагоприятных последствий. Но и от банкротства никто не застрахован. А также есть случаи, когда застройщик уже достроил дом и готов его сдать в эксплуатацию, но в суд подали третьи лица, чьи интересы нарушены фактором застройки территории.

Надеемся на скорое разрешение их вопросов, искренне желаем успехов и скорейшего заселения.

Итак, при банкротстве застройщика в действие вступает закон № 218 ФЗ о Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства и его действиях, как регулятора в этой ситуации.

О Фонде. Его полномочия и обязанности

Согласно этому закону существует компенсационный Фонд с обособленным учетом. Фонд может финансировать незавершенное строительство. В таком случае к нему переходят права на незавершенные объекты застройщика и земельные участки.

Также, если установлен факт нарушения земельного законодательства на одном участке, Фонд может принять решение о строительстве на другом участке. Тогда и разработка проекта и все согласования начнутся заново, но уже от имени Фонда.

Фонд может привлекать деньги от граждан, но уже без счетов эскроу, и выступать самостоятельно в качестве застройщика. Денежные средства привлекаются в уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – Банк ДОМ.РФ.

Фонд ведет реестр проблемных объектов, с которыми можно ознакомиться на официальном сайте.

Застройщики вносят обязательный взнос в Фонд в размере 1,2% от каждого заключенного договора за 3 дня до регистрации договора ДДУ. Средства учитываются на номинальном счете, на который не может быть обращено взыскание по долгам самого Фонда.

У дольщиков есть несколько вариантов, по которым может развиваться сценарий

Возврат денег

Ст. 13 ФЗ № 218 регулирует выплату возмещений в случае банкротства. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Сумма определяется по следующему правилу. Произведение общей площади помещений не более 120 м.кв. и рыночной стоимости одного квадратного метра на рынке первички, но не менее уплаченной цены по договору. Привлекается аккредитованный оценщик для определения рыночной стоимости.

Если лицо приобрело право требования после банкротства, то оно не имеет право на возмещение.

Когда Фонд принимает решение о выплате денег, банк в течении 10 дней с момента получения документов от Фонда перечисляет деньги дольщикам.

Завершение строительства

Как было сказано выше, Фонд может принять решение о завершении строительства, если посчитает это целесообразным. Для этого необходимо будет фактически исследовать объект, провести строительную экспертизу. После принятия решения Фонд в течение 3 дней размещает эту информацию у себя на сайте.

Решение о нецелесообразности может быть принято по следующим основаниям:

Застройщик не юрлицо

Застройщик не имел прав на землю

Застройщик не имел права строить (нет лицензии и т.п.)

Договор с использованием счетов эскроу представлен на регистрацию после 1 июля 2018 года.

Строительство иного объекта

Если нарушается земельное законодательство или права третьих лиц, Фонд может принять решение построить новые объекты недвижимости на других участках, где дольщики получат равноценное жилье.

С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?
В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

• привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
• наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
• объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.



Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

• граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
• граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
• публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

• возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
• формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
• если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
• имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
• в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

• квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
• жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

• путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
• путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
• привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

• застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Банкротство застройщика — что делать дольщику?

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика.

Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру.

В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Избавься от долгов
Стопдолг, Лиц. № —

ставка в день
Подать заявку

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

• Наблюдение: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт.
• Конкурсное производство: после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

• реестр по учету требований от кредиторов;
• реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

• в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
• вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
• третья ступень включает в себя всех дольщиков;
• и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Что делать при банкротстве застройщика?

Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:

• он может самостоятельно обращаться в суд и на своих собственных основаниях пытаться вернуть вложенные средства;
• он может только собираться обращаться в суд самостоятельно и в этот момент узнать о признании застройщика банкротом;
• он может узнать о процедуре банкротства и принимать решение о содержании своих требований.

Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.

В любом случае, в ситуации банкротства застройщика обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и старайтесь максимально выгодно отстоять свои права.

Банкротство застройщика при долевом строительстве. Что делать?

Приобрести сразу готовую квартиру могут не все, поэтому многие становятся дольщиками. Такая схема строительства подразумевает передачу недвижимости дольщикам, после ее ввода в эксплуатацию. Когда дом построен, каждый получает свою квартиру. Это выгодно, потому что недвижимость, если заключить сделку на данном этапе, обходится дешевле готовой. Есть и риски, заключающиеся в том, что сроки могут затянуться, либо вовсе компания обанкротится, так и не сдав дом.

Если в 90-х годах прошлого столетия и даже в 2000-х в данном сегменте строительства действительно было много проблем, сейчас законодательство строго контролирует его, защищает интересы участников долевого строительства. Поэтому паниковать, опускать руки точно не стоит. Проблема в том, что многие застройщики до последнего скрывают эту информацию. Даже, если такие слухи появились от каких-то не очень достоверных источников, лучше информацию перепроверить, чтобы подстраховаться. Если она подтвердилась, следует незамедлительно принимать меры.

Признаки банкротства застройщика

При возникновении такой ситуации, теоретически вернуть деньги частично или полностью возможно, т. к. закон это предусматривает. Но, стопроцентных гарантий никто дать не может потому, что после получения такого статуса сама компания освобождается от своих финансовых обязательств. А ее имущества может не хватить, чтобы после продажи раздать долги. Поэтому, лучше изначально быть внимательным, следить за хозяйственной деятельностью организации, изучать ее ежегодную финансовую отчетность. Изначально, еще до заключения договора долевого строительства, лучше проверить компанию-застройщика, убедиться в том, что у нее хорошая репутация, дела идут нормально, никаких финансовых проблем, затяжных разбирательств в суде нет. После заключения договора, пока объект не сдан и ключи от квартиры не получены, необходимо следить за деятельностью компании, изучать отчетности, которые как правило публикуются на сайте по итогам года. Это позволит обнаружить первые тревожные звоночки. И на этом этапе гораздо больше шансов вернуть свои деньги, нежели после того, как компанию объявят банкротом.

Основные признаки банкротства:

• Срыв сроков
• Уменьшение прибыли
• Растут долги компании, она не платит по кредитам и другим обязательствам (данную информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов).
• Компания и ее руководство все хуже идет на контакт с клиентами.
• Появляется все больше слухов о наличии финансовых проблем.

Эти признаки не всегда говорят о том, что организацию ждет неминуемое банкротство. Многие самостоятельно справляются с возникшими трудностями, продолжают свою хозяйственную деятельность, выполняя обязательства перед кредиторами, дольщиками. Но, если есть такие подозрения и они небеспочвенны, лучше отреагировать сразу, аннулировать договор и вернуть свои деньги. Процедура оформления банкротства может занять до 1,5 года, но и после этого гарантий, что все вложенные деньги можно будет вернуть, нельзя.

Застройщик официально объявлен банкротом

Такой статус организация получает не сразу. Нельзя просто так взять, объявить себя банкротом и, мягко говоря, послать всех, кому компания должна денег. Есть нескольких этапов, все строго контролируется в Арбитражном суде. Сначала проверяются финансовые дела компании, чтобы убедиться в том, что она действительно испытывает трудности. Затем, приглашается сторонний управляющий, чтобы попытаться все-таки вытащить ее из такого положения, если шансы есть. Если этих шансов нет, организация официально признается банкротом. Ее имущества распродается, вырученные средства вместе с деньгами на счетах, если они имеются, идут на погашение долгов перед кредиторами, дольщиками. Гарантий, что этой суммы хватит на всех, нет. Кроме того, есть еще и очередность предъявления требований. Это:

• граждане, которым компания должна выплатить компенсацию за вред здоровью, если таковые есть
• сотрудники самой компании, которым необходимо выдать задолженность по заработной плате
• дольщики
• другие кредиторы (банки, контрагенты и т. д.)

Первое, что нужно делать – быть включенным в реестр требований кредиторов. Действовать нужно оперативно, т. к. для этого предоставляются определенные сроки. Подается соответствующее заявление в Арбитражный суд.  Если сроки для включения в реестр были упущены, его требования удовлетворяются в самую последнюю очередь. Поэтому так важно успеть это сделать в срок.

Нюансы законодательства

Действует ФЗ №127. Он регулирует вопросы, которые касаются процедуры оформления банкротства именно юридических лиц. Раньше строительные фирмы банкротились по общим условиям. С недавних пор в вышеупомянутом законе появился параграф 7, специально для застройщиков. Дольщики могут потребовать не деньги, а свои квартиры. Закон позволяет это, благодаря вышеупомянутому параграфу.

Как получить свою квартиру

Зависит от того, на каком этапе процесс возведения объекта. В подавляющем большинстве случаев это недостроенные дома без отделки, подведения инженерных коммуникаций.

Согласно вышеупомянутому параграфу 7, дольщик может потребовать свою квартиру, даже, если она не достроена. И суд не может продать ее вместе с остальным имуществом и исключает объект из общей массы. Можно признать право собственности на квартиру. Но, этот способ работает только тогда, когда объект сдан в эксплуатацию, между сторонами заключен акт приема-передачи.

Также возможна передача дома участникам долевого строительства в том случае, если он принят комиссией. Однако, имеются определенные особенности и нюансы. Это возможно, если: 

• дольщики готовы к тому, чтобы получить квартиры без ремонта, а иногда и без света, воды и прочих коммуникаций
• больше половины кредиторов из 4-й очереди дали на это свое согласие
• есть другое имущество, которое можно продать, чтобы оплатить обязательные расходы
• дом не находится в залоге
• количества квартир хватает, чтобы каждый дольщик смог получить то, что ему причитается.

Последний вариант используется тогда, когда дом еще строится. Участники организуют кооператив и за свой счет достраивают дом. Довольно хлопотный и затратный процесс.

Есть еще специальный реестр обманутых дольщиков. Можно встать и на учет туда. Лучше воспользоваться услугами грамотного юриста по долевому строительству, чтобы выжать максимум из сложившейся ситуации. Это позволит окупить и затраты на адвоката.

Возможно вам будет интересно:

— Взыскание неустойки с застройщика в долевом строительстве

— Как обязать застройщика устранить недостатки по договору долевого участия?

— Как взыскать деньги за уменьшившуюся площадь квартиры по дду?

Записаться на консультацию

Шесть советов по заключению контрактов для владельцев недвижимости и застройщиков, которые помогут защитить себя от проблем с подрядчиками и связанных с ними заявлений о банкротстве

За последний год пандемия Covid-19 перевернула многие отрасли. Хотя строительная отрасль в основном могла работать на протяжении всей пандемии, хотя и с усилением и постоянно меняющимися ограничениями на рабочие места, одним из последствий этих сбоев может стать увеличение числа заявлений о банкротстве, связанных со строительством. Уже в 2021 году по всей стране было подано более 70 заявлений о банкротстве, связанных со строительством. Для многих владельцев недвижимости и застройщиков эти документы создают кошмарный сценарий, когда работа может замедлиться или даже полностью остановиться.

Поэтому настало время для быстрого напоминания о том, как владельцы недвижимости и застройщики могут защитить себя и свои проекты от бедствия ниже по течению. Ниже приведены шесть ключевых вопросов, которые владельцы должны учитывать при заключении контракта на свой следующий проект или внесении изменений в соглашения по текущим проектам, а также то, как они могут повлиять на права владельца в случае банкротства подрядчика или субподрядчика.

Выявление «тревожных флажков» в отношении финансового состояния подрядчика

Рассмотрите «красные флажки», которые провоцируют или могут указывать на бедствие подрядчика, и идентифицируйте их либо как события невыполнения обязательств, либо как события уведомления. Например, увольнение ключевого сотрудника подрядчиком, неспособность сохранить адекватную рабочую силу или задержка доставки материалов на проектную площадку — все это может указывать на финансовые трудности. Точно так же увольнение подрядчиком субподрядчика также может указывать на проблемы с проектом. Владелец, который может заблаговременно идентифицировать эти события как события невыполнения обязательств или уведомления (с правами на консультации), имеет хорошие возможности для предотвращения нежелательных неожиданностей. Чтобы облегчить этот надзор, владельцы могут рассмотреть возможность включения в свои контракты положений, позволяющих регулярно просматривать графики, вехи и другие важные документы в ходе работы. Владелец также должен следить за залоговыми правами механиков, поданными против проекта или собственности субподрядчиком или поставщиком, которые указывают на невыполнение обязательств подрядчиком или неспособность выполнить контракт.

Разрешение на ускоренное расторжение контрактов

Заявление подрядчика о банкротстве может создать неопределенность и задержки на стройплощадке, поскольку владельцы ограничены в действиях, которые они могут предпринять в отношении подрядчика, в то время как подрядчик может продолжать исполнить договор с собственником. Это справедливо даже в том случае, если в договоре предусмотрено, что он прекращает свое действие после подачи подрядчиком заявления о банкротстве, поскольку такие положения не подлежат исполнению в случае банкротства. Следовательно, самый надежный способ избежать рисков и задержек, связанных с банкротством, — расторгнуть контракт с проблемным подрядчиком и заменить его 9 .0008 до они объявляют о банкротстве. Очевидно, что это легче сказать, чем сделать — хотя именно поэтому «красные флажки» полезны. Убедившись, что соглашение допускает ускоренный процесс расторжения, владелец может увеличить вероятность того, что соглашение перестанет действовать (или исправимо) к тому времени, когда подрядчик подаст заявление о банкротстве. Например, владельцы могут рассмотреть возможность включения положений, допускающих расторжение для удобства, сокращенный период устранения неполадок после уведомления о неисполнении обязательств или немедленное уведомление о неисполнении обязательств по электронной почте. Если владелец не может расторгнуть договор до банкротства, он должен действовать осторожно, чтобы обеспечить соблюдение правил и процедур банкротства, наиболее важные из которых рассматриваются ниже.

Адрес для автоматического приостановления действия

Сразу после подачи заявления о банкротстве должник защищен «автоматическим приостановлением». Это запрещает большинство взысканий и принудительных действий в отношении должника, если они не санкционированы судом по делам о банкротстве. Таким образом, собственник должен запросить освобождение от автоматического приостановления, если он желает расторгнуть соглашение с подрядчиком-должником. Однако облегчение не является немедленным, не гарантированным и может быть дорогостоящим. В ожидании этого вопроса владельцы могут потребовать, чтобы подрядчик согласился с тем, что в случае подачи подрядчиком заявления о банкротстве он не будет возражать против запроса владельца об освобождении от автоматического приостановления. Исполнение такого отказа, однако, не гарантируется, и владельцу по-прежнему необходимо удовлетворить свое бремя в соответствии с Кодексом о банкротстве, чтобы продемонстрировать «причину» отмены моратории.

Установить крайний срок, в течение которого должник может принять или отказаться от договора на строительство

Договор на строительство, скорее всего, будет считаться «договором к исполнению». Это означает, что подрядчик-должник может либо принять соглашение, либо отказаться от него, и, как правило, ему нужно принять решение до подтверждения плана реорганизации (что может быть более чем через 6 месяцев после даты подачи заявки). Это верно даже в том случае, если в соглашении предусмотрено, что оно автоматически прекращает свое действие в случае подачи заявления о банкротстве, поскольку, как уже отмечалось, такие положения не подлежат исполнению в соответствии с Кодексом о банкротстве. Однако владельцы могут потребовать, чтобы подрядчик-должник принял (и устранил существующие нарушения) или отклонил (и позволил владельцу заменить подрядчика) соглашение до подтверждения, чтобы обеспечить большую уверенность в отношении выполнения проекта. Чтобы ускорить процесс принятия/отказа, заказчик может пожелать провести переговоры о включении в свои контракты требования о том, что в случае подачи подрядчиком заявления о банкротстве подрядчик соглашается принять или отказаться от соглашения в течение определенного периода, напр. Через 30 или 45 дней после подачи заявления о банкротстве. Исполнение такого положения не гарантируется; однако это может усилить аргумент собственника о том, что должник должен быть принужден немедленно принять или отказаться от своего согласия. Точно так же включение определенных заявлений относительно сроков проекта и признание ущерба проекту, если подрядчик не выполняет свои обязательства, также может быть полезным для запроса владельца.

Указать порядок расчета убытков по договору

Расчет убытков и выявление всех неплатежей по строительному контракту может быть трудным (и дорогим), однако должник не может принять соглашение, не устранив предварительно существующие неплатежи. Чтобы избежать дорогостоящих споров по поводу выявления и расчета убытков, соглашения должны включать четко сформулированные положения о заранее оцененных убытках. Кроме того, владельцы должны договориться о праве просматривать бухгалтерские книги и записи подрядчика или другие «права на аудит» в связи с платежным приложением или в качестве средства правовой защиты в случае невыполнения обязательств, и убедиться, что соглашение не содержит отказ от косвенных убытков. (если нет положения о заранее оцененных убытках). Эти права могут помочь владельцу, которому необходимо доказать ущерб.

Гарантии и совместные чеки

Владельцы должны быть обеспокоены тем, что субподрядчики или другие лица обратятся к ним за платежом, который подрядчики, оказавшиеся в бедственном положении, не смогли произвести. Чтобы избежать такой ситуации, собственники должны требовать «бондинга» подрядчиков или предусмотреть использование совместных проверок по усмотрению собственника.

Подписаться на точки зрения

Sussman Shank LLP | Уникальные проблемы банкротства подрядчиков

октябрь 2011 г.

Опубликовано в Daily Journal of Commerce и Idaho Business Review

Последние несколько лет были, мягко говоря, трудными для строительной отрасли в Орегоне и по всей территории Соединенных Штатов, так как многочисленные проекты застопорился или вышел из строя. В этих условиях важно, чтобы владельцы и застройщики (и генеральные подрядчики, которые часто сталкиваются с одними и теми же проблемами) понимали последствия подачи заявления о банкротстве подрядчика или субподрядчика и предпринимали соответствующие шаги для своей защиты.

Проблема
Не всегда очевидно, что подрядчик приближается к банкротству. Подрядчик может выполнять свою работу и может показаться, что он платит своим субподрядчикам. Затем внезапно владелец обнаруживает, что его подрядчик не только прекратил работу, но и не передал своевременные платежи собственника своим субподрядчикам. Теперь они тоже перестали работать и, что еще хуже, начали оформлять залог на имущество.

Хозяин оказался в крайне затруднительном положении. Проект закрыт, проценты по строительным кредитам растут, а субподрядчики требуют оплаты, хотя и они прекратили работу.

После подачи заявления о банкротстве вступает в силу «автоматический мораторий», запрещающий какой-либо стороне предпринимать какие-либо действия по взысканию долга или осуществлению контроля над имуществом конкурсной массы должника. Это означает, что владелец или застройщик не может пытаться взыскать долги обанкротившегося подрядчика без решения суда. С практической точки зрения, даже попытка заставить подрядчика передать промежуточные платежи субподрядчикам недопустима и может привести к тому, что суд наложит штрафные санкции на сторону, предпринявшую такую ​​попытку.

Кроме того, подрядчик имеет право «принять или отклонить» свой договор на строительство. Это означает, что владелец или застройщик не может расторгнуть или отказаться от договора с обанкротившимся предприятием без решения суда. Многие договоры содержат пункты, предусматривающие автоматическое расторжение договора в случае подачи стороной заявления о банкротстве, но эти положения «ipso facto», как правило, не имеют исковой силы, и никогда не будет надежно предполагать, что договор на строительство автоматически расторгается в соответствии с его собственными условиями после случае подачи заявления о банкротстве.

Что может сделать владелец или разработчик? Он не может принять меры против обанкротившегося подрядчика без предварительного получения разрешения суда по делам о банкротстве, что требует много времени и может привести к положительным результатам, а может и не привести. Точно так же он не может в одностороннем порядке расторгнуть договор на строительство с обанкротившимся подрядчиком и заменить подрядчика, а даже если бы и мог, все равно возник бы вопрос о неоплачиваемых субподрядчиках. Владелец должен платить дважды? Даже если это так, как может продолжаться работа, если владелец остается связанным своим соглашением с неработающим обанкротившимся подрядчиком?

Стратегии и решения
Первые шаги владельца или застройщика (или генерального подрядчика) должны быть предприняты задолго до того, как подрядчик (или субподрядчик) будет нанят. Всегда следует проводить тщательное фоновое расследование. Поиск на веб-сайте Совета строительных подрядчиков штата Орегон может быстро выявить, как долго подрядчик занимается бизнесом (под тем же именем), его дисциплинарные записи, поданные против него жалобы, любые уголовные судимости, а также информацию о его обязательствах и страховании. , среди прочего. В качестве дополнительной защиты от риска неплатежеспособности владелец также должен требовать от банков справки о финансовом состоянии подрядчика и от поставщиков или субподрядчиков о его платежной истории. Владелец также должен получить подтверждение страховки на сумму, соответствующую проекту (общая ответственность, компенсация работникам, автомобиль), и должен быть указан в качестве дополнительного застрахованного лица в полисах генерального подрядчика и всех субподрядчиков. Собственник также может потребовать от подрядчика получения гарантии исполнения или платежа, или того и другого. Наконец, владелец может рассмотреть вопрос о запросе личной гарантии от принципалов подрядчика.

При заключении договора на строительство владелец или застройщик может рассмотреть возможность запроса положений, предусматривающих прямые платежи субподрядчикам или платежи совместными чеками. Таким образом, если подрядчик позже станет неплатежеспособным или фактически подаст заявление о банкротстве, владелец будет иметь договорное право платить субподрядчикам, предоставляя ему больше гибкости для продвижения вперед, не заставляя его решать, платить ли дважды или рисковать нарушением контракта. иск, отказываясь платить генеральному подрядчику и вместо этого платя субподрядчику напрямую. Хотя, как отмечалось выше, оговорки о расторжении контрактов «ipso facto» не имеют исковой силы в случае банкротства, положение о том, что контракт будет расторгнут, если не будут достигнуты определенные контрольные показатели или если работа будет остановлена, может подлежать исполнению и должно быть рассмотрено. Собственник может также захотеть договориться о положении, позволяющем ему заменить другого подрядчика в случае неисполнения обязательств обанкротившимся подрядчиком, вместе с условной передачей субподрядов. Также полезно включить в соглашение о строительстве положения, требующие от генерального подрядчика получения по крайней мере условного освобождения от залога от субподрядчиков и поставщиков после оплаты.

Наконец, контракт должен также содержать явное разрешение для каждой стороны зачесть взаимные обязательства, включая заранее оцененные или косвенные убытки, вызванные нарушением подрядчиком. В случае банкротства это может дать владельцу возможность избежать выплаты любых оставшихся причитающихся сумм или даже получить деньги из конкурсной массы, которые в противном случае были бы недоступны, поскольку владельцы обычно являются необеспеченными кредиторами, которые имеют низкий приоритет в схема распределения при банкротстве (хотя такие действия подлежат утверждению судом по делам о банкротстве).

После начала строительства владелец должен потребовать копии документов об отказе от залога, выданных субподрядчиками, когда они будут оплачены, а также должен связаться с субподрядчиками напрямую, чтобы подтвердить, что платежи происходят и отказ от залога является подлинным.

После возбуждения дела о банкротстве владелец или застройщик может предпринять дополнительные шаги, даже если он не предусмотрел заранее. Во-первых, подача заявления не освобождает обанкротившегося подрядчика от его обязательств по продолжению исполнения договора строительного подряда. Если подрядчик не желает или не может этого сделать, собственник может обратиться в суд по делам о банкротстве с требованием заставить подрядчика отказаться от договора на строительство в ускоренном порядке. Если подрядчик не сможет убедить суд в том, что он может устранить свои существующие нарушения (включая оплату субподрядчикам) и может предоставить адекватные гарантии своей будущей работы, суд прикажет подрядчику отклонить контракт, после чего владелец сможет продолжить с новым подрядчиком.

Даже если владелец сможет смягчить свои убытки, успешно наняв нового генерального подрядчика, это не решит проблему неоплачиваемых субподрядчиков и их залогов на имущество. Должен ли владелец платить дважды? Не обязательно. Во-первых, законы об залоге строительства очень технические, и права субподрядчика на залог, возможно, не были бы совершенны, если бы субподрядчик не полностью соблюдал требования законодательства штата об уведомлении и подаче документов. Во-вторых, залог обанкротившегося подрядчика может быть доступен для оплаты требований субподрядчиков. Наконец, если в конкурсной массе по-прежнему хранятся какие-либо средства, уплаченные владельцем, субподрядчики могут иметь возможность отстаивать право на такие средства в деле о банкротстве на основании теории о том, что обанкротившийся подрядчик держал их в доверительном управлении для субподрядчиков. В любом из этих случаев залоги должны быть освобождены.

Банкротство создает уникальные и сложные проблемы в контексте строительства. Когда подрядчик подает заявление о банкротстве в середине проекта, владелец может предвидеть задержки, неопределенность и даже возможность дважды выплачивать некоторые долги. Независимо от того, являетесь ли вы разработчиком, контролирующим крупный проект, частным лицом, строящим частную резиденцию, или генеральным подрядчиком, нанимающим субподрядчиков, лучший способ избежать этих проблем — сделать все возможное для работы с предприятиями, которые зарекомендовали себя и имеют сильную финансовую поддержку.