Коммерческое предложение об аренде: образец документа аренды нежилой коммерческой недвижимости и советы по составлению бумаги

образец документа аренды нежилой коммерческой недвижимости и советы по составлению бумаги

Что это такое?

Коммерческое предложение – это информация о наличии определенного товара, услуги или возможности какого-либо сотрудничества, взаимодействия на определенных условиях. По сути, это – реклама имеющегося актива, который подлежит реализации.

Коммерческие предложения делятся на два типа:

• персонифицированные. Предложения, информация которых имеет адресную направленность;
• неперсонифицированные (холодные). Такие предложения адресованы всем заинтересованным лицам, без указания конкретного адресата.

Смысл коммерческого предложения заключается в побуждении читателя к диалогу, обсуждению, в идеале – к совершению сделки. Для этого излагается достаточно полная информация, освещаются все детали, имеющие отношение к предмету.

Изложенные сведения дают возможность ознакомиться со всеми необходимыми характеристиками, объемами и расценками, действующими в отношении описываемого товара, услуги или иного объекта, имеющего определенную ценность и предназначенного к реализации.

Из текста должно быть понятно все, что имеет интерес для потенциального клиента, чтобы он мог определиться в своих намерениях с полным представлением обо всех нюансах и аспектах соглашения.

Лучше всего, если есть возможность личного обращения к читателю в неформальной форме (но ни в коем случае не фамильярной).

Доверительный, но уважительный тон намного лучше воспринимается людьми и задает позитивный настрой в намечающемся диалоге.

Обязательно указываются все возможные способы обратной связи. Интерес потенциального клиента должен быть поддержан простотой диалога, легкостью коммуникации любым удобным способом.

Структура

Коммерческое предложение по аренде помещения может быть составлено более просто, без излишней рекламной составляющей.

Нужда в площадях для коммерции, производства или услуг сама по себе понятна всем заинтересованным лицам.

Содержание необходимо разделить на небольшие блоки, краткие, но емкие, объединенные одной темой. Рекомендуется придерживаться такого состава:

• заголовок;
• общая информация, раскрывающая суть предложения;
• адрес предлагаемого помещения;
• характеристики и свойства помещения;
• финансовая составляющая – условия, расценки, возможности скидок и т.д.;
• преимущества и выгоды для адресата от сотрудничества;
• контактные данные.

Указанные пункты являются наиболее важными, они могут быть дополнены другими, если имеется важная нетипичная информация, которая обязательно должна быть доведена до клиента.

Потенциальные клиенты могут быть разделены на целевые группы по признаку статусности и официальности общения, что может принести больший эффект, нежели использование одного и того же текста.

Важно! Имеет смысл составить несколько вариантов коммерческого предложения в разной стилистике – от холодного обезличенного предложения в официальной форме, до более дружеского, неформального варианта.

Рекомендации

Прежде всего, следует учитывать, что читать полученное коммерческое предложение никто не обязан. Поэтому оно должно быть интересным, вызывающим желание, как минимум, дочитать до конца.

Считается, что длинное предложение – рискованная затея, никто не захочет тратить время на текст большого объема. Тем не менее, если клиент заинтересовался, он хочет получить максимально полную информацию.

Можно немного схитрить – предоставить основной информационный блок в начале, с последующим продолжением в более углубленной форме.

Стиль написания текста должен быть как можно проще, без казенных или подчеркнуто профессиональных оборотов. Чем проще изложение, тем легче понимание и больше заинтересованность.

В идеале, язык общения должен быть как можно ближе и понятнее адресату, соответствовать уровню подготовки и мышления клиента, если такая информация имеется.

Вся информация должна быть полностью достоверна, ни в коем случае не следует ничего преувеличивать или подменять понятия.

Все должно описываться точно так, как есть – ни больше, ни меньше.

Наиболее важные реквизиты и характеристики предлагаемого товара или услуги должны быть отражены в полном объеме, чтобы можно было составить достаточное представление о предмете.

Знание характеристик в точном числовом значении невольно подталкивает человека оценить стоимость предложения, что зачастую приводит к принятию решения о сделке.

Инструкция по составлению и образец документа на нежилое помещение

Рассмотрим возможный вариант составления коммерческого предложения.

1. Прежде всего, необходимо приветствие, обозначающее либо учтивость по отношению к потенциальному клиенту, либо, если имеется личное знакомство, дружелюбие и позитивный настрой.

   Например: » Уважаемые господа …». Или: » Добрый день, Юрий….»

2. Далее – собственно текст предложения: имеется площадь…предлагается аренда на выгодных условиях…и т.д.

   Совет! Наличие свободных площадей следует обозначить как удачный момент, которым необходимо воспользоваться прямо сейчас, пока есть возможность.

   Например: «Освободились площади…..», или «Появилась свободная площадь….».

3. Затем надо дать подробный адрес, описать местонахождение помещения. Как добраться, состояние дорог, описание района или варианты проезда.

   Иногда неплохо приложить схему проезда на место от какого-либо общеизвестного ориентира.

4. Описать тип помещения (отдельное здание, этаж в многоэтажном здании, подвал, крыло, метраж, общее состояние помещения). Необходимость ремонта, есть ли охрана, прочие характеристики.

   Если имеются какие-то проблемные моменты, их следует указать сразу, чтобы не создавать неприятных сюрпризов, способных погубить репутацию.

5. После этого следует обозначить предлагаемую стоимость аренды, возможности скидок или другие варианты решения финансовых вопросов.

   Желательно, чтобы имелось несколько вариантов, дающих возможность применить разные способы расчета.

6. Описание преимуществ и возможностей предложения необходимо, так как читатель не может сразу уловить все плюсы от предложения, не побывав на месте или не имея точного представления о состоянии помещения, близости к важным точкам взаимодействия, базам, магазинам, поставщикам и т. д.

   Следует помочь клиенту, показать полезные стороны предложения. Например: «Удобные стоянки…», или: «Разгрузка грузового транспорта значительно облегчается из-за….».

7. Завершить предложение следует указанием телефонов, адресов и прочих способов связи. Не лишним будет пригласить клиента на личную встречу для обсуждения возможных вопросов, возникших при прочтении предложения.

   Например: «Возможность предоставления скидки лучше всего обсудить при встрече….», или: » Мы готовы выслушать ваши предложения по оплате….».

   Таким образом выражается готовность к диалогу и возможность клиента участвовать в формировании финансовых отношений.

Скачать образец коммерческого предложения по аренде нежилого помещения вы можете тут.

Также предлагаем вашему вниманию образец коммерческого предложения на фото ниже:

Чего делать нельзя при аренде коммерческой недвижимости?

При составлении коммерческих предложений возможны ошибки, снижающие ценность текста, отвлекающие внимание читателя от сути.

Таких просчетов может быть довольно много, рассмотрим самые типичные.

• Не фамильярничать! Никаких «дружище», «старина » и т.п.
• Не допускать искажения фактов. Неточности, обнаруженные в тексте, исправлять сразу же, поскольку читатель, скорее всего, истолкует их как попытку ввести его в заблуждение.
• Все утверждения следует доказывать. Голословные заявления не имеют силы убеждения, они раздражают читателя.
• Следует учитывать, что адресат – взрослый опытный человек, способный аналитически относиться к подобным предложениям. Поэтому при описании достоинств помещения или местности не следует перегибать палку, впадать в восторженность или пафос. Проще и по делу.

Рассмотрим видео по данной теме:

Успешное коммерческое предложение по аренде помещения составляется при понимании заинтересованности и нужд потенциального клиента. Для правильного диалога следует выбрать верный тон, показать готовность к обсуждению.

Тогда обязателен быстрый отклик клиента и взаимовыгодное сотрудничество.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

 
+7 (800) 551-84-24 (бесплатный звонок по всей России)

Как читать коммерческое предложение по аренде помещений и на что обратить внимание

Не существует единого формата коммерческих предложений по аренде офисных площадей. Все коммерческие предложения собственники делают в виде небольшой презентации на 2-3 листа А4, где указывают основные параметры здания и условия входа в договор. Чтобы их правильно сравнить, в идеале, нужно получить их от собственника в определённом формате, однако, на практике это почти невозможно.

У нас на руках оказывается набор условий по нескольким зданиям, которые невозможно корректно сравнить «как есть».

Вы уже прошли следующие этапы поиска и подбора нового офиса:

• Составление ТЗ на переезд;
• Выбор подходящих вариантов через базу предложений от собственника;
• Формирование короткого списка претендентов.

На этом этапе вы или ваш консультант связывается с собственниками интересующих вас бизнес-центров и запрашивает коммерческие предложения по ним.

Что входит в КП?

Чаще всего, профессиональное коммерческое предложение по аренде помещений состоит из двух частей:

1.  Условия аренды, где прописаны ставки, порядок оплаты и другие важные моменты;
2. Технические характеристики здания, где обозначены основные моменты по зданию, характеристики этажа, мощность по электричеству, системы отопления, вентиляции, кондиционирования.

В хорошем предложении это должно быть указано. Редко, но бывает, что вместо этой информации собственник в ответ на ваш запрос отвечает только цифрами ставки и операционных расходов. В этом случае, мы уточняем недостающую информацию по этому списку.

Технические характеристики: на что обратить внимание

Считывать эти данные и использовать их практически будут:

• Ваш архитектор при составлении плана рассадки;
• Ваш управляющий процессом ремонта и отделки помещений;
• Ваш специалист АХО, поскольку арендатор обязан поддерживать арендуемые помещения в надлежащем состоянии и производить ремонт в случае их поломки.

Технические характеристики здания будут влиять на то, насколько эффективно вы сможете использовать площади под ваши нужды, они необходимы для составления плана рассадки людей, планирования отделочных работ, а также надлежащей эксплуатации арендуемых помещений.

Арендатор несёт ответственность за состояние всех систем, которые находятся у него в помещении. Если за системы в местах общего пользования ответственность несёт собственник, то за инженерные системы в арендованных помещениях несёт арендатор. В этом случае, техническая информация важна, потому что арендатор будет эксплуатировать все системы.

При аренде нового офиса всегда есть два варианта:

• Либо арендатор въезжает в отделанное помещение и пользуется тем, что уже есть;
• Либо арендатор будет сам делать отделку и получает помещение без отделки (shell and core).

Именно во втором случае особенно важно знать, какие возможности может предоставить арендатору здание для того, чтобы правильно составить ТЗ на отделку и выполнить работы, а также иметь возможность в помещении полноценно пользоваться отоплением, вентиляцией, кондиционированием.

Арендная плата: на что обратить внимание

В графе «арендная плата» необходимо понимать, базовая ли это ставка или плата, которая включает в себя другие расходы. В последнем случае, особенно если это традиционная ставка «всё включено», нужно понять, из чего ставка all-in состоит:

• База + OPEX (операционные расходы)
• База + OPEX + НДС

На практике разные собственники могут понимать ставку «всё включено» по-разному, а если собственник не самый профессиональный, то здесь нужно рассмотреть состав ставки особенно тщательно, чтобы избежать проблем в будущем.

В том числе, необходимо выделить базовую ставку, чтобы сравнить её с базовой ставкой других предложений.

На рынке существуют специалисты, представляющие интересы арендатора (tenant representation), которые помогают вам оценить, насколько адекватны расходы на сервис, паркинг, ремонт – и таким образом спрогнозировать, что вас ждёт на новом месте аренды. Самостоятельно в это вникать мы не рекомендуем, т. к. если собственник допускает в чем-то определённые погрешности, и по вашим вопросам поймет, что вы недостаточно разбираетесь в теме, то исход переговоров будет, к сожалению, не в пользу арендатора.

Операционные расходы: на что обратить внимание

В случае с уже включенными операционными расходами, их нужно разобрать для себя отдельно, так как в OPEX входит обширный перечень услуг, и они должны стоить определённые суммы. В противном случае, арендатор даже для себя не поймёт, на какую сумму ему ежемесячно оказываются услуги. В самом крайнем случае, ситуация может сложиться такая, что арендодатель просто заложил очень большую базовую ставку и при этом не оставил достаточного бюджета на уборку снега и льда – ваши сотрудники будут «скользить по льду» по дороге на работу, и вы не сможете повлиять на ситуацию.

Таким образом, при рассмотрении OPEX, уточните:

• Перечень услуг в рамках OPEX;
• Какая часть расходов OPEX контролируемая, а какая неконтролируемая;
• Уровень индексации контролируемой части OPEX, для того чтобы она индексировалась разумно;
• Отдельно: из чего состоит неконтролируемая часть OPEX. Часто, в нее входят не только коммунальные платежи, но и различные налоги.

Ставка на парковку: важные детали

Коэффициент парковки — это то, на сколько мест арендатор может претендовать. Если ему надо 100 кв. м и 10 машиномест, но при этом парковочный коэффициент в здании равен 1:100 – в этих условиях арендатору предоставят только 1 машиноместо, за которое также взымается определенная ежемесячная ставка.

Ставка за парковку – сумма, которую арендатор ежемесячно оплачивает за выбранные машиноместа.

Здесь существует определённая тонкость: коэффициент парковки — это право воспользоваться определённым количеством машиномест, однако, арендаторы не всегда реализуют его на 100%, поэтому свободные места на парковке БЦ остаются. В этом случае, если в здание приходит компания с большим автопарком, то возможна ситуация, когда в здании, где коэффициент парковки определенный и достаточно высокий, новый арендатор может взять больше машиномест, чем это позволяет коэффициент. Таким образом, парковочный коэффициент используется, в первую очередь, для макетирования БЦ, а на переговорах обсуждается конкретная ситуация, и часто можно договориться о специальных условиях.

Если вашей организации нужно много парковочных мест, наименьшая цена за машиноместо, а также наибольший парковочный коэффициент будут в благоустроенных бизнес-центрах класса А и В за МКАД.


Какие мы платим налоги: входит или нет НДС


Подготавливая различные КП для сравнения, выделите НДС: включен он в ставку или не включен и идёт отдельно. В последнем случае нужно считать отдельно НДС на парковку, OPEX и базовую ставку. Чаще всего в коммерческом предложении все ставки указываются без учета НДС.

Что в КП не входит

• Штрафы;
• Права и обязанности арендатора и арендодателя подробно;
• Ответственность арендатора и арендодателя;
• Механизмы расторжения договора аренды;
• Форс-мажоры и т. д.
Эти сведения прописываются в самом договоре и являются частью коммерческих переговоров по заключению договора аренды офисных помещений.
Для проведения коммерческих переговоров, вам также могут быть полезны наши материалы:

БТИ или BOMA? – Какой метраж выгоднее?
ТЗ на подбор офиса – как составить?
ИНФОГРАФИКА: прогноз рынка офисной недвижимости, 2018
Этапы сделки аренды
Собственник, риэлтор или консультант – в чем разница для арендатора?
Чек-лист по выбору консультанта: какие задавать вопросы?
О чем говорить во время просмотров?


Структура платежей по аренде – давайте разберёмся!
Структура OPEX
Контролируемый и неконтролируемый OPEX – ставим ограничения
Открытая книга для контроля OPEX 


Вас может заинтересовать:

Рейтинг офисов Москвы ТОП 3 ЦДР – май 2018 Север и Юг: неожиданно хорошие бизнес-центры Как выбрать место для офиса? Кто управляет нашим зданием и как с ними договориться?

Ваше руководство по размещению предложения об аренде недвижимости

Что означает сделать предложение об аренде недвижимости?

Осмотр сдаваемой в аренду недвижимости захватывающий, но также может быть и нервным, особенно если вы влюбились в это место и хотите сохранить его. Вот почему вам нужно сделать предложение о собственности, если она вам нравится; это означает, что вы серьезно относитесь к переезду. 

Предложения обычно делаются агенту по сдаче в аренду, который продает недвижимость, или арендодателю, если они сами рекламируют ее. Если вы сделаете предложение агенту, он сообщит об этом арендодателю, который затем будет принимать окончательное решение о том, принять, обсудить или отклонить предложение.

Имеет ли юридическую силу предложение об аренде?

Предложение об аренде недвижимости не имеет юридической силы. Если по какой-либо причине вам необходимо отозвать размещенное предложение (письменно или устно), вы можете сделать это, если не подписали договор аренды. Сообщите агенту или арендодателю, чтобы у вас были доказательства изменения или отзыва вашего предложения.

Страхование содержания арендаторов всего от 3,12 фунтов стерлингов

• ✓ Покрытие до 30 000 фунтов стерлингов
• ✓ Гибкие ежемесячные полисы
• ✓ Никаких скрытых комиссий

Узнать стоимость

Если ваше предложение было принято и вы заплатили залог, вы можете отказаться от своих прав на возврат залога, так как именно вы отозвали предложение.

Когда я должен сделать предложение?

Лучшее время для того, чтобы сделать предложение, — когда вы решите, что хотите жить в этом доме. Обычно это происходит после осмотра дома, но бывают случаи, когда арендаторы решают, что хотят переехать без физического осмотра, особенно если они переезжают из-за границы и логистика играет проблему.

Аренда во время Covid-19

Новые меры социального дистанцирования означают, что просмотры выглядят по-другому после коронавируса. Пожалуйста, имейте в виду, что вы должны делать следующее во время любого физического просмотра:

• Надевайте перчатки и маску, где это возможно
• Не прикасайтесь к поверхностям, шкафам или дверям. Текущие жильцы должны оставить их открытыми заранее
• Соблюдать дистанцию ​​в два метра
Как работает предложение об аренде недвижимости?

Делая предложение, вам нужно будет заполнить форму предложения (либо по электронной почте, либо через онлайн-платформу), которая содержит вопросы, касающиеся ваших личных данных. Вопросы варьируются в зависимости от того, кому вы делаете предложение, но рассчитывайте предоставить информацию о ваших текущих (и прошлых) адресах, месте работы, доходах и рекомендациях.

Чем раньше вы заполните форму, тем быстрее вы получите ответ от арендодателя. Не все агентства и арендодатели ждут подачи каждой заявки, прежде чем принять решение, и часто принимают предложение, как только получают то, которое их устраивает.

Могу ли я договориться о запрашиваемой цене?

Вам нужно будет предложить запрашиваемую цену, если на недвижимость будет много конкурентов. Однако, если у арендодателя нет большого интереса со стороны арендаторов, вы можете договориться. Ваша переговорная сила зависит от различных переменных, таких как желание домовладельца сдать дом и сколько вы хотите переехать. 

Убедитесь, что предложение уважительно, если оно ниже запрашиваемой цены. Вы же не хотите, чтобы выяснилось, что вы не серьезно относитесь к переезду в собственность. Арендодатель может принять ваше более дешевое предложение или вернуться со встречным предложением.

На что следует обратить внимание, делая предложение о недвижимости?

Исследуйте и узнайте среднюю арендную плату в этом районе или есть ли поблизости аналогичные объекты. Также стоит изучить агента по сдаче в аренду, чтобы увидеть его отзывы от других арендаторов и арендодателей, просто чтобы убедиться, что они предоставляют качественные услуги.

‌

Загрузка…

Как сделать выгодное предложение недвижимости за 7 шагов

Последнее обновление: 12 декабря 2022 г.

Дома на многих рынках по-прежнему быстро продаются после того, как они были выставлены на продажу, и часто с несколькими предложениями. По данным Федеральной резервной системы, среднее количество дней на рынке по состоянию на декабрь 2021 года составляет 53,5, и в последние несколько лет этот показатель имеет тенденцию к снижению.

Хорошую недвижимость иногда трудно найти, и последнее, что хочет сделать покупатель, это передать дом другому инвестору.

В этой статье мы рассмотрим 7 шагов, которые необходимо выполнить, чтобы сделать предложение о недвижимости, что включить в предложение и важные условия контракта, которые должен знать каждый покупатель.

---

Ключевые выводы

• Прежде чем сделать предложение о собственности, покупатель должен получить предварительное одобрение ипотечного кредита, чтобы сделать предложение более убедительным.
• Ключевые шаги для того, чтобы сделать предложение о недвижимости, включают определение лучших рынков недвижимости для сдачи в аренду, определение цены предложения, рассмотрение возможных непредвиденных обстоятельств, которые следует включить в предложение, и представление предложения продавцу.
• Важные непредвиденные обстоятельства, которые покупатель может включить в предложение, включают оценку, осмотр имущества и проверку документов арендатора, если имущество уже сдано в аренду.
• Продавец может принять предложение или представить покупателю встречное предложение.
• Как только покупатель и продавец соглашаются со всеми условиями, предложение подписывается и открывается условное депонирование.

---

 

 

7 шагов, чтобы сделать предложение о недвижимости

Вот краткий обзор того, как сделать предложение о недвижимости.

1. Получите предварительное одобрение ипотеки

Предварительное одобрение ипотеки похоже на тест-драйв для настоящей ипотеки. После просмотра информации о кредите и доходах заемщика кредитор предоставит такие сведения, как максимальная ипотека, на которую заемщик утвержден, а также процентная ставка и оценка стоимости закрытия.

Письмо с предварительным одобрением доказывает продавцу, что покупатель может позволить себе покупку дома, и оно должно быть включено в предложение.

2. Присмотритесь к инвестиционной недвижимости

Как только покупатель узнает максимальную сумму, которую можно профинансировать, пришло время присмотреться к недвижимости. Покупатели, ищущие основное место жительства, часто обращаются к местному агенту по недвижимости или к услугам онлайн-листинга, таким как Zillow или Realtor.com.

Однако инвесторы, которым нужна недвижимость, уже занятая арендатором, или помещение, готовое к аренде, скорее всего, будут более успешными на рынке Roofstock. На продажу выставлены как долгосрочные, так и краткосрочные односемейные и небольшие многоквартирные дома, часто уже сданные в аренду арендатору.

3. Определите цену предложения по аренде

Хотя в письме с предварительным одобрением указано, сколько жилья покупатель может себе позволить, это не обязательно то, сколько покупатель должен потратить. Чтобы определить цену предложения для сдаваемой в аренду недвижимости, инвестор должен проанализировать такие факторы, как рост занятости и населения на рынке, количество домов, занятых арендаторами, и рост арендной платы, сопоставимые продажи аналогичной недвижимости в том же районе и прогнозируемый доход. по инвестициям (ROI).

Эта простая электронная таблица от Roofstock предоставляет простой способ просмотра потенциальных финансовых показателей данного объекта недвижимости. Вы можете использовать его для прогнозирования потенциальной доходности объекта. Просто введите некоторую информацию, чтобы просмотреть прогнозируемые ключевые показатели рентабельности инвестиций (ROI), включая денежный поток, рентабельность денежных средств, чистую операционную прибыль и ставку капитализации.

4. Просмотрите непредвиденные обстоятельства

Непредвиденные обстоятельства в предложении — это вещи, которые должны произойти для того, чтобы транзакция продвинулась вперед, например, оценка имущества по покупной цене, покупатель, имеющий право на финансирование, или утверждение отчета об осмотре дома. Непредвиденные обстоятельства могут защитить покупателя и обычно позволяют вернуть задаток, если транзакция не состоится.

Иногда покупатель решает отказаться от непредвиденных обстоятельств, таких как непредвиденное финансирование, если делается предложение наличными, или осмотр дома на сверхконкурентном рынке. Однако, прежде чем сделать это, покупатель может пожелать проконсультироваться с агентом по недвижимости или адвокатом, чтобы понять возможные последствия отказа от непредвиденных обстоятельств.

5. Подать письменное предложение

После определения цены предложения и рассмотрения непредвиденных обстоятельств следующим шагом является представление письменного предложения продавцу.

Предложение включает предлагаемые условия сделки, в том числе цену покупки, финансирование, непредвиденные расходы, требуемые покупателем, дату закрытия и крайний срок для принятия предложения продавцом.

Сделать предложение о недвижимости, размещенной на Roofstock, стало еще проще. Всю транзакцию можно провести полностью онлайн, что упрощает процесс удаленного инвестирования в сдаваемую в аренду недвижимость.

Предложения можно подавать бесплатно, и Roofstock взимает комиссию в размере всего 0,5% от цены контракта или 500 долларов США, в зависимости от того, что больше. Объекты недвижимости могут иметь большую часть должной осмотрительности, например, отчеты о праве собственности и проверки собственности (если таковые имеются).

6. Заключение договора купли-продажи

Когда продавец соглашается со всеми условиями, предложение становится юридически обязывающим после того, как продавец подписывает и возвращает соглашение покупателю или агенту покупателя. Однако бывают случаи, когда продавец не соглашается и направляет покупателю встречное предложение с условиями, отличными от первоначально запрошенных.

Если покупатель соглашается на встречное предложение продавца, документ подписывается и открывается условное депонирование. Или покупатель может противодействовать встречному предложению продавца с другими условиями. В некоторых случаях переговоры могут проходить через несколько раундов встречных предложений.

Во время переговоров о предложении покупатель может передумать и отказаться от переговоров или продавец может принять предложение от другого покупателя.

7. Завершение контракта и открытие условного депонирования

После того, как покупатель и продавец пришли к соглашению, предложение (вместе с любым встречным предложением) подписывается, и условное депонирование открывается с титульной компанией или юристом по недвижимости, в зависимости от законодательства штата. Задаток вносится, кредитор начинает ипотечный процесс и заказывает оценку, а покупатель начинает проверки.

 

Что включить в предложение

В зависимости от штата, в котором находится недвижимость, «предложение» может также называться «предложением о покупке» или «договором купли-продажи жилой недвижимости».

Условия, содержащиеся в предложении, могут различаться в зависимости от законодательства штата и местного законодательства. В некоторых штатах для подготовки предложения требуется юрист по недвижимости, в то время как в других разрешается составление предложения от имени покупателя лицензированным агентом по недвижимости.

Некоторые покупатели предпочитают отправлять необязательные письма в качестве предложения «прощупать почву» с продавцом. Риск при этом заключается в том, что в ходе переговоров недвижимость может быть продана другому инвестору. Вот почему, как правило, покупатель или агент дает продавцу полный письменный договор о покупке недвижимости с указанием крайнего срока для принятия.

Предложение о покупке недвижимости обычно включает следующие основные условия:

• Адрес недвижимости и юридическое описание
• Цена покупки, включая общую уплаченную сумму, сумму первоначального взноса, если недвижимость финансируется, или если сделка осуществляется полностью наличными
• Задаток, основанный на фиксированной плате или проценте от покупной цены, и что происходит с задатком, когда договор принят или сделка расторгнута
• Требование к продавцу предоставить «чистый» заголовок
• Затраты и сборы на закрытие, а также то, как расходы будут разделены между покупателем и продавцом
• Раскрытие продавцом информации об известных проблемах, краске на основе свинца и информации ассоциации домовладельцев (ТСЖ)
• Непредвиденные расходы, такие как финансирование покупателя и утверждение кредита, осмотр имущества и оценка имущества по крайней мере на сумму покупной цены
• Конкретная дата закрытия
• Дата и время, когда продавец должен принять или сделать встречное предложение до истечения срока действия первоначального предложения покупателя

 

Понимание непредвиденных обстоятельств и раскрытие информации

Непредвиденные обстоятельства контракта — это то, что должно произойти, чтобы сделка продвинулась вперед и закрылась, например, оценка имущества по крайней мере по покупной цене или утверждение покупателем отчета об осмотре.

Раскрытие обычно представляет собой то, что продавец должен сообщить покупателю, например, любые известные дефекты собственности или наличие ТСЖ. От покупателя также может потребоваться сообщить продавцу о некоторых вещах, например о том, что может помешать покупателю завершить сделку, например о предстоящем банкротстве или разводе.

Местные законы и законы штата могут различаться в отношении конкретных непредвиденных обстоятельств и требований к раскрытию информации в предложении о собственности. Вот некоторые из наиболее распространенных, о которых должны знать покупатели и продавцы.

Непредвиденные расходы

• Оценка имущества по крайней мере по покупной цене, часто заказываемая покупателем, даже если покупка полностью оплачивается наличными
• Осмотр имущества, включая любой ремонт, запрошенный покупателем, когда он будет выполнен и кто будет платить за него
• Окончательное одобрение кредита с условиями, приемлемыми для покупателя, такими как процентная ставка и стоимость закрытия
• Проверка ведомости арендной платы и документов арендатора, если недвижимость занята арендатором
• Продажа существующей собственности покупателя, которая должна произойти до закрытия сделки

Раскрытие информации

• Раскрытие информации о краске на основе свинца, если недвижимость была построена до 1978 года
• Раскрытие информации о других потенциальных опасностях для здоровья, таких как газ асбест или радон
• Неприятности в районе, в том числе шум от близлежащей автострады или пролета самолета, дым и запахи или близость к свалке опасных отходов
• Недавний ремонт, известные структурные повреждения, такие как проблемы с крышей или осадка фундамента, заражение термитами (прошлое или настоящее) и повреждения водой, которые могут вызвать рост плесени
• Информация о ТСЖ, включая правила и положения, взносы и сборы, протоколы собраний, текущие прибыли и убытки, балансовый отчет и любые известные ожидающие оценки
• Количество страховых случаев, поданных продавцом за последние 5 лет, которые могут повлиять на возможность покупателя получить новый страховой полис домовладельца или арендодателя
• Смерть дома, как правило, не по естественным причинам, например в результате убийства или самоубийства
• Предшествующее использование имущества в качестве предприятия по производству лекарств

 

Заключительные мысли

После принятия предложения об аренде недвижимости закрытие может произойти всего за 30 дней.