Коэффициент морального износа формула: что это такое и как его рассчитать

30. Износ опф. Методы оценки физического и морального износа.

В процессе эксплуатации или бездействия основной капитал подвергается износу. Различают физический и моральный износ.

Физический износ — это материальное изнашивание основно­го капитала, постепенная потеря его первоначального качества и потребительской стоимости, физических, механических, хими­ческих и других свойств.

Факторами физического из­носа основного капитала являются: степень нагрузки на основ­ные фонды; качество средств труда; организация содержания и эксплуатации основных фондов; уровень агрессивности окружа­ющей среды, в которой они функционируют; уровень квалифи­кации рабочих и обслуживающего персонала; условия осуще­ствления и уровень организации производственного процесса.

Для оценки степени физического износа капитала применя­ются стоимостный, экспертный и нормативный методы. Стои­мостный метод

основан на определении соотношения затрат на воспроизводство основного капитала к восстановительной его стоимости. Экспертный метод основан на оценке эксперта­ми фактического технического состояния объекта. Норматив­ный метод базируется на сравнении фактического (Гф) и нор­мативного (Г_н) сроков эксплуатации соответствующих объек­тов.

Коэффициент физического износа основного капитала:

Ки.физ=Т_ф/ Т_н *100%. Формула применяется в случае, когда Г_ф < Г_н.

Для объек­тов, у которых Г_ф = Г_н или Г_ф > Г_н, коэффициент физического износа определяется по формуле:

Ки.физ= Т_ф/ Т_ф+Т_в *100%.

Коэффициент физического износа зданий и сооружений

опре­деляется по формуле:

Ки. физ=

Где — удельный вес /-го конструктивного элемента в стоимос­ти здания (сооружения), %; — процент износа /’-го конструк­тивного элемента здания.

Под моральным износом основного капитала понимается уменьшение его стоимости до окончания срока службы вслед­ствие снижения затрат на его воспроизводство по мере того, как новые виды капитала начинают производиться дешевле, имеют более высокую производительность и технически более совер­шенны.

Различают две формы морального износа основного капита­ла. Первая характеризуется уменьшением стоимости воспро­изводства средств труда. В этом случае машины той же конс­трукции производятся дешевле и переносят меньшую стои­мость на готовый продукт.

Вторая форма морального износа связана с производством новых, более совершенных средств труда, применение которых обеспечивает прирост экономиче­ского эффекта капитала. Факторами морального износа основ­ного капитала являются: научно-технический прогресс; приме­нение на родственных предприятиях более производительных машин и оборудования; особенности и масштабы производства; снижение стоимости воспроизводства основного капитала.

Определить моральный износ основного капитала первой формы можно по формуле:

К’и.мор=Ф_п – Ф_в/ Ф_п *100%, где Ф_п, Ф_в — соответственно первоначальная и восстановитель­ная стоимость основных фондов, р.

Моральный износ основного капитала второй формы рас­считывается по формуле:

К’’и.мор=П_н – П_с/ П_н *100%, где П_н, П_с — соответственно производительность нового и ста­рого оборудования.

Как количественно оценить устаревание? – Advantax, Inc.

Добро пожаловать в финал нашей серии из трех учебных пособий PropTax, посвященных теме устаревания. В наших предыдущих учебниках по PropTax мы представили концепции функционального и внешнего устаревания. Функциональное устаревание – определяется как потеря стоимости из-за неспособности функционировать должным образом или в том виде, в каком оно функционировало при создании. Проблема является внутренней по отношению к собственности. И внешнее устаревание определяется как потеря стоимости из-за снижения полезности, вызванного факторами, внешними по отношению к собственности. Мы говорили о способах выявления устаревания. Теперь, когда вы определили, что ваша собственность может устареть, возникает вопрос: «Как мне количественно оценить устаревание?»

Рад, что вы спросили. Одно дело знать, что оно у вас есть, и совсем другое — оценить его количественно. Существует два основных способа количественной оценки устаревания: расчет избыточных эксплуатационных затрат и расчет избыточных капитальных затрат, вызванных устареванием. Другими словами, устаревание приводит к увеличению расходов на эксплуатацию имущества и увеличению расходов в структуре капитальных затрат на имущество.

Начнем с избыточных эксплуатационных расходов. Устаревание можно определить количественно, рассчитав разницу в стоимости эксплуатации вашей собственности по сравнению с современной версией вашей собственности. По сути, это количественная оценка стоимости в долларах, потерянной из-за продолжения эксплуатации устаревшего имущества по сравнению с его модернизацией. Затраты, о которых мы говорим здесь, это газ, электричество, рабочая сила. Любые эксплуатационные расходы.

Типичным примером является старая стиральная машина и сушилка, которые до сих пор висят у вас дома. Современные стиральные и сушильные машины стали намного экономичнее в эксплуатации. Они потребляют меньше электроэнергии и, следовательно, обходятся дешевле. Если мы количественно оценим разницу в годовых расходах между старыми и современными единицами, мы сможем количественно оценить устаревание. Как только избыточные годовые затраты определены, вы должны взять текущую стоимость будущих избыточных затрат для расчета общего устаревания. Другими словами, сколько будет стоить в ближайшие годы продолжение эксплуатации этой собственности, но в сегодняшних долларах. По сути, это то, что инвестор, оценивающий вашу собственность, вычитает из стоимости. Итак, эксплуатация какой линии оборудования или зданий обходится вам дороже, чем современная версия?

Когда дело доходит до избыточных капитальных затрат, все становится немного сложнее. Существует два способа количественной оценки избыточных капитальных затрат — расчет избыточных затрат на строительство вашей собственности по сравнению с сегодняшними затратами на современную недвижимость. Это называется воспроизводством по сравнению с восстановительной стоимостью. Во-вторых, расчет дополнительных расходов из-за сокращения использования вашего имущества. Это называется затратами на мощность.

Давайте используем пример кирпичного телефона из нашего предыдущего руководства PropTax, чтобы объяснить расчет стоимости воспроизводства и замены. Телефон-кирпич, вероятно, стоил около 2000 долларов в те времена, и стоил бы еще больше, чтобы воспроизвести его точно таким, какой он есть сегодня. Текущая стоимость воспроизведения будет точной копией в сегодняшних долларах, что приведет к чему-то большему, чем 2000 долларов.

Но все мы знаем, что кирпичный телефон можно заменить смартфоном примерно за 100 долларов. Стоимость замены, а не стоимость воспроизведения кирпичного телефона составляет 100 долларов за смартфон. Вы можете рассчитать устаревание, взяв разницу между стоимостью воспроизводства нового, более 2000 долларов, и стоимостью замены нового, 100 долларов, что составляет 1900 долларов. Другой пример этого можно увидеть с многоэтажными производственными зданиями. Мало того, что более эффективно строить одноэтажное здание, его строительство, как правило, обходится дешевле. Глядя на разницу между стоимостью воспроизводства нового и стоимостью замещения нового, мы можем рассчитать избыточные капитальные затраты.

Затраты на мощность, второй способ расчета избыточных капитальных затрат, измеряет потерю стоимости из-за снижения использования актива. Сокращение использования обычно связано с устареванием. Например, предположим, что у вас есть резервуар на 10 000 галлонов, который был построен для хранения очень особенной и экзотической воды. Только этот тип бака может быть использован для этого типа воды. Всем нравится вода, и резервуар используется до предела, 10 000 галлонов. Заболевают определенные люди, не все, а люди с определенными условиями. Правительство ограничивает использование вашей специальной воды. Спрос снижается, и максимальный объем бака, который можно использовать в будущем, составляет 6000 галлонов. По сути, вы можете провести операцию с версией специального резервуара на 6000 галлонов, но у вас есть резервуар на 10 000 галлонов. Затраты на емкость рассчитывают избыточную стоимость для 40% резервуара, который не будет использоваться в будущем.

Вы могли бы возразить, что танк заслуживает снижения оценочной стоимости на 40%, но более точный расчет умножил бы эти 40% на масштабный коэффициент, чтобы получить что-то меньшее, чем 40%. Масштабные коэффициенты, обычно от 0,6 до 0,95, учитывают тот факт, что затраты на увеличение емкости редко бывают одинаковыми. Обычно масштабные коэффициенты берутся из инженерной таблицы.

За последние несколько минут мы рассмотрели количественную оценку устаревания. Обсуждению устаревания посвящены целые курсы. Надеемся, что это руководство по PropTax удовлетворило ваше любопытство и побудило вас начать поиск и количественную оценку морального износа оборудования и недвижимости, принадлежащих вашей компании.

Если у вас есть вопросы относительно налогов на недвижимость, свяжитесь с нами по адресу advantax.com. Спасибо за просмотр учебных пособий PropTax, одного из многих способов, которыми Advantax демистифицирует налоги на недвижимость.

Рыночная перспектива: определение, количественная оценка и применение экономического устаревания

Кевин Рейли, ASA | evcValuation

Нажмите ЗДЕСЬ, чтобы загрузить PDF-версию этой статьи

При оценке активов в бизнес-транзакциях экономическое устаревание («ЭО») часто представляет собой сложную, а иногда и спорную форму амортизации для выявления, количественной оценки и объяснения. Это не то, что можно увидеть, потрогать, услышать, понюхать или попробовать на вкус. Поскольку это неочевидно для органов чувств, многим оценщикам трудно оценить, а иногда даже признать. Тем не менее, крайне важно, чтобы оценщики учитывали ЭО всякий раз, когда используют затратный подход для оценки активов действующего имущества или бизнеса, особенно со значительными материальными активами.

Данная статья преследует двоякую цель:

• Обсудить основные концепции ЭО и способы их применения при оценке бизнеса, а также
• Представить реальную ситуацию, в которой ЭО была идентифицирована, количественно оценена и применена в тематическом исследовании.

Оценщику важно понимать, что не существует единственно правильного способа количественной оценки и применения ЭО в условиях оценки; скорее, существует много потенциальных методологий и процедур, которые могут применяться. Оценщик должен понимать как оцениваемые активы, так и рынок, на котором они существуют.

Элементы коммерческого предприятия

Чтобы понять, какие активы оцениваются в рамках бизнеса, оценщик должен полностью понимать, что представляет собой коммерческое предприятие. При оценке бизнеса оцениваются доходы, полученные от бизнеса, и связанные с ним расходы, которые могут быть понесены. Полученный в результате чистый операционный доход может быть затем капитализирован по соответствующей ставке, чтобы указать стоимость имущества как действующего бизнеса. Ставка капитализации представляет собой отношение между чистым годовым операционным доходом, полученным от актива или группы активов, и базовой стоимостью капитала инвестора, как заемного, так и собственного. Ставка учитывает риск, доступность финансирования и текущие рыночные условия.

Оценка коммерческого предприятия проводится на основе принципа ожидания предполагаемых экономических выгод, получаемых от текущей стоимости будущих денежных потоков. Это влечет за собой оценку будущих доходов и связанных с ними расходов, требований к капиталу и потребностей в оборотном капитале, необходимых для создания и поддержки ожидаемого потока доходов. Этот экономический анализ используется для определения ожидаемых денежных потоков, которые при дисконтировании дают представление о стоимости операционного бизнеса.

В своем учебнике «Оценка машин и оборудования: основы оценки машин и технических активов»[1] Комитет по машиностроению и техническим специальностям Американского общества оценщиков («Комитет M&TS») определяет коммерческое предприятие как «все материальные активы (имущество, завод, оборудование [то есть заводские машины и оборудование] и оборотный капитал) и нематериальные активы действующего бизнеса. Он представляет собой стоимость общего инвестированного капитала бизнеса, состоящего из долгосрочных долговых обязательств и акционерного капитала». На следующем рисунке показаны активы, составляющие стоимость предприятия:

Оборотный капитал – это разница между текущими активами и текущими обязательствами. Он представляет собой сумму денежных средств и их эквивалентов, таких как товарно-материальные запасы и материалы, которые должны быть в наличии для ведения бизнеса, за вычетом краткосрочной задолженности, кредиторской задолженности и начисленных расходов. Материальные активы – это активы, такие как земля, здания, машины и оборудование. Нематериальные активы включают, среди прочего, собранный и обученный персонал и управленческую команду, компьютерное программное обеспечение, кредиты на выбросы, а также руководства по эксплуатации и процедуры.

Оценка операционной собственности как бизнеса может быть определена с использованием доходного подхода путем применения анализа дисконтированных денежных потоков («ДДП»). Этот анализ измеряет прямые экономические выгоды, получаемые от владения, в виде денежных притоков и оттоков, относящихся к собственности, выраженных по их приведенной стоимости, и приводит к стоимости коммерческого предприятия («BEV»).

В рамках действующего бизнеса совокупная стоимость всех материальных и нематериальных активов не должна превышать стоимость BEV. Если первоначальные признаки стоимости базовых активов превышают стоимость действующего коммерческого предприятия, активы номинально переоценены. Следовательно, EO, вероятно, существует, и его следует исследовать, измерять и применять к соответствующим активам.

В целом, ЭО следует оценивать всякий раз, когда оценивается совокупная группа активов и в процессе оценки каким-либо образом используется затратный подход. EO обычно имеет место, когда экономика бизнеса, отраженная в стоимости всего инвестированного капитала, не обеспечивает справедливой прибыли на оцененные активы (и стоимость любых активов бизнеса, не оцениваемых отдельно), если только снижение стоимости относится к этим активам. Поскольку доходный и рыночный подходы по своей сути включают все формы морального износа, поправки на общую ЭО обычно вносятся только в отношении тех активов, которые оцениваются на основе затратного подхода. Одним из предостережений при расчете корректировки является то, что сумма корректировки в сторону понижения не может снизить стоимость любого актива ниже его обменной стоимости (минимальной стоимости).

Проблема для большинства оценщиков при оценке активов в рамках действующего имущества или бизнеса состоит в том, чтобы определить следующее:

• Существует ли EO?
• Сколько ЭО существует?
• Как лучше всего определить количество?
• Как его следует применять в затратном подходе?

Затратный подход

Обзор

При затратном подходе максимальная стоимость объекта недвижимости для знающего покупателя равна сумме, необходимой в настоящее время для возведения или строительства нового завода равной полезности. Текущая стоимость нового объекта должна быть уменьшена, чтобы отразить физический износ, функциональное устаревание и экономическое устаревание, относящееся к собственности на дату оценки.

Затратный подход резюмируется следующим образом:

• Стоимость замены
• За вычетом физического износа
• За вычетом функционального устаревания из-за чрезмерных эксплуатационных расходов
• За вычетом экономического устаревания
• За вычетом Устранимый износ и устранимое устаревание
• Менее устранимые функциональные/ Экономическое устаревание в связи с необходимыми расходами
• Показатель стоимости с использованием равноценного стоимостного подхода

Принципы, лежащие в основе каждого из этих элементов, объясняются в следующем разделе.

Объяснение принципов затратного подхода

Чтобы определить стоимость с использованием затратного подхода, оценщик должен понимать лежащие в его основе принципы. Термины из предыдущего резюме стоимостного подхода определены ниже.

Стоимость замены

Представляя собой стоимость замены объекта, стоимость замены («COR») определяется как оценочная сумма в текущих рыночных ценах, необходимая для единовременной замены рассматриваемого имущества современной новой единицей с использованием современные технологии и строительные материалы, которые обеспечат производственную мощность и полезность объекта недвижимости при текущих рыночных ценах. Таким образом, COR обычно считается верхним пределом стоимости части оценки, основанной на затратном подходе.

Физический износ

Физический износ определяется как потеря стоимости в результате износа в процессе эксплуатации и воздействия погодных условий. Физический износ является результатом прошлого опыта эксплуатации и практики технического обслуживания; воздействие природных элементов или атмосферы производственной зоны; менее явные внутренние дефекты из-за вибрации и эксплуатационных нагрузок; последствия длительных простоев, аварий и катастроф. Другими признаками являются постоянная потребность в техническом обслуживании, при этом затраты на ремонт значительно превышают средние показатели аналогичного имущества или затраты ниже среднего, что указывает на возможность отложенного технического обслуживания и повышенного износа.

Функциональное устаревание из-за чрезмерных эксплуатационных расходов

Функциональное устаревание из-за чрезмерных эксплуатационных расходов, часто называемое «операционным устареванием», представляет собой штраф, которому подвергается существующее имущество, если рассматриваемое имущество имеет более высокие эксплуатационные расходы, чем это было бы необходимо на современном предприятии. . Он измеряется приведенной стоимостью избыточных операционных расходов от продолжающейся эксплуатации существующего имущества по сравнению с современным предприятием.

Экономическое устаревание

Экономическое/внешнее устаревание определяется как форма износа или неустранимой потери стоимости, вызванная неблагоприятными условиями, внешними по отношению к собственности, такими как местная экономика, экономика отрасли, доступность финансирования для оцениваемого типа активов вторжение неугодных предприятий, потеря материальных и трудовых источников, отсутствие эффективного транспорта, перемещение деловых центров, принятие нового законодательства и изменения в постановлениях.

Устранимый износ и устаревание

Устранимый износ и устранимое устаревание представляют собой экономически практичный ремонт и техническое обслуживание, которые возможны для поддержания или повышения полезности рассматриваемого имущества.

Устранимое функциональное/экономическое устаревание в связи с необходимыми капитальными затратами

Устранимое функциональное/экономическое устаревание вследствие необходимых капитальных затрат представляет собой затраты, которые потребуются покупателю или продавцу для поддержания эксплуатации объекта недвижимости в будущем. Эти расходы обычно необходимы правительству для поддержания собственности в эксплуатации.

Затратный показатель стоимости

Затратный показатель стоимости улучшений представляет COR за вычетом всех форм износа и устаревания.

Экономическое устаревание

Одна из первых задач, которую должен решить оценщик, заключается в том, присутствует ли ЭО в отрасли. Оценщики иногда специализируются на одной отрасли, конкретной услуге или ограниченном числе отраслей и услуг. Этот фокус позволяет им развивать глубокое знание текущего рынка и среды, в которой работают активы.

Как упоминалось ранее, EO определяется как неизлечимая потеря стоимости, вызванная неблагоприятными условиями, внешними по отношению к собственности, такими как местная экономика, экономика отрасли, доступность финансирования, посягательство нежелательных предприятий, потери материалов и рабочей силы. источники, отсутствие эффективного транспорта, перемещение бизнес-центров, принятие нового законодательства и изменения в постановлениях. ЭО также может быть вызвано снижением спроса на продукт; избыток производственных мощностей в отрасли; дислокация поставок сырья; увеличение стоимости сырья, рабочей силы, коммунальных услуг или транспорта, в то время как цена продажи остается фиксированной или увеличивается гораздо более низкими темпами; зарубежная конкуренция; законодательство; и экологические соображения.

Одним из примеров ЭО может быть введение в действие нормативных актов, а также введение и обеспечение соблюдения мер контроля за загрязнением и вытекающие из этого эксплуатационные ограничения. Эти факторы могут привести к экономическому снижению стоимости из-за необходимости дополнительных инвестиций или увеличения операционных расходов без компенсирующего увеличения доходов. Самая крайняя форма ЭО приводит к закрытию всего завода или бизнес-подразделения из-за недостаточного рыночного спроса или из-за несоблюдения нормативных экологических стандартов.

Важно отметить, что факторы ЭО могут проявляться на ранних этапах эксплуатации объекта и могут возникать независимо от предыдущих операций владельца/оператора и его опыта в отрасли. Эти факторы возникают потому, что они находятся вне сферы влияния и контроля владельца собственности.

Методы, используемые для количественной оценки экономического устаревания

Для измерения ЭО может использоваться широкий спектр методов. В ранее цитированном учебнике Комитета по M&TS «Оценка машин и оборудования» обсуждается несколько методов. Один из них, измерение бесполезности, описывается следующим образом:

Всякий раз, когда уровень эксплуатации завода или актива значительно ниже его номинальных или проектных возможностей, и ожидается, что такое состояние будет существовать в течение некоторого времени, актив становится менее ценным, чем он был бы в противном случае. Такой штраф за бесполезность может быть мерой потери стоимости из-за этой формы экономического устаревания.[2]

Кроме того, в учебнике по M&TS представлен ряд других методов:

Следует отметить, что другие меры экономического устаревания могут быть разработаны на основе следующего:

• Анализ доходности отрасли – сравнение доходности инвестированного капитала в отрасли, в которой работает рассматриваемое имущество, с доходностью общей или всех отраслей.
• Взаимоотношения спроса и предложения – определить, усиливается ли конкуренция из-за избытка предложения или снижения спроса, что приводит к снижению маржи; разработайте взаимосвязь, показывающую дисбаланс спроса и предложения или тенденцию, показывающую увеличение предложения над спросом.
• Анализ валовой прибыли – сравните валовую прибыль (цена продукта за вычетом стоимости сырья) в прошлом с текущей валовой прибылью, покажите, как снижается валовая прибыль.
• Изменения цен на продукцию или сырье — покажите, как маржа снижается, поскольку цена на продукцию стабильна, а цены на сырье растут, что приводит к снижению прибыли (см. анализ валовой маржи выше).
• Цены на акции — сравните цену акций компаний в рассматриваемой отрасли с контрольным показателем, таким как чистая стоимость активов компании, с аналогичным соотношением на рынке в целом, чтобы показать более низкое отношение цены акций к чистой стоимости акций в рассматриваемой отрасли.
• Операции купли-продажи – рассчитать величину экономического устаревания аналогичного имущества, приобретенного на рынке, путем сравнения стоимостного показателя стоимости до вычета экономического устаревания с фактической продажной ценой. (Разница заключается в экономическом устаревании.)
• Взаимосвязь между новой стоимостью замещения и денежными потоками, которые может генерировать гипотетическая замещающая установка – сравнить новую стоимость замещения с индикатором дохода стоимости того же имущества; разница заключается в экономическом устаревании.
• Другие экономические доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость рассматриваемого имущества была снижена под воздействием внешних факторов – ищите признаки снижения доходов, сокращения использования, изменений в использовании, простоя или остановки предприятий в отрасли или реструктуризации в отрасли, среди прочего . [3]

Понимание возможности существования EO помогает оценщику решить, какой метод использовать для определения величины EO.

Часто используемым всеобъемлющим методом для количественной оценки EO является метод дефицита доходов/заработков. Этот метод количественно определяет EO с помощью доходного подхода, анализируя доходы от всего имущества, чтобы определить, поддерживают ли эти доходы справедливую прибыль от базовой стоимости всех отдельных активов имущества.

Чтобы применить этот метод, оценщик разрабатывает анализ доходного подхода для оценки общей стоимости имущества. Затем из этой общей стоимости недвижимости вносятся коррективы, чтобы вычесть стоимость земли в собственности и любых других активов собственности, которые были оценены с использованием подхода, отличного от затратного. Результат предоставляет сумму общей стоимости имущества, которая остается доступной для тех активов, которые были оценены с использованием затратного подхода. Сравнение остаточной общей стоимости имущества с предварительной стоимостью активов, основанных на затратном методе, до рассмотрения EO по методу недополучения дохода определяет, требуется ли дальнейший вычет EO на активы по затратному подходу в результате применения метода недополучения дохода. Например, если остаточная общая стоимость имущества составляет 100 долларов США, а предварительная стоимость активов стоимостного подхода составляет 80 долларов США, предварительная стоимость активов затратного подхода меньше общей остаточной стоимости имущества, и дальнейшая корректировка не требуется. Однако, если предварительная стоимость активов затратного подхода составляла 120 долларов США, это, как правило, потребовало бы корректировки дефицита дохода EO активов затратного подхода до 100 долларов США.

Из-за тесной связи с доходным подходом, особенно когда предварительная стоимость активов, основанных на затратном подходе, превышает остаточную стоимость имущества, использование этого метода было предметом споров оценщиков, некоторые из которых утверждают, что он снижает независимость анализа затратного подхода. Поэтому в сегодняшних экономических условиях некоторые оценщики избегают использования метода дефицита дохода в определенных условиях оценки. Но когда он используется для количественной оценки ЭО, оценщикам обычно рекомендуется сначала рассмотреть и количественно оценить другие формы ЭО и использовать исходные данные, основанные на рыночном подходе к доходу, а не исходные данные, ориентированные на собственность.

Измерение и применение экономического устаревания

Надлежащее применение или «распространение» ЭО на активы или группы активов определяется с учетом различных подходов, используемых для оценки активов.

Стоимость активов, полученная путем прямой ссылки на рыночное ценообразование (рыночный подход), включает последствия экономического устаревания, поскольку заинтересованный покупатель и заинтересованный продавец, устанавливающие такие цены, будут включать эту информацию в свои переговоры.

Доходный подход к стоимости основан на прогнозируемой прибыльности актива и учитывает ожидаемые экономические обстоятельства непосредственно при оценке стоимости. Таким образом, доходный подход также обеспечивает показатель стоимости, который полностью отражает присутствующие внутренние и внешние факторы морального устаревания.

При затратном подходе COR должен быть скорректирован не только с учетом физического и функционального износа, но и с учетом внешних по отношению к активу факторов и его стоимости. Эти внешние факторы или элементы внешнего устаревания должны учитываться в процессе корректировки до того, как можно будет выразить мнение о стоимости актива.

Практический пример

Предыдущий комментарий об определении ЭО и его роли в затратном подходе можно проиллюстрировать, взглянув на конкретный пример.

Рассматриваемый здесь случай представляет собой оценку в отрасли производства электроэнергии. Объектом, задействованным в этой типовой бизнес-операции, была автономная электростанция с комбинированным циклом, работающая на природном газе («ПГУ»). Завод был спроектирован для работы в качестве промежуточного объекта. Первоначально объект был построен в 1960-х годах и эксплуатировался как базовая электростанция, работающая на угле. В начале 2000-х объект был преобразован в его нынешнюю конфигурацию. Все оборудование было новым, кроме паровой турбины, которая была частью первоначальной угольной установки. Термическая эффективность (тепловая скорость) объекта из-за его гибридной конструкции была высокой. На момент проведения оценки электростанция в настоящее время использовалась как пиковая электростанция (использовалась только тогда, когда спрос на электроэнергию высок, а цена на электроэнергию также высока).

Рынок субъекта был в значительной степени сконцентрирован на производстве базовой нагрузки, таком как угольные и атомные электростанции. За последние несколько лет, что совпало с экономическим спадом в США, спрос на электроэнергию значительно снизился, и базовая выработка в настоящее время является адекватной. Таким образом, спрос на пиковую генерацию, такую ​​как обеспечиваемая рассматриваемым объектом, значительно снизился. В результате этого снижения спроса сравнение текущего поколения пиковой установки с ее конструкцией и/или предыдущим поколением на обычных рынках приводит к хорошему показателю EO.

В ходе анализа этого объекта было установлено, что показатель доходного подхода для оценки материальных активов (стоимость коммерческого предприятия за вычетом оборотного капитала, нематериальных активов и стоимости земли) составляет 40 700 000 долларов США.

Индикатор стоимостного подхода для улучшений был рассчитан до EO, и результат составил 163 000 000 долларов США, как показано ниже. Этот результат указывает на присутствие значительного количества ЭО.

Анализ непригодности

После рассмотрения индикатора доходного подхода и факторов, связанных с затратным подходом, для оценки ЭО рассматриваемого объекта был использован анализ непригодности. При анализе неэффективности чистая выработка за 2009 г.сравнивалась с ожидаемой чистой выработкой, как если бы электростанция работала в соответствии с проектом, то есть как электростанция с промежуточной или циклической нагрузкой с коэффициентом мощности 50%. Кроме того, лучшее среднее значение за три года (2001, 2002 и 2007 гг.), среднее значение за весь год (2001–2009 гг.) и лучший год (2002 г.) также рассматривались в качестве ориентиров при анализе.

Чистая выработка была рассчитана путем умножения ожидаемой мощности на коэффициент мощности (процент использования) и на общее количество часов в году. Например, мощность была указана как 555 мегаватт. Таким образом, чистая генерация 2 430,900 мегаватт-часов был рассчитан следующим образом:

555 МВт × 50% коэффициент мощности × 24 часа в день × 365 дней в году = 2 430 900 МВтч в год

Это значение использовалось для сравнения с фактической выработкой 2009 года.

Валовая выработка в 2009 г. по этому вопросу составила 76 090 МВтч. Важно отметить, что текущая выработка в 2009 году значительно меньше, чем чистая выработка за прошлые периоды, когда объект работал.

Эти данные о генерации позволили сравнить текущую генерацию завода с ее проектной генерацией, чтобы количественно определить количество бесполезности, присущей субъекту. 90,6

Текущим поколением для субъекта было фактическое годовое поколение 2009 года. Этот текущий уровень генерации указывает на ожидаемую будущую генерацию. Это поколение сравнивали с поколением дизайна. Соотношение было принято в степени 0,6, масштабном коэффициенте, отражающем геометрическое отношение стоимости к мощности на основе анализа электростанций, работающих на природном газе. Аналогичный анализ был проведен для вышеупомянутых бенчмарков. Результаты анализа с использованием различных тестов были следующими:

На основании предшествующего анализа и как показано выше, был сделан вывод, что уровень ЭО от бесполезности составил 75%.

Имеет ли это смысл? Требовался дальнейший анализ, чтобы убедиться, что вывод ЭО, сделанный на основе анализа бесполезности, был обоснованным.

Анализ взаимосвязи между спросом и предложением энергии на рынке объекта дополнительно подтвердил вывод о 75% EO от бесполезности. Этот анализ был выполнен путем расчета отношения фактического исторического чистого производства энергии (спроса) к максимально возможному чистому производству (предложению) в данный период. Следующая формула используется для расчета коэффициента за любой заданный период:

Коэффициент выработки энергии = фактическая полезная выработка ÷ максимально возможная полезная выработка

спрос с 2007 по 2009 год был очевиден, как показано на следующих диаграммах:

Резкое снижение коэффициента выработки энергии с 2007 по 2009 год можно объяснить снижением спроса на энергию, вызванным экономическим спадом. В результате снижения спроса на энергию базовые угольные и атомные электростанции на рынке теперь могут покрыть большую часть спроса на энергию. Следовательно, электростанции, работающие на природном газе, аналогичные рассматриваемому объекту, вынуждены работать с гораздо более низким коэффициентом мощности, что снижает их возможности получения дохода. Это соотношение спроса и предложения и недавнее снижение спроса можно увидеть в исторических коэффициентах мощности рассматриваемого предприятия. Поскольку коэффициент спроса на энергию достиг своего пика в 2007 году, коэффициент мощности рассматриваемого объекта также достиг пятилетнего пика в 10,2%. В 2008 и 2009 годах, коэффициент спроса на энергию резко упал, как и коэффициент мощности объекта, достигнув минимума около 1,5%. Ожидалось, что этот фактор мощности останется на низком уровне в будущем. Таким образом, было установлено, что 75% ЭО является разумным выводом для установок, работающих на природном газе, таких как предмет исследования.

Этот анализ сведен в следующую таблицу:

Метод определения дефицита дохода/прибыли

Как упоминалось ранее, метод дефицита дохода/прибыли является еще одним методом расчета EO. Метод дефицита дохода сравнивает показатель стоимости по затратному подходу до вычета EO с показателем стоимости по доходному подходу. Стоимость земли обычно сначала вычитается из индикатора стоимости дохода. Разница между этими двумя подходами заключается в ЭО. В изучаемом здесь случае все активы оценивались с использованием затратного подхода, а влияние ЭО на общую стоимость применялось ко всем активам. В то время как метод нехватки доходов дает количественную оценку всех форм ЭО в затратном подходе, он тесно связывает затратный подход с доходным подходом. По этой причине некоторые оценщики утверждают, что с этим методом фактически применяется только один подход — доходный подход. Эти оценщики признали бы метод дефицита дохода хорошим методом, но предложили бы его использовать с другими вспомогательными анализами EO.

В данном случае использование методологии дохода/прибыли привело к штрафу за экономическое устаревание в размере 122 300 000 долларов США, что подтверждает приведенную выше количественную оценку EO на уровне 75%.

Собираем все вместе

После того, как оценщик определил, что ЭО существует, проанализировал его и дал количественную оценку, последним шагом является применение выводов ЭО в затратном подходе. Это требует логического мышления и поддержки процесса. Оценщик должен рассмотреть следующие вопросы:

• Имеет ли смысл применять одинаковый или разный процент ЭО ко всем активам?
• Имеет ли смысл применять ЭО только к определенным активам?
• Была ли определена стоимость некоторых активов с использованием доходного или рыночного методов?

Оценщики должны ответить на подобные вопросы и быть в состоянии обосновать свои ответы. В этом примере тематического исследования было определено, что полученный ЭО влияет на все активы, связанные с производством электроэнергии. Таким образом, прямой процент EO применялся ко всем активам в затратном подходе.

По результатам затратного подхода было определено, что стоимость усовершенствований силовой установки составила 40 700 000 долларов США.

Заключение

ЭО является негативным признаком действующего имущества или бизнеса, который делает его менее прибыльным. Многие методы могут быть использованы для количественной оценки ЭО и применения ее к активам, приносящим доход. Он должен быть определен количественно на основе рынка с помощью анализа бесполезности, соотношения спроса и предложения, фактических сделок купли-продажи или других показателей рыночных отношений. Для оценщиков важно понимать активы, которые они оценивают, и исследовать рынок, на котором эти активы работают. Особенно важно понимать, что каждое имущество или набор активов уникальны и могут значительно отличаться от других. Таким образом, оценки требуют проницательности опытных оценщиков, чтобы определить, в какой степени может существовать экономическое устаревание.