Бизнес на субаренде: Бизнес на субаренде квартир (апрель 2021) — vipidei.com

Содержание

Субаренда как бизнес

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Бизнес на аренде и субаренде

Передача собственности в платное пользование третьим лицам – надежный и спокойный бизнес. В большинстве случаев для получения дохода требуется минимум усилий: периодически проверять соблюдение арендатором условий договора пользования, и выставлять счета к оплате. Поэтому, если вы являетесь владельцем имущества, которое можно передать в аренду, значит, у вас есть хороший источник пассивного дохода. О том, что можно сдавать в аренду как бизнес, и где искать арендаторов, мы расскажем в данном обзоре.

Как стать арендодателем

Фактически любой, кто владеет или на законных основаниях пользуется вещами, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, может стать арендодателем и сдавать эти вещи в аренду. Никаких ограничений по кругу объектов и субъектов в законодательстве РФ не предусмотрено.

Что отдать в аренду

Разрешается оформлять во временное платное пользование такое имущество, как:

  • Недвижимость (в том числе земельные участки) и транспорт
  • Оборудование для малого бизнеса
  • Предметы быта и домашнего инвентаря
  • Обувь и одежду
  • Мебель, книги и т. д

И это далеко не все, что можно сдавать в аренду, и делать на этом бизнес. Предприимчивые граждане сдают за небольшую плату в аренду свои дисконтные карты на товары и услуги в розничных точках и, тем самым, даже из такого не очевидного актива получают материальную выгоду.

Формы организации арендного бизнеса напрямую зависят от объекта. Так, например, владельцу объекта жилой недвижимости, планирующему передавать в наем всю жилплощадь или ее часть, совершенно не обязательно становиться предпринимателем. Достаточно декларировать доход в ФНС по месту регистрации.

Также нет особых требований к гражданам, которые передают в аренду третьим лицам свой автомобиль. Если же речь идет об аренде коммерческих объектов (зданий, помещений, оборудования, коммерческого транспорта), тогда без оформления статуса предпринимателя не обойтись. Узнайте, как зарегистрировать ИП самостоятельно.

Также нужно регистрироваться в ФНС и для работы в формате пункта проката бытовых вещей, мебели, одежды и обуви и т. д. Прокатный бизнес требует более сложной организации, чем простая передача в аренду личного имущества. Поэтому, если есть планы оказывать населению именно услуги бытового проката, тогда нужно готовить полноценную точку обслуживания.

Исключением является прокат через сайт или социальные сети. Но у такого варианта заработка на аренде есть один существенный недостаток: сложности в обеспечении возврата переданных в наем вещей. Для поиска потенциальных арендаторов можно использовать местные газеты, сайты бесплатных объявлений, социальные сети, собственный блог. Эффективной считается также расклейка объявлений в подъездах многоэтажных домов и в оживленных местах города - рынки, вокзалы и т.д.

Если собственности нет

Что делать, если в собственности ничего подходящего нет, а бизнес на аренде кажется достаточно привлекательным? Можно сдавать в пользование чужие вещи и делать бизнес на субаренде. Однако для этого вида заработка условия более жесткие. Субарендатор имеет право передавать вещь, взятую у собственника в пользование, на условиях, которые не противоречат договору с владельцем вещи.

Так, например, если субарендатор имеет право пользоваться объектом в течение пяти лет, то он не может передавать арендованное имущество в субаренду на срок, превышающий дату окончания договора аренды. Субарендатор должен соблюдать все ограничения по использованию вещи, которые установил собственник и которые определены в соглашении между владельцем и арендатором.

Оформление договорных отношений

От того, насколько грамотно составлен договор аренды/субаренды практически полностью зависит успешность всего бизнеса на арендных платежах. Прочтите о том, какие необходимы документы для заключения договора с ИП. Основные моменты, которые должен предусмотреть арендодатель, чтобы защитить свою собственность:

  • Восстановительную стоимость (какую сумму должен будет возместить арендатор в том случае, если объект будет уничтожен по его вине)
  • Кто несет расходы по содержанию и хранению арендованного имущества
  • Необходимо ли страховать объект
  • Когда и в каком состоянии арендатор обязан вернуть предмет аренды хозяину

Важно! При составлении соглашения должны учитываться все особенности объекта, иначе при завершении аренды владельцу будет сложно вернуть себе вещь в том виде, в котором она была передана арендатору.

Эксперты рекомендуют привлекать к составлению таких договоров компетентных юристов.

Финансовая сторона бизнеса

Если сделка оформлена правильно, то у арендодателя не должно возникать никаких обязательств по содержанию вещи, переданной в наем. Фактически затраты сведены к нулю. Однако если вещь находится в постоянном прокатном обороте, то она должна быть исправной, опрятной и привлекательной для клиентов. Здесь уже сам предприниматель заинтересован в том, чтобы тратить средства на ремонт предметов, которые сдаются через пункты проката. Механизм определения стоимости аренды опять же зависит от специфики имущества.

Если арендуются коммерческие объекты (помещения, транспорт, оборудование и т.д.) размер арендной платы зависит от заработка, который получил арендатор от использования объекта.

Для примера, когда речь идет об аренде помещений под торговую точку, размер платы устанавливается в процентном соотношении к месячной выручке магазина, а вот при аренде квартиры плата рассчитывается исходя из рыночной стоимости таких услуг по городу. В любом случае, законодатель ничем не ограничил арендаторов и арендодателей в вопросах установления стоимости услуг, поэтому они вправе самостоятельно определять цену аренды и находить варианты, выгодные обеим сторонам.

Узнайте, на чем еще можно заработать с минимальными вложениями - организация бизнеса на дому. Советы для тех, кто планирует сдавать в аренду собственную жилую недвижимость, в следующем видео:

Виктор Шемякин

Автор #ВЗО. Молодой предприниматель, успел открыть несколько проектов разной степени успешности. Своим опытом и мнениями он делится с нашим сайтом. Он расскажет о том, что должен знать и делать начинающий бизнесмен, чтобы облегчить ведение своего дела и избежать возможных проблем.

[email protected]

(21 оценок, среднее: 4.0 из 5)

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание:

  • Как найти нужную недвижимость
  • Как не допустить ошибок при субаренде
  • Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
  • Как избежать рисков

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

  • Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
  • В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
  • Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

  • Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
  • Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
  • Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Смотрите видео по теме заработка на субаренде офисов:

Загрузка…

Как заработать на субаренде квартир и развить успешный бизнес

Субаренда квартир как бизнес – отличная идея хорошо заработать. Любой начинающий бизнесмен хочет получить как можно быстрее и больше прибыли от начатого дела. При этом потратив как можно меньше денег и времени. Грамотно составленный бизнес-план для бизнеса на субаренде квартир решит половину вашей проблемы, главное, чтобы идея была рентабельной и окупаемой. Бизнес, основанный на субаренде квартир, прекрасный выбор для начинающих бизнесменов. Особенно тех, у кого есть коммерческая жилка. История этого вида предпринимательства уходит во времена первого кризиса. Когда люди оставались без средств к существованию. Вот тогда и была разработана эта система бизнеса.

Что такое субаренда

Человеку, который решил заняться этим видом деятельности, необходимо снять в аренду жилую площадь со всеми условиями на максимально длительный срок. Изначально это существенная затрата, но она окупится уже в первые месяцы. Жилье, которое вы арендовали, можете пересдать посуточно. Очень удобно, если квартира находится около железнодорожного вокзала или места отдыха, да и вообще, люди часто ездящие отдыхать и в командировки, предпочитают не однокомнатные гостиничные номера, а уютные квартиры, где можно чувствовать себя как дома.

В чем прибыль сдачи посуточного жилья

Цена за жилье посуточно намного выше, чем аренда на долгий срок. Эта разница и будет вашей чистой прибылью.

Главное в этом бизнесе – учесть все нюансы, например, местоположение предполагаемой съёмной квартиры, это должно быть доступное место, с большой проходимостью людей. Также не забудьте учесть факт конкуренции, есть ли в этом районе подобные услуги и какая ценовая политика.

Что нужно, чтобы получить первые плоды работы

Находимо найти подходящую квартиру. Главное условие – она должна быть оснащена всеми необходимыми предметами: мебель, комплект чистого белья, бытовая техника такая как, холодильник, телевизор, стиральная машина. У человека, который выберет ваши услуги, не должно возникнуть дискомфорта.

  1. Заключаем с владельцем договор аренды на долгий срок съёма квартиры, заверяем документы у нотариуса.
  2. Когда все документы подготовлены и вы получили ключ от квартиры, нужно позаботиться о рекламе. Распечатать визитки и раздать их водителям такси. Они чаще всего возят людей с вокзалов и аэропортов. Так у вас больше шансов приобрести клиентов. Также можно дать объявление в интернет на рекламный сайт в раздел «услуги».
  3. Заранее рассчитайте цену на оказываемые вами услуги. Например, сняв квартиру за 15 000 р. в месяц и поставив посуточную цену 1500 р. сутки, вы имеете 45 000 р. Это исходя из расчета, что не будет простоев. Конечно, не стоит ждать, что изначально не будет отбоя от клиентов. Но реклама и так называемое сарафанное радио сделают свое дело. Ведь довольные клиенты посоветуют вас своим друзьям.
  4. Когда вы набьете клиентскую базу, у вас не будет окон, вот тут можно подумать и о расширении бизнеса, то есть взять в аренду еще одну или несколько квартир.

Если ваши дела пошли в гору и вам уже мало дохода от сдачи квартир, возможен другой вид субаренды, правда здесь вам сначала придётся хорошо потратиться, но и доход будет значительно выше.

Вы можете взять в аренду большую площадь и поделить ее на отдельные помещения, сдавая их под офисы. Сдавать в аренду их можно как на длительный срок, так и на кратковременный для встреч, конференций и т. д.

Схема работы

Вы арендуете большую площадь, лучше целый этаж, делите ее на отдельные помещения, делаете ремонт, оснащаете всей необходимой офисной техникой, организовываете ресепшен, подводите необходимые коммуникации. В итоге вы сможете сделать наценку от 40 до 80% на всю проделанную вами работу и получить прибыль примерно от 130 000 до 150 тысяч долларов в месяц.

Конечно, вы можете не тратить колоссальных сумм, а вложиться по минимуму и сделать офисы не А класса, а С. Но есть вероятность, что у вас появится большое количество конкурентов, так как рынок недвижимости переполнен такими предложениями.

Проблемы, которые у вас могут возникнуть

  • Недобросовестные арендаторы задерживают оплату, используют помещения не по назначению.
  • Очень тяжело получить разрешение у хозяина помещения на субаренду, так как многие берегут свой имидж и будут лично контролировать все фирмы, которые хотят арендовать помещения.
  • Если вы планируете оказывать дополнительные услуги, например, охрана, то это может повлечь и добавочные расходы.

Обязательно следует учитывать тот факт, что без разрешения владельца квартиры, которую вы арендуете на длительный срок, сдавать ее посуточно нельзя. За это вас могут привлечь к уголовной ответственности. Для того чтобы сдавать посуточно арендованную на длительный срок квартиру, нужно оформить официальный договор на это с ее владельцем. Стоит учесть, иногда, чтобы уговорить владельца квартиры дать разрешение на ее сдачу посуточно, придется предложить ему более крупную плату или дополнительно процент от прибыли.

Бизнес на субаренде всегда пользовался спросом и был достаточно прибыльным. И по сегодняшний день, при правильном подходе и хорошей рекламе, такой бизнес станет приносить вам высокий доход. Вначале составьте грамотный бизнес-план, в котором нужно расписать все поэтапно, обязательно указать все возможные риски: как вы поступите в той или иной ситуации. Действуйте пошагово, согласно пунктам вашего бизнес-проекта.

Как заработать 200 тысяч за два с половиной месяца на субаренде

Стратегия: Посуточная субаренда квартир
Финансовый результат: 200 тысяч за 2,5 месяца
Программа: Сдача в аренду недвижимости
Тренер: Татьяна Хмельницкая

Татьяна Хмельницкая много лет занималась бизнесом в Мурманске, затем решила перебраться в Москву. И здесь ей почти сразу попался бесплатный вебинар Территории Инвестирования, после которого она решила пройти полноценный тренинг.

Изначально Татьяна нацелилась на инвестиции в недвижимость, в том числе заграничную, а вот посуточная субаренда квартир казалась бизнесом весьма хлопотным и даже рискованным – удастся ли все правильно организовать, находить каждые сутки новых арендаторов и т.д.

Но, слушая на тренинге рассказы тех, кто уже занимался квартирной субарендой, впитывая их опыт, Татьяна поняла, что здесь нет ничего запредельно сложного, это реальный и выгодный бизнес. И его можно начать без высоких сложений, арендуя квартиру на длительный срок по небольшой ставке и затем сдавая посуточно за более высокую цену.

Результаты и развитие

Начав с одной квартиры, Татьяна уже спустя месяц получила от субаренды 100% прибыли. А тогда решила в полной мере использовать еще одно преимуществ такого бизнеса – он легко масштабируется. Успешно сдавая одну квартиру, ничто не мешает взять вторую, третью и т.д. Последовательно Татьяна взяла в субаренду еще четыре квартиры, всего за 2 с половиной месяца принесшие ей 200 тысяч прибыли.

При этом дело оказалось вовсе не таким хлопотным, ведь хотя аренда и называется посуточной, люди заезжают порой на неделю, две, одни клиенты Татьяны снимали квартиру целый месяц. Посуточная аренда все равно дешевле гостиницы, и в квартире жильцам уютнее, они в большей мере чувствуют себя хозяевами, могу свободно приводить гостей и т.п.

Еще больше нагрузку снимает правильная организация бизнеса. Татьяна вовсе не мечется между пятью квартирами, на нее работают диспетчер, принимающий звонки, агент, показывающий квартиры потенциальным съемщикам, горничная, которая убирает квартиры между заездами. Сама Татьяна лишь контролирует процесс, и при должной организации это можно делать даже удаленно – из Мурманска, с Дальнего Востока, отдыхая на Бали.

Ее субарендный бизнес процветает, и будет расти дальше, ведь потребность в краткосрочной аренде есть всегда – кто-то приезжает в Москву в командировку, кто-то на лечение, для поступления в ВУЗ и по десяткам других причин. Если вы также хотите научиться зарабатывать субарендой квартир, записывайтесь на тренинги Территории Инвестирования.

 

законно ли и сколько можно заработать в месяц

Тренд приобретать жилье в качестве пассивного дохода существовал давно, но усилился 6 лет назад. Ему способствовали два фактора: гривневая выгодная стоимость квадратных метров на вторичном рынке и большая активность застройщиков. Тогда в 2014 году, что новые, что известные компании отреагировали на повышенный спрос изобилием предложения. Способствовала нестабильность в экономике и банковской сфере: девальвация национальной валюты, нестабильность банковской системы, закрытие банков и сокращение ставок депозитов подталкивала людей инвестировать в недвижимость с целью сохранить или преумножить средства.

В итоге выиграли все три заинтересованные стороны. Застройщики, потому что получили прибыль, собственники жилья, потому что правильно вложили средства и получили пассивный доход, арендаторы 一 изобилие предложения.

Выиграл и город Киев по нескольким основным причинам. Интерес к нему подогрели и футбольные матчи, и победа Джамалы на "Евровидении", и недорогие авиабилеты, и привлекательность для фрилансеров со всего мира. Они охотно арендовали жилье в летний период из-за хорошего климата и длинного лета, невысокой стоимости жилья в центре по сравнению с другими соседними странами, вкусной и недорогой едой в ресторанах, развитой сферой услуг, горничных и англоязычных нянь для детей. 

Ну, а находчивые арендаторы нашли способ заработка: они пересдавали квартиры посуточно туристам и фрилансерам. В итоге зарабатывали все: и собственники, и арендаторы. 

Что такое субаренда квартир 

О субаренде чаще говорят в разрезе коммерческой недвижимости, когда арендованные площади делятся с другими бизнесами. В ритейле это работает так: магазин сдает помещения предприятиям, а последние получают выгодные ставки аренды и большой поток потенциальных покупателей, потому что обычный супермаркет у дома в столице посещают несколько тысяч человек в день. 

В жилой недвижимости субаренда тоже распространена в нескольких популярных форматах:

  1. Когда собственник живет в квартире, но сдает комнату.
  2. Когда квартира в длительной аренде, но каждую комнату арендуют разные люди. 
  3. Когда арендатор арендует многокомнатную квартиру целиком, но комнату или несколько пересдает другим людям.
  4. Когда койко-место сдается в арендованной комнате. 
  5. Когда договор длительной аренды подписан с одним лицом, но это лицо пересдает квартиру посуточно другим людям.

Первые четыре формата весьма распространены, но вот последний пункт пока еще в диковинку. Это связано как с рисками для собственников, так и для арендаторов.

Все стороны сделки рискуют, в первую очередь, деньгами, потому что кражи никто не отменял. "Посуточные арендаторы нередко забирают с собой, мелкую, но дорогую технику. Например, фены для волос, чайники, тостеры или любые другие предметы быта, которые помещаются в сумку", 一 рассказывает Елена Николова, столичный риэлтор. 

Риски бывают и репутационными, когда жилье арендуют любители вечеринок или другие сомнительные личности. В итоге страдают не только собственники и арендаторы, но и все жильцы подъезда или дома. Их квартиры снижаются в стоимости из-за неприятного соседства.

Опасности бывают и для арендаторов. При неправильном или неумелом маркетинге арендатор рискует остаться без клиентов. Другой риск 一 если клиенты оставляют негативные отзывы из-за неубранной квартиры, поломанной техники или любого другого дискомфорта. В обоих случаях, арендатор рискует остаться без дохода, а значит и возможности оплатить стоимость аренды.

И все же некоторые предприимчивые арендаторы идут на риск, находят аргументы для собственников, и договариваются. Чаще всего речь идет о финансовом вознаграждении для владельцев. "В основном "плюшка" для собственников 一 добавочная стоимость за счет ремонта или заработок на фоне долгосрочной аренды условно на 40%", 一 рассказывает столичный риэлтор Богдан Маковецкий.

А сделку они закрепляют разделом в договоре аренды квартир. В нем появляется пункт о разрешении пересдавать квартиру третьим лицам. Также закрепляются права и обязанности сторон. Например, ответственность за имущество, кражи, состояние техники перекладывается на плечи арендатора, с которым подписан договор длительной аренды квартир. Последний несет полную материальную и другую ответственность за все происходящее в квартире, и в случае форс-мажорных ситуаций оплачивает ремонт, покупку техники из своего кошелька. 

Сколько можно заработать в столице

Квартиру для аренды быстрее всего можно найти на OLX, где самое больше количество предложений по недвижимости. Но, увы, далеко не все они будут доходными. 

Наиболее прибыльной будет субаренда (если удастся договориться с собственниками) в районе Дворца Украины: при стоимости аренды однокомнатной квартиры 13 тысяч грн в месяц, потенциальный доход составит 9 тысяч грн в летнее время. 

Такой же доход будет и в Феофании — несмотря на ее удаленность от инфраструктуры и центра Киева. Объяснение этому простое: здесь находится известный санаторий и больница. Риелторы подсказывают — ценники в санатории кусаются, поэтому многие пациенты покупают медицинские услуги, но арендуют жилье неподалеку.

В других районах Киева средний заработок на аренде составит от 3,5 до 8 тысяч грн.

На левом берегу наиболее выгодный для посуточной аренды Харьковский массив с доходом в 8 тысяч грн ежемесячно. Хотя это и неудивительно благодаря удобному соседству, Познякам и Осокоркам и их развитой инфраструктурой.

Наименее доходный Позняки, несмотря на изобилие предложения 一 4 тысячи грн в месяц. Объяснение этому: изобилие предложения, невысокая цена посуточной аренды и высокие арендные ставки на жилье.

Правда, стоит отметить, что при правильном маркетинге и таргетировании продвижения своего жилья, можно иметь полную заполняемость каждый день.

Как мы считали

  1. Для расчетов были выбраны все районы столицы, с 3 микрорайонами в 9 районах Киева, и 2 микрорайонами в Деснянском районе из-за отсутствия достаточного количества предложения посуточной аренды недвижимости. 
  2. Стоимость долгосрочной и посуточной аренды жилья указана согласно данным портала OLX.
  3. Во всех случаях стоимость указана за однокомнатную квартиру. 
  4. При расчетах также указаны ежемесячные затраты на коммунальные услуги во всех случаях на летний период 1 тысяча грн, на зимний 一 2 тысячи грн и амортизация для покупки мелкой бытовой техники, полотенец 一 1 тысяча грн.
  5. Доход ориентировочный в случае 30 дней в месяц.
  6. Доход указан с расчетом, что арендатор (с длительным договором аренды) не тратит на уборку.

Правый берег

Микрорайон Район Стоимость аренды 1-комнатной квартиры долгосрочно Стоимость суток аренды на OLX Доход при загруженности квартиры 30 дней летом Доход при загруженности квартиры 30 дней зимой
м. Дворец Украина Голосеевский 13000 800 9 040 8000
Феофания Голосеевский 10000 700 9 030 8 050
Центр Печерский 17000 900 8 010 7 020
Приорка Оболонский 10000 600 8 010 7 020
Бульвар Тараса Шевченко Шевченковский 16000 850 7 565 6 545
Политехинический институт Шевченковский 10000 650 7 540 6500
Жуляны Соломенский 7500 550 7 040 6 000
Подол Подольский район 15000 800 7 040 6 000
Выставочный центр Голосеевский 12000 700 7000 6 020
Минский массив Оболонский 8000 550 6 545 5000
Оболонь Оболонский 10000 600 6 000 5 040
Виноградарь Подольский район 7000 500 6 000 5 000
Мостицкий Подольский район 7000 500 6 000 5 000
Зверинец Печерский 13500 700 5 530 4 550
Чоколовка Соломенский 8000 500 5 000 4 000
Нивки Шевченковский 8500 500 4 500 3 500
Борщаговка Святошинский 7000 450 4500 3 510
Святошино Святошинский 7000 450 4 000 3 000
Академгородок Святошинский 9000 500 4 000 3 000
Отрадный Соломенский 8000 450 3 510 2 520
Черная гора Печерский 13500 600 2 520 1 500

*стоимость коммунальных услуг в летнее время во всех случаях 1 тысяча грн в месяц;

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тысячи грн в месяц ***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера).

Количество дней аренды посуточно, чтобы покрыть затраты на долгосрочную аренду
Микрорайон Район Количество дней аренды для покрытия затрат летом Количество дней аренды для покрытия затрат зимой
м. Дворец Украина Голосеевский 18,7 20
Феофания Голосеевский 17,1 18,5
Центр Печерский 21,1 22,2
Приорка Оболонский 21,1 22,2
Бульвар Тараса Шевченко Шевченковский 21,1 22,3
Политехинический институт Шевченковский 18,4 20
Жуляны Соломенский 17,2 19,09
Подол Подольский район 21,2 22,5
Выставочный центр Голосеевский 20 21,4
Минский массив Оболонский 18,1 20
Оболонь Оболонский 20 21,6
Виноградарь Подольский район 18 20
Мостицкий Подольский район 18 20
Зверинец Печерский 22,1 23,5
Чоколовка Соломенский 20 22
Нивки Шевченковский 21 23
Борщаговка Святошинский 20 22,2
Святошино Святошинский 22 24
Академгородок Святошинский 22 24
Отрадный Соломенский 22,2 24,4
Черная гора Печерский 25,8 27,5


Левый берег 

Микрорайон Район Стоимость аренды 1-комнатной квартиры долгосрочно Стоимость аренды на OLX Доход при загруженности квартиры 30 дней летом Доход при загруженности квартиры 30 дней зимой
Харьковский Дарницкий 8000 600 8 040 7 020
Бортничи Дарницкий 5500 500 7 500 6 500
Воскресенка Днепровский 7500 500 5 500 4 500
Троещина Деснянский 7500 500 5 500 4 500
Лесной Деснянский 6500 500 6 500 5 500
ДВРЗ Днепровский 7500 500 6 500 5500
Русановка Днепровский 10000 550 4 510 3 520
Позняки Дарницкий 12000 600 4 020 3 000

Количество дней аренды посуточно, чтобы покрыть затраты на долгосрочную аренду
Микрорайон Район Количество дней аренды для покрытия затрат летом Количество дней аренды для покрытия затрат зимой
Харьковский Дарницкий 16,6 18,3
Бортничи Дарницкий 15 17
Воскресенка Днепровский 19 21
Троещина Деснянский 19 21
Лесной Деснянский 17 19
ДВРЗ Днепровский 17 19
Русановка Днепровский 21,8 23,6
Позняки Дарницкий 23,3 25

*средняя стоимость коммунальных услуг в летнее время по всех случаях 1 тысяча грн в месяц;

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тысячи грн в месяц;

***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера).

Екатерина Спорыш, специально для Delo.ua

Бизнес идея субаренда квартир - Лучшие бизнес идеи 2017/2018

Что такое субаренда?

Субаренда – это особый вид имущественных отношений между людьми, предусматривающий передачу на платной временной основе одним человеком другому право пользования и распоряжения, но не владения, с целью последующей сдачи имущества в аренду третьему лицу.

Это бурно развивающийся в настоящее время бизнес

Почему. Субаренда квартир как бизнес очень выгодна, можно получить хороший заработок. Затраты минимальные, а прибили при этом неплохие. Такой бизнес не требует лицензий и поисков необходимого сырья. Все что нужно есть в свободной продаже. А это в частности мебель и аксессуары для помещений (спальные, банные, туалетные  кухонные принадлежности). Затраты при этом минимальны, а прибили колоссальны.

Клиентская база или как заработать на субаренде?

В основном это приезжие люди, но нередко случается, что жилье в наем берут молодые семьи, которые отпочковываются от родителей. Зачастую предлагаемое жилье востребовано туристами, отдыхающими, командировочными, людьми которые приехали лечиться, очищать организм и т.д. В курортных городах организовывать такой бизнес рискованно по причине сезонности наплыва туристов.

Как найти квартиру на сдачу?

Есть несколько способов это сделать.

  1. Произвести опрос населения на определённой территории.
  2. Изучить средства массовой информации.
  3. Изучить размещенные в интернете необъятные массивы информации.
  4. Обратится в риэлтерское агентство.

Персонал

Сдача в субаренду одной жилплощади дело менее хлопотное нежели, например нескольких домов и квартир. Зачастую их наем осуществляется на условиях гостиничного номера, поэтому если в одном доме можно обеспечивать, например услуги горничной самостоятельно, то при расширении бизнеса не обойтись без наемного персонала.

Кроме этого, могут понадобиться услуги прачечной, химчистки, клиринговые, электрика и т.д.

Регистрация бизнеса

На начальном этапе можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. При этом можно использовать упрощенный налоговый режим. Это позволит избежать возможных неприятностей с надзорными органами, а также штрафов.

Не помешает открыть расчетный счет. Он обеспечит возможность наладки взаимоотношений с юридическими лицами, привлекать командировочный персонал. Нанимать клиринговые и прочие компании, пользоваться услугами аутсорсингов фирм.

Риски субаренды как бизнеса

Зачастую первичный арендатор несет все риски и ответственность за состояние помещения. Договор аренды будет выгоден, если он заключается на 5 лет как минимум, в противном случае лучше данный бизнес не организовывать вообще, потому что он не окупиться. После расторжения договор теряет юридическую силу, поэтому арендатору нужно предварительно подготовиться к этому событию, так как он потеряет доступ к объектам. Арендатор редко обращает внимание на техническое состояние здания, и зачастую отказывается осуществлять его ремонт, несмотря на то, что арендная плата включает связанные с физическим износом объекта амортизационные отчисления.

Кроме этого, сдавая жилье в наем необходимо быть крайне осторожным. Лучше не предоставлять его субарендаторам в состоянии алкогольного опьянения, так как мысли этого человека находятся в измененном состоянии, неизвестно что можно от него ожидать. Людям моложе 20 лет также рискованно сдавать жилье, ведь зачастую у них нет денег на его оплату.

Также необходимо быть в курсе событий, которые происходят в вашем населенном пункте. Бывают случаи, что желающие получить в аренду жилье приезжают, например, на несуществующий слет, фестиваль, семинар и т.д. А если им есть что скрывать, то ждать чего-то хорошего от такого человека не стоит. Также многие опасаются сдавать жилье паре молодых девочек, так как возле них в скорости может оказать пара неизвестно каких мальчиков.

Сдача квартир в аренду. Бизнес-план

Текущие расходы:

– арендная плата;

– коммунальные платежи;

– покупка хозяйственных принадлежностей, банных, чистящих и моющих средств, лампочек и т.д.

– уплата налогов.

В общем, это около 400 долларов США.

Средний размер платы за сутки составляет около 30 долларов США. В среднем в месяц квартира сдается в наем на 20 дней. В итоге средняя выручка составляет 800 долларов США. В итоге чистая прибыль после уплаты налогов с нее составляет 300 долларов США. При этом доход еще больше можно увеличить, занимаясь активным поиском и привлечением клиентов, заполняя все дни простоя. Но нужно выделять время на обеспечение уборки, произведения прочих необходимых работ.

Достаточно приличный доход можно получить с 5 объектов, стоимость найма которых ориентирована на клиентов с разным уровнем дохода.

Востребованность в таких услугах в настоящее время неуклонно растет, стимулирует это повышение деловой активности населения и развитие туристического бизнеса. Поэтому те, кто решил им заняться именно сейчас могут поймать волну и организовать прибыльный бизнес.

 

коммерческих помещений в субаренду (за и против)

Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ. Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, не забудьте сначала сделать покупки вокруг, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду - вы становитесь субарендатором - вы действительно снимаете помещение у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.

Законы о субаренде варьируются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе, прежде чем заключать договор.

Первоначальный арендатор

Есть много причин, по которым арендатор может принять решение о сдаче помещения в субаренду. Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но все еще был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.

Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя.Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдавать недвижимость в субаренду. Нельзя доверять субарендору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.

Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь договориться о более выгодной сделке.

Плюсы субаренды коммерческих площадей

Сдача в субаренду коммерческих площадей может быть очень выгодной для небольшого бизнеса или для того, кто только начинает свою деятельность.Часто субаренда оказывается более доступной по цене, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.

Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже сдано. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.

Меньше прикрепленных строк

Субаренда, как правило, проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды.Однако субаренда по-прежнему является юридически обязывающим документом и также зависит от первоначального договора аренды. Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с субарендой до подписания.

Доступ к общим областям, привилегиям и сети

Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.

Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.

Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если будете сотрудничать с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.

Доступ к административной поддержке

Если пространство является общим, и вы не находитесь в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субподрядчика могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, возможно, вам придется за них заплатить, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.

Многие субарендаторы могут договариваться об аренде, которая дает им доступ к факсу субарендатора и к копировальным аппаратам или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества оборудования.

Возможность занять все пространство

Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение более крупных площадей, на которые можно претендовать, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, у вас может быть больше возможностей для переговоров об аренде с фактическим домовладелец.

Нет CAM или других непредсказуемых комиссий

В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Однако ваш субарендатор или их арендодатель обычно требуется для ремонта и обслуживания общих частей. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.

В большинстве случаев субаренда - это аренда с полным обслуживанием и фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.

Минусы субаренды коммерческих площадей

Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности нельзя игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.

Совместимость с бизнесом

Вы можете быть ограничены в использовании собственности. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем.Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.

Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может вызвать у клиентов, которые приходят к вам в офис, ощущение «малого бизнеса». По этой причине полезно взять в субаренду человека той же профессии. Например, поверенный должен сначала попытаться передать в субаренду другому поверенному, если они делят помещение.Сотрудничая с другими подобными профессиями, это может помочь развеять атмосферу малого бизнеса.

Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете сделать с помещениями, сдаваемыми в субаренду.

Выгодные условия могут быть переданы вам

Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем или арендодателем. Чтобы свести к минимуму ваши юридические риски и защитить права в качестве субаренды, убедитесь, что поверенный изучит ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.

Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вы должны рассмотреть как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.

Неисполнение обязательств субарендой

Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.

Вы можете решить эту проблему, включив в свои субаренды права на возмещение расходов и убытков в случае выселения из-за неисполнения субарендой своих обязательств.

Задержки в обслуживании

Если вам нужен ремонт недвижимости или другие услуги, предоставляемые домовладельцем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субарендеру для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты от нерешенных проблем.

Заключение

Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.

Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности и попросить профессионального юриста или лицензированного агента по недвижимости - просмотреть документы перед подписанием.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Что такое договор коммерческой субаренды и кому следует рассматривать возможность субаренды?

Навигация и переговоры по соглашению о коммерческой субаренде может быть сложной задачей. Возможно, вы знакомы с жилищной субарендой, но коммерческая субаренда требует дополнительных технических деталей и мелкого шрифта, на которые нужно обращать внимание.В AQUILA мы заключили сотни договоров субаренды от имени наших клиентов, и мы знаем, что для вас важно иметь всю необходимую информацию, прежде чем вы начнете процесс субаренды своего помещения.

Читать дальше: Как сдать в субаренду свое офисное пространство: Руководство по процессу субаренды от А до Я

В этой статье мы объясняем, что такое коммерческое соглашение о субаренде и причины, по которым вы можете рассмотреть возможность субаренды своего помещения.

Что такое договор коммерческой субаренды?

Коммерческая субаренда - это соглашение между арендатором, который в настоящее время арендует недвижимость, новым арендатором, ищущим пространство, и владельцем недвижимости.

Когда вы сдаете свою площадь в субаренду, вы являетесь субарендатором (или субарендатором), а ваш новый арендатор является субарендатором (или субарендатором). Субарендатор проживает в вашем помещении (или части вашего пространства) в течение оставшегося срока вашей аренды (или любого другого согласованного периода времени, иногда только часть оставшегося срока аренды).

Читать дальше: 5 причин, по которым ваша субаренда может не продвигаться (и как продвигаться)

Обычно вы по-прежнему несете ответственность за свои арендные платежи, поэтому вы должны собирать арендную плату со своего субарендатора каждый месяц и по-прежнему продолжать платить свою аренда напрямую арендодателю.

Вам также необходимо внимательно прочитать договор аренды, прежде чем вы решите сдать свое пространство в субаренду. Прежде чем обращаться к арендодателю за одобрением, вам необходимо понять свои права субаренды, чтобы убедиться в отсутствии ограничений или проблем с согласием. Обычно арендодатели разрешают вам сдавать ваше пространство в субаренду, но в некоторых случаях существуют ограничения.

Когда вы будете готовы сдать свое пространство в субаренду, вам нужно будет разместить его на соответствующих сайтах коммерческой недвижимости и использовать маркетинговые инициативы, чтобы сдвинуть его с мертвой точки.

Найм брокера может значительно упростить и ускорить процесс субаренды. Брокер может помочь вам определить лучшую ставку для вашего помещения, убедиться в его конкурентоспособности и поделиться многолетним опытом маркетинга. Кроме того, брокер может помочь вам сориентироваться в сложном процессе переговоров как с арендодателем, так и с потенциальными субарендаторами.

Читать дальше: 5 ключевых вопросов, которые следует задать перед наймом брокера по субаренде

Причины, по которым вы можете сдать в субаренду свое коммерческое помещение

Субаренда не всегда подходит для всех, но мы обнаружили, что субаренда может быть хорошей альтернативой для арендаторов в следующих ситуациях:

1.Вам необходимо уменьшить размер вашего офиса

У вас слишком много места или места, которое вы не используете? Если вам нужно уменьшить размер, но у вас еще есть срок аренды, субаренда может быть отличным вариантом. Когда вам нужно уменьшить размер, вы можете сдать в субаренду часть своего пространства или все пространство.

Некоторые арендаторы в этой ситуации предпочитают сдавать в субаренду часть своего текущего офиса, чтобы избежать сложностей и расходов, связанных с переездом. Если вы занимаетесь отдельными этажами или помещениями, это может быть относительно простой процесс.Вы также можете сдать в субаренду только часть своего помещения. Однако, если ваш офис представляет собой одно смежное пространство, важно помнить, что вам, возможно, придется заплатить дополнительные строительные расходы, чтобы разделить пространство или быть открытым для совместного использования вашего пространства с другой компанией. В зависимости от ваших целей важно правильно продавать свое пространство.

С другой стороны, если вы хотите полностью освободить пространство и искать новое или просто больше не нуждаетесь в служебных помещениях, вы можете сдать в субаренду все свое пространство.Это хороший вариант, если у вас меньше неиспользуемого пространства или вам нужно существенно другое пространство. Это наиболее распространенный подход при сдаче в субаренду.

Читать дальше: Сколько офисных площадей мне нужно? (Калькулятор и стандарты на человека)

2. У вас больше места, чем вам нужно прямо сейчас.

Есть ли у вас место, которое вы планируете использовать в будущем, но в котором сейчас нет необходимости? Если вы - быстрорастущая компания, было бы разумно подписать договор аренды на более крупную площадь, но поначалу вы можете не использовать все это пространство.

Сдача неиспользуемого пространства в субаренду может стать отличным способом сэкономить деньги и сохранить возможности для продолжения вашего роста. Вы можете найти краткосрочного субарендатора, основываясь на своих прогнозах роста, и, когда вам понадобится место, вы можете забрать его и продолжить аренду.

Это хороший вариант для быстрорастущих компаний, которые нашли пространство, в котором они хотят расти в долгосрочной перспективе. Таким образом, вашей компании не нужно искать новое место и переезжать каждый раз, когда вы растете.

Читать дальше: Офисное решение Zello: продажа, аренда и субаренда на Шестой улице

3.Вы выросли из своего нынешнего пространства

Ваш бизнес быстро растет? Вам не хватает места? Возможно, вам придется сдать свое пространство в субаренду и переехать в большее пространство до истечения срока аренды. Это распространено среди стартапов и других быстрорастущих предприятий.

Когда вы перерастете свое пространство, вы можете арендовать дополнительные офисные помещения или сдать в субаренду свое текущее пространство и переехать в большее пространство. Если вы арендуете дополнительное пространство, это может создать разделение в вашей компании, если ваши сотрудники разделены на два места.В зависимости от вашей культуры и динамики офиса это иногда может создавать проблемы с коммуникацией и рабочим процессом. В большинстве случаев вы в конечном итоге занимает больше места, чем вам нужно, из-за неэффективности разделения (две комнаты отдыха, дополнительные коридоры и, возможно, два отдельных срока аренды).

Сдавая в субаренду свое текущее пространство и найдя новое пространство подходящего размера для роста, вы можете избежать этих головных болей и, возможно, сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.

Читать дальше: 3 вещи, которые нужно учитывать стартапам, прежде чем искать офисное пространство

4.Ваша компания переезжает или закрывается.

Наконец, если вашей компании внезапно потребуется переехать или закрыть свои двери до окончания срока аренды, вам, возможно, придется сдать свое пространство в субаренду.

Сдавая свое пространство в субаренду в таких ситуациях, вы можете избежать двойной арендной платы или арендной платы за неиспользуемое пространство. Первый вопрос, который задают многие арендаторы при переезде или закрытии офиса: «Позволит ли арендодатель расторгнуть договор аренды?» Ответ от арендодателя чаще всего звучит категорически «нет», или, если они собираются рассмотреть вопрос о расторжении договора, это потребует значительного штрафа за расторжение договора.Как правило, лучшим решением является субаренда, поскольку шансы на возмещение более высокой суммы в долларах выше.

Прочтите наш пример использования: Субаренда для StrongBox: создание креативного решения на Stonelake 6

Чтобы продолжить изучение процесса субаренды, ознакомьтесь с другими полезными статьями:

Если у вас есть дополнительные вопросы о субаренде, или если вы хотите знать, подходит ли субаренда для вашей компании, запланируйте консультацию с одним из наших опытных брокеров по представлению арендаторов сегодня.

Субаренда коммерческой недвижимости: какие есть возможности? | США

Коммерческая недвижимость - очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают.

Коммерческая недвижимость - очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают. Каждый год некоторые из моих клиентов понимают, что их пространство больше не подходит для их нужд.

Допустим, ваша компания только что завершила реорганизацию, недавно приобрела конкурента или переживает экспоненциальный рост, и одно из ваших предприятий больше не работает для ваших нужд. Столкнувшись с перспективой излишне тратить деньги на неиспользуемое пространство, важно полностью понимать, что у вас есть.

Излишки коммерческой недвижимости могут возникнуть в результате множества ситуаций, не только упомянутых выше, которые создают проблемы, но также создают возможности.Как профессионалы в сфере коммерческой недвижимости, нам часто поручают маркетинговую субаренду и помощь нашим клиентам в определении наилучшего возможного результата для их избыточных площадей.

Субаренда - одна из наиболее сложных задач, которые мы выполняем. Однако при правильном руководстве ваша компания сможет максимально использовать возможности.

Варианты экономического восстановления

Компании сдают помещения в субаренду не для того, чтобы воспользоваться преимуществами рынка, а скорее в качестве реакции на изменения в их бизнесе.Если вы столкнулись с ситуацией, когда у вас есть лишнее пространство, цель состоит в том, чтобы взыскать наибольшую сумму арендных обязательств, тем самым сокращая ваши убытки и снижая риски.

Результатом маркетинговых усилий будет одно из двух решений: субаренда или аннулирование аренды.

Субаренда

Идеальный сценарий - передать в субаренду качественной компании, которая будет соответствовать оставшемуся сроку аренды. Это принесет наибольшую выгоду вашей компании. Поскольку ставки аренды недвижимости и операционные расходы увеличиваются на 2-3% ежегодно, рынок иногда может опережать существующие арендные договоры, создавая ценную опцию для потенциальных субарендаторов, которым требуется аналогичное пространство.Тем не менее, требуется время, чтобы выполнить все шаги, необходимые для субаренды - например, получение согласия главного арендодателя - поэтому планируйте соответственно.

Недавно мы успешно заключили договор субаренды с компанией, которая взяла на себя обязательства по использованию помещения, которое они не могли полностью использовать. Клиент привлек нас к продаже 135 000 квадратных футов складских площадей в субаренду на 10-летний срок аренды с возможностью досрочного расторжения через пять лет. В течение 60 дней у нас был потенциальный субарендатор и мы обеспечили субаренду вплоть до расторжения с полной арендной платой.С расходами и бесплатной арендной платой для небольших улучшений наш клиент реализовал 96% возмещения

Расторжение договора аренды

В случае, если потенциальному субарендатору потребуются более долгосрочные или существенные улучшения в помещениях для работы, отмена аренды будет лучшим решением. В этом случае главный арендодатель заключает новый договор аренды с потенциальным арендатором и ведет переговоры об отмене договора аренды с вашим бизнесом.

У нас также есть недавний пример такого подхода.Мы были привлечены к продаже 125 000 квадратных футов складских площадей в субаренду, до конца срока аренды осталось 18 месяцев. Это заняло некоторое время, но мы приобрели для этого помещения долгосрочного арендатора, и наш клиент заплатил арендодателю всего два месяца аренды, чтобы расторгнуть договор аренды. В данной ситуации это идеальное решение, поскольку оно снимает всю ответственность, связанную с оставшейся ответственностью по аренде.

Очков сделок

Если вы решили инициировать субаренду, вам необходимо рассмотреть несколько важных вопросов, помимо ставки субаренды, продолжительности срока и операционных расходов (хотя это всегда первые темы обсуждения).Некоторые основные проблемы включают:

Коммунальные услуги

  • Если субарендатор сдает в субаренду только часть вашей общей площади, лучше оставить коммунальные услуги на имя вашей компании и выставить счет внутри компании за пропорциональную долю. Если субарендатор занимает все пространство, передайте коммунальные услуги, а не восстанавливайте каждую услугу, чтобы избежать задержек с проверкой.

Улучшения

  • В случае, если субарендатору потребуются улучшения, ваша компания, как субарендатор, будет нести ответственность.Однако большинство моих клиентов не занимаются недвижимостью и не имеют опыта, необходимого для улучшения. Хорошим решением является бесплатная аренда вместо улучшений арендатора, что может помочь с расходами на необходимый ремонт или модификацию - конечно, при условии одобрения арендодателем.

Свидетельство о заселении

  • Перед тем, как приступить к заселению, субарендатору потребуется СО, а объект должен будет пройти проверку систем жизнеобеспечения. Чтобы избежать задержек, лучше заранее выявить все проблемы, которые могут привести к сбою проверки.

Залог

  • Хотя обычно это зависит от кредита субарендатора, важно учитывать уровень транзакционных расходов.

Комиссия за субаренду

  • Они должны быть указаны в листинговом соглашении, но решены заранее и учтены в первоначальном анализе возмещения, чтобы избежать путаницы в дальнейшем.

Права субаренды в основной аренде

Положение «субаренда и переуступка» в генеральном договоре аренды определяет права арендатора.Он включает в себя несколько дополнительных шагов и потенциальных ловушек:

Кредит субарендатора: Потенциальный субарендатор должен быть кредитоспособным. Хотя субаренда подчиняется основному договору аренды, и ваша компания, как арендатор, все еще находится на крючке для аренды, любому владельцу здания будет сложно обменять кредит инвестиционного уровня на группу, которая, возможно, не сможет поддерживать со строительными расходами.

Предлагаемое использование: Использование должно соответствовать пространству, имиджу собственности и, честно говоря, нравиться хозяину.Неаккуратное или непривлекательное использование будет проблемой для арендодателя и может стать оправданием для отказа в согласии на субаренду.

Прибыль от субаренды: Главный домовладелец может участвовать в аренде субаренды, которая превышает арендные обязательства, в зависимости от разделения, указанного в основном договоре аренды. Будем надеяться, что арендатор договорился о некоторой доле прибыли, такой как разделение 50/50 с арендодателем; в противном случае нет мотивации повышать арендную плату сверх основной аренды.

Расходы арендодателя: Все расходы арендодателя, связанные с получением согласия, будут нести арендатор. Несколько тысяч долларов на юридическую экспертизу уместны, так что планируйте это в первоначальных предположениях.

Каким бы простым ни казался процесс субаренды, на самом деле это может быть одна из самых сложных транзакций для выполнения. Как мы узнали в ходе работы с нашими клиентами, лучше обнаруживать потенциальные проблемы, такие как описанные выше, заранее, чтобы сформировать ожидания и избежать ситуаций, которые никогда не будут одобрены арендодателем.

Если вы решите заключить субаренду, помните, что эти транзакции являются коллективными усилиями. Обязательно найдите брокера по коммерческой недвижимости, который является местным экспертом и имеет опыт работы с субарендой в вашем регионе. Затем на протяжении всего процесса вы и ваш брокер должны ошибаться в сторону чрезмерной коммуникации между арендодателем, арендатором и субарендатором, чтобы обеспечить успешный результат.

Что следует учитывать арендаторам перед сдачей помещения в субаренду

Роберт Чавес, основатель и генеральный директор Guardian Commercial Realty

Субаренда - это распространенный метод владения коммерческой недвижимостью в отличие от заключения обычного договора аренды напрямую с арендодателем.Самая распространенная причина, по которой арендатор (субарендатор) сдает помещение в субаренду, - это экономия денег и времени. Цены на субаренду почти всегда намного ниже справедливых рыночных ставок на сопоставимые объекты недвижимости, уже построенные и часто включающие в себя мебель и оборудование без дополнительных затрат.

«Субаренда - это часто ситуация, когда« дождь для одной компании - голубое небо для другой », - говорит Роберт Чавес, основатель и генеральный директор Guardian Commercial Realty. «У одной компании больше нет необходимости в конкретной арендованной площади, но еще остается срок аренды.Вместо того, чтобы платить непомерную плату за выкуп или оставлять пространство пустым, разумная игра состоит в том, чтобы продать это пространство в субаренду третьей стороне и компенсировать часть затрат ».

Smart Business поговорил с Чавесом, чтобы узнать, что следует учитывать, прежде чем подписывать субаренду.

В каких ситуациях субаренда имеет смысл?

Большинство субарендов - это помещения малого и среднего размера. Арендодатели могут предложить огромное количество конфигураций помещений и разрешений на строительство в соответствии с конкретными потребностями арендатора.Однако арендаторы, сдающие помещения в субаренду (субарендаторы), гораздо более ограничены. Хотя может быть несколько исключений, субподрядчики могут предложить свое пространство только в существующей конфигурации, потому что затраты на реконфигурацию или разделение помещений в субаренду непомерно высоки. Любые материальные изменения в помещении не позволят сдать его в субаренду. Более того, субарендатор тратит деньги каждый месяц, пока его субаренда остается пустой. Соответственно, они мотивированы агрессивно оценивать площадь, быстро сдавать ее в субаренду и сокращать свои убытки.

Какие риски существуют для субарендаторов и как с ними бороться?

Хотя предоставление помещений в субаренду может показаться простым и взаимовыгодным вариантом, и зачастую так оно и есть, компаниям рекомендуется проявлять осторожность и осмотрительность в нескольких ключевых областях.

Во-первых, всегда просите предоставить проверенную финансовую отчетность субарендатора. Представьте, что вы тратите время и деньги на переезд в новое пространство субаренды только для того, чтобы субарендатор не выполнял свои обязательства по основной аренде в течение срока.Соответствующий арендодатель может иметь право либо прекратить, либо существенно изменить условия субаренды. Затем субарендатор вынужден освободить или пересмотреть договор на менее выгодных условиях. Очевидно, что это не то, на что рассчитывал субарендатор, и это может иметь очень разрушительные экономические и логистические последствия. Хотя проверка финансовой отчетности не является гарантией того, что субарендатор никогда не дефолт, это, тем не менее, благоразумное мероприятие, которое предоставляет субаренденту достаточно информации для принятия обоснованного решения.Если субарендатор отказывается предоставить информацию, это, скорее всего, является предупреждающим знаком о грядущих неприятностях.

Затем убедитесь, что вы можете платить арендную плату непосредственно арендодателю в случае невыполнения обязательств субарендатором. Это часто называют положением о праве на лечение. Согласование таких положений может быть более сложным, чем кажется на первый взгляд. Арендодатель часто хочет получить полную арендную плату, как указано в договоре аренды, а не дисконтированную арендную плату по субаренде. Важно, чтобы квалифицированный профессионал провел переговоры по этому пункту за вас, поскольку обоснование и аргументы могут быть неочевидными.

Не забудьте запросить и просмотреть копию основного договора аренды и любых связанных дополнений. Поймите обязательства каждой стороны, как они взаимосвязаны и как вы можете пострадать. Скучные, но важные статьи, такие как компенсация и увеличение операционных расходов, могут иметь очень большое значение.

Субаренда также требует больше документации, чем обычная аренда. Это сама субаренда, соглашение о согласии арендодателя и основной договор аренды, включая любые дополнения.Это потребует дополнительного времени для переговоров и будет включать в себя несколько сторон, а не только две. Одно только согласие арендодателя может добавить к месяцу дополнительного времени ожидания официального ответа арендодателя, поэтому обязательно спланируйте это.

Наконец, это очень хорошая идея - запросить копию условий субаренды из основного договора аренды до начала подробных переговоров по вопросам бизнеса. Субарендатор вряд ли предоставит всю аренду до тех пор, пока не будет согласовано письмо о намерениях (LOI), но это может быть слишком поздно.Я видел договоры аренды с такими вопиющими ограничениями по субаренде, что субаренда не могла быть завершена, и месяцы предыдущих переговоров были потрачены впустую. Например, некоторые договоры аренды содержат положения, запрещающие сдачу в субаренду существующим арендаторам в здании или потенциальным арендаторам, которые недавно представили арендодателю предложения о выделении прямого помещения. Конечно, было бы неплохо узнать, какие существуют ограничения субаренды, прежде чем начать.

Арендаторам советуете заключать в субаренду?

Субаренда может иметь огромную ценность при правильных обстоятельствах и при условии надлежащей договоренности.Просто обязательно сделайте домашнее задание и проконсультируйтесь с профессионалом, чтобы получить максимальную выгоду от сделки без каких-либо сюрпризов.

Подробнее в следующем месяце о том, что вам следует знать, если вы арендатор, которому необходимо сдать свои помещения в субаренду.

Роберт Чавес - основатель и генеральный директор Guardian Commercial Realty. Свяжитесь с ним по телефону [адрес электронной почты защищен] или (310) 882-2060.

Что такое коммерческая субаренда недвижимости?

Если вы когда-либо читали о коммерческой аренде, вы знаете, что ее досрочное расторжение обходится очень дорого.Часто плата за расторжение договора - это просто остаток арендной платы за весь срок аренды. Учитывая такой уровень затрат, неудивительно, что многие коммерческие арендаторы предпочли бы сдавать свои помещения в субаренду, чем оставлять их пустыми. Однако, если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, важно сначала изучить коммерческую субаренду. Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Что такое коммерческая субаренда?

Для начала, если вы когда-либо снимали квартиру, вы, вероятно, уже имеете некоторое представление о том, как работает субаренда.В сфере жилой недвижимости процесс субаренды более известен как субаренда. Оба термина относятся к действию первоначального арендатора, сдающего арендуемые помещения другому арендатору. Обычно в этой ситуации договор субаренды заключается между двумя арендаторами с согласия арендодателя.

Однако, помимо этого, процесс коммерческой субаренды сильно отличается от того, который регулирует аренду жилого помещения. Во-первых, помещения в коммерческой недвижимости чаще сдаются в субаренду, потому что договор коммерческой аренды обычно длится несколько лет.С другой стороны, большая часть правовой защиты, предоставляемой арендаторам жилых помещений, например ограничение суммы залога, не существует для коммерческой аренды. Поэтому гораздо важнее уметь успешно заключить договор коммерческой аренды.

Каковы риски субаренды коммерческого помещения

Вместе с тем важно отметить, что субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенным риском.Фактически, независимо от того, где вы находитесь в сделке, существуют риски. С этой целью мы представили их на ваше рассмотрение ниже. Взгляните, чтобы лучше понять, как защитить себя и свои интересы в этом процессе.

Риски для арендодателя

Из трех сторон, участвующих в сделке данного типа, собственник имущества подвергается наименьшему риску. Хотя во многих штатах есть законы, запрещающие вам «необоснованно» отказывать в согласии на субаренду, во многих штатах также требуется, чтобы существующий арендатор получил разрешение арендодателя, прежде чем сдавать в субаренду другому владельцу бизнеса.Кроме того, важно отметить, что любое существующее соглашение о субаренде будет оставаться подчиненным первоначальному договору аренды, а это означает, что у вас все еще есть возможность расторгнуть договор аренды с основным арендатором, что также приведет к прекращению субаренды.

Однако, несмотря на это, вам все равно необходимо предпринять шаги для защиты своего интереса в этом вопросе. В частности, убедитесь, что пункт субаренды в вашем договоре аренды требует, чтобы вы дали свое согласие до того, как ваш нынешний арендатор сможет внести субаренду.Когда пришло время дать свое согласие, обязательно внимательно изучите финансовые показатели потенциального арендатора.

Риски для субарендатора

Честно говоря, как первоначальный арендатор и субарендатор, вы, вероятно, будете тем, кто возьмет на себя наибольший риск в этом сценарии. Помните, что любое соглашение субаренды, которое вы заключаете со своим арендатором, будет подчиняться основному договору аренды, что означает, что вы все еще находитесь на крючке по уплате базовой арендной платы и любых сборов, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства.Кроме того, многие арендодатели предпочитают сохранять «конфиденциальность договора», если они все же решают разрешить договор субаренды, что означает, что вы будете нести ответственность за содействие любому общению между арендодателем и вашим арендатором.

Имея это в виду, прежде чем вы решите сдать в субаренду, вам нужно будет прочитать свой существующий договор аренды, чтобы убедиться, что вы не делаете ничего, что может нарушить условия аренды. Затем вы также захотите проявить особую осторожность, когда дело доходит до квалификации вашего арендатора.В этом случае, поскольку ваш кошелек находится на кону, важно убедиться, что ваш субарендатор более чем квалифицирован.

Риски для субарендатора

Наконец, существуют также некоторые риски для субарендатора. В этом случае срок субаренды зависит от основного договора аренды, а это означает, что, если домовладелец решит прекратить договор аренды с основным арендатором, вы можете быть вынуждены покинуть сданное в субаренду пространство. Кроме того, поскольку ваше соглашение регулируется условиями первоначального договора аренды, у вас может не быть такой свободы в настройке пространства или согласовании многих из ваших собственных условий аренды.

Если вы думаете о сдаче в субаренду, лучшее, что вы можете сделать, - это запросить копию первоначального договора аренды. Это даст вам четкое представление о любых обязательствах, которых вам, возможно, придется придерживаться. Кроме того, вам следует постараться согласовать конкретные условия договора субаренды, которые соответствуют вашим потребностям.

Каковы шаги по сдаче коммерческого помещения в субаренду?

Тем не менее, несмотря на риски, возможно, стоит рассмотреть вопрос о субаренде. С этой целью, если вы считаете, что субаренда может быть правильным вариантом для вас, прочтите ниже, чтобы узнать больше о шагах, связанных с субарендой вашего коммерческого помещения.

Проверьте свой договор аренды

Как указано выше, первое, что вам нужно сделать, это проверить существующий договор аренды. Это даст вам лучшее представление о том, разрешена ли субаренда в соответствии с существующими условиями аренды. Это также поможет вам уточнить, нужно ли вам получать разрешение от арендодателя, прежде чем вы сможете двигаться дальше.

Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов

После того, как вы получили разрешение, следующим шагом будет проверка потенциальных арендаторов.В этом случае рекомендуется просмотреть финансовую отчетность. Однако в дополнение к этому вы все равно захотите проявить должную осмотрительность при исследовании компании и ее отрасли. Это один из тех случаев, когда чем больше должной осмотрительности вы сделаете заранее, тем больше головной боли вы сможете сэкономить позже.

Обсудите условия субаренды

После того, как вы нашли потенциального арендатора, который, по вашему мнению, может вам подойти, важно обсудить условия субаренды.Будет ли это чистая аренда, валовая аренда или модифицированная валовая аренда? Каков срок субаренды? Будет ли новый арендатор отвечать за любые постройки? В этом случае вы можете обратиться к своему собственному договору аренды, чтобы дать вам некоторое представление о более тонких моментах, которые необходимо обсудить.

Завершение контракта

Если вы и ваш арендатор можете достичь взаимоприемлемых условий, последним шагом является завершение контракта. Здесь вы оба подпишете свой договор коммерческой субаренды, и на этом этапе вы можете расслабиться, зная, что вам не нужно было платить крупную плату за досрочное расторжение договора аренды.

Чистая прибыль

Хотя субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенными рисками, она также может иметь много преимуществ - особенно для тех, кто сталкивается с перспективой большой платы за завершение. Имея это в виду, используйте это как отправную точку для процесса субаренды. Однако, если у вас есть более конкретные опасения по поводу того, как субаренда повлияет на вас, рекомендуется поговорить с юристом по недвижимости, который может изучить специфику вашей ситуации и предложить индивидуальный совет.

Когда и как сдавать в субаренду офисное помещение, которое вы арендовали

Аллен Тейлор

Последнее обновление 20 мая 2019 г.

Думаете о сдаче своего офиса в субаренду? Вот что вам нужно знать.


Источник изображения: Photospin.com

Субаренда офисов - довольно распространенная практика ведения бизнеса во всем мире. Конечно, у субаренды офисных помещений есть свои преимущества, но есть и недостатки. Если вы планируете сдавать офисные помещения в субаренду в ближайшем будущем, было бы разумно серьезно подумать, прежде чем принимать окончательное решение.

Почему компании сдают офисные помещения в субаренду?

Прежде чем углубляться в вопросы о преимуществах субаренды, может быть полезно задать следующий вопрос: Почему предприятия предпочитают сдавать в субаренду офисные помещения?

Существует ряд причин, по которым компания может сдать офисные помещения в субаренду другому бизнесу. Вот несколько:

  • Компания переросла пространство и нуждается в обновлении, но срок их аренды еще не истек. В этом случае может быть дешевле передать в субаренду новому арендатору, чем расторгнуть договор аренды.
  • Компания может переехать в другой город, возможно, чтобы воспользоваться налоговыми льготами или льготами, или по более практическим причинам, например, чтобы быть ближе к поставщикам или деловым партнерам. Если договор аренды еще действует в течение определенного периода времени, компании может быть лучше сдать помещение в субаренду.
  • Деловые силы вынудили компанию сократить штат, поэтому необходим офис меньшего размера. Компания может сдать в субаренду часть своего офисного помещения или все его и переехать в другое место.
  • Слияние или поглощение может привести к тому, что компания откажется от своих офисных помещений, и в этом случае субаренда может быть разумным решением.
  • Компания, выходящая из бизнеса, может попытаться покрыть часть расходов, связанных с банкротством или ликвидацией, путем сдачи в субаренду офисных помещений.

Это лишь несколько причин, по которым компании могут сдавать в аренду офисные помещения, которые они арендовали у другой компании. Итак, теперь вопрос: выгодна ли субаренда?

Некоторые подводные камни при сдаче офисных помещений в субаренду

Практически во всех случаях субаренда офиса осуществляется по более низкой ставке, чем первоначальная аренда.Основная причина этого заключается в том, что у арендатора есть два других варианта: оставить имущество пустым, что никому не выгодно, или расторгнуть договор аренды. Любой из этих вариантов может быть дороже, чем ежемесячный убыток.

Бывают ситуации, когда вы определенно не хотите сдавать офисное помещение в субаренду. Если у компании, которую вы рассматриваете, плохая кредитная история, это может быть серьезным финансовым риском. Вы можете попасть в худшую ситуацию, если сдадите в субаренду компании, которая не может оплатить аренду или выполнить условия вашего соглашения.

Другой сценарий, с которым вы можете столкнуться, - это трудный домовладелец. Ваш арендодатель может захотеть одобрить вашу субаренду, или в вашем первоначальном договоре аренды могут быть условия субаренды, которые настолько невыгодны, что это просто финансово невыполнимо для вас, или может вызвать головную боль у руководства, которую вы не готовы брать на себя. Именно здесь вам нужен опытный переговорщик, работающий от вашего имени и обсуждающий интересы вашей компании как с арендодателем, так и с вашим потенциальным субарендатором.

СВЯЗАННЫЙ: Как оценить аренду коммерческой недвижимости

Если вы оказались на благоприятном рынке, где рынок лизинга выше, чем вы платите за аренду, ваш арендодатель может захотеть разделить любые платежи сверх вашего собственного соглашения. Если это так, убедитесь, что ваша сплит-квартира покроет ваши расходы на поиск подходящего арендатора.

Что делать, если вы решили передать в субаренду

Допустим, вы разговаривали со своим арендодателем, адвокатом и агентом по недвижимости.Вы решили, что субаренда - ваш лучший вариант. Как вы продвигаетесь?

  1. Внимательно прочтите договор аренды. Есть ли в договоре аренды пункт, позволяющий разорвать договор аренды с предварительным уведомлением (часто за 90 дней)? Если да, то будет ли этот вариант лучше, чем субаренда?
  2. Запрещает ли договор аренды сдавать в субаренду? Если это не так, убедитесь, что вы понимаете условия, на которых допускается субаренда. Есть ли у вашего арендодателя окончательное разрешение? Можно ли сдавать в субаренду все пространство или только его часть? Есть ли у вас ограничение на размер арендной платы, которую вы можете взимать? Есть ли тип арендатора, которого арендодатель не хочет в здании? Убедитесь, что вы понимаете все разрешения и ограничения для субаренды.
  3. Посоветуйтесь с соседями. Кто-нибудь из них хочет расширить свое пространство? Могут ли они себе это позволить?
  4. Практична ли субаренда? Обеспечивает ли пространство подходящий вход и выход для потенциальных арендаторов? Хватит ли у них парковок? Подходит ли это для их работы?
  5. Реклама. Вам нужно будет сообщить, что помещение можно сдать в аренду.
  6. Проведите собеседование с потенциальными субподрядчиками и подпишите договор.

Чтобы принять оптимальное финансовое решение для вашей компании, ваш бухгалтер должен тесно сотрудничать с агентом по недвижимости на протяжении всего процесса.Также вовлекайте своего адвоката во все обсуждения, чтобы не попадать в горячую воду с юридической точки зрения.

Заключение

Передача вашего офиса в субаренду другому предприятию может быть выгодна, если есть четкая финансовая компенсация расходов, понесенных в результате вашего переезда и сдачи помещения в аренду. Однако вы должны сопоставить эти финансовые выгоды с любыми препятствиями в управлении, которые могут сделать его менее благоприятным.

© Attard Communications, Inc., 2014. Все права защищены.Запрещается воспроизводить, перепечатывать или распространять без письменного разрешения Attard Communications, Inc.

Договоров аренды и субаренды | Stimmel Law

Часто самые большие расходы, с которыми сталкивается коммерческое предприятие после расчета заработной платы, - это стоимость аренды помещения, используемого предприятием. При заключении договора аренды владелец бизнеса сталкивается с острой необходимостью как выбрать правильное место, так и построить различные офисные улучшения, чтобы пространство соответствовало потребностям бизнеса.

В Калифорнии потенциальный арендатор бизнеса часто оказывается в невыгодном положении при переговорах. Рынок довольно часто оказывается в пользу домовладельца / владельца, а арендодатель обычно гораздо более искушен и опытен в переговорах по аренде. Действительно, довольно часто домовладелец использует услуги профессионального брокера, юриста или управляющей компании для ведения переговоров, и эти профессионалы, которые заключают сотни договоров аренды в год, способны заключить договор аренды, который выглядит привлекательным, но на самом деле может содержать оговорки. которые невыгодны владельцу бизнеса.

Ситуация может быть опасной для владельца бизнеса не только из-за «каверзных оговорок», но и из-за таких правовых доктрин, как « бизнес-реквизиты » и « строгая ответственность ». Согласно доктрине бизнес-приспособлений, арендатор может потерять все права собственности на оборудование и улучшения, установленные в собственности, в то время как, по иронии судьбы, строгая ответственность налагает серьезную личную ответственность на арендатора, если потенциально опасные или загрязняющие материалы будут храниться или утилизироваться неправильно, что влияет на собственность или окружающая собственность.Трехлетняя аренда может привести к судебному решению на двадцать или более лет, в сотни раз превышающему все арендные платежи вместе взятые.

После въезда с инвентарем и / или оборудованием, установленным со значительными затратами, многие бизнес-арендаторы вскоре обнаруживают, что стоимость переезда в новое место может равняться всей стоимости бизнеса. Более чем один из наших клиентов фактически прекратил свою деятельность, вместо того чтобы столкнуться с экономическими последствиями окончания срока аренды. Как сказал один из этих клиентов этому писателю, он никогда не осознавал, что настоящим владельцем его бизнеса с самого начала был домовладелец!

Таким образом, для владельца бизнеса жизненно важно тщательно и всесторонне обсудить условия коммерческой аренды до , чтобы взять на себя ответственность за переезд и застройку.Поскольку средний договор коммерческой аренды составляет более пятнадцати страниц, с мелким шрифтом и чрезвычайно сложными положениями, не менее важно получить адекватные юридические и налоговые консультации во время переговоров.

В этой статье будут кратко описаны те аспекты коммерческой аренды, которые наиболее часто встречаются в переговорах, и рассмотрены наиболее распространенные ошибки, которые совершают владельцы бизнеса при принятии этих долгосрочных обязательств на несколько сотен тысяч долларов.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

Владельцы бизнеса любой сложности знают, что такие основные условия, как аренда, стоимость улучшений, парковка и право на продление аренды, являются критическими условиями любых переговоров.Однако многие владельцы бизнеса не находят времени, чтобы рассмотреть несколько более тонкие, но не менее важные положения, общие для этих типов аренды:

1. Оговорки об эскалации: Оговорки о сквозных расходах :

В настоящее время домовладельцы обычно налагают на арендаторов любое увеличение затрат, связанных с инфляцией, с помощью статьи о стоимости жизни, которая увеличивает (но редко снижает) арендную плату в зависимости от увеличения стоимости жизни в окрестностях, часто включая увеличение налогов. , коммунальные услуги и даже оплата труда по уборке.(Часто называется «тройной нетто» или «чистой, чистой, чистой» арендой, поскольку арендодатель получает арендную плату за вычетом всех таких расходов, которые всегда прямо или косвенно оплачиваются арендаторами.) Менее очевидно то, что арендодатели часто включают пункты, которые увеличить расходы, связанные с обслуживанием и даже улучшением общих частей, крыш, кондиционирования воздуха и т. д. Таким образом, помимо увеличения арендной платы на основе инфляции, арендаторы могут столкнуться с повышением арендной платы или оценкой, основанной на улучшениях, которые домовладелец решает сделать это вне зависимости от того, считает ли арендатор целесообразными улучшения.Распространенными примерами являются установка систем безопасности, озеленение, новые парковки или кондиционеры. Дорогие улучшения, которые амортизируются и амортизируются арендодателем в течение десяти или пятнадцати лет, также могут быть приняты арендодателем, и арендатор может обнаружить, что его арендная плата радикально увеличена в результате таких решений, поскольку расходы будут перенесены на арендатора при эскалации. статьи.

Обычно арендатору в многоквартирном здании выделяется процент от увеличения, основанный на процентном соотношении занимаемой площади.Формулы, используемые домовладельцем, могут быть довольно сложными, и необходимо тщательно изучить планы и планировку здания, чтобы определить правильность распределения. Следует также попытаться установить некоторые ограничения или критерии для распределения улучшений арендатору, поскольку результатом таких положений является разрешение третьей стороне, арендодателю, контролировать ваши собственные расходы. Подумайте: если арендодатель определяет, что арендодатель желает продать здание через пять лет, таким образом, начинается программа улучшений для увеличения цены, чистая, чистая, чистая аренда приводит к арендатору за счет увеличения арендной платы, оплачивающей улучшения.... в то время как арендодатель в конечном итоге получает повышенную цену за улучшенную собственность.

Очевидно, что арендатор должен искать некоторую защиту в условиях аренды, чтобы ограничить такие расходы ... и поскольку экономическая мотивация не будет препятствовать арендодателю (поскольку улучшения ничего не стоят арендодателю и увеличивают стоимость собственности), единственное средство защиты арендатор должен быть найден в ограничении таких действий арендодателя в договоре аренды.

2. Осуждение и обратное осуждение

Если общественность (федеральное правительство, правительство штата или местное правительство) решит использовать часть пространства для «общественного блага», например, для строительства дороги или общественного сооружения, помещение может быть «забраковано», то есть правительством, или «обратно осуждено» (сделанное невозможным или более сложным для использования изменениями правительства), и в этом случае в судебном порядке пользователям помещений разрешается компенсация как за утрату возможности использования, так и за последствия изменения для их бизнеса.Эти суждения часто бывают чрезвычайно значительными, поскольку стоимость переезда и влияние на прерванный бизнес обычно являются элементом возмещения убытков. Понятно, что наибольшие убытки часто несет арендатор, пользующийся помещением.

Тем не менее, многие договоры аренды предусматривают автоматическое прекращение договора , при этом арендатору не подлежат возмещения, если такое расторжение происходит. .. несмотря на то, что в противном случае, без такого положения об аренде, правительство обычно выделяло бы часть компенсации арендатору...часто самая большая порция. Распределение части судебного решения о возмещении убытков арендатору является справедливым, поскольку именно арендные проценты наиболее непосредственно затронуты осуждением; но суды постановили, что такие положения исключают такие вознаграждения и передают полное решение арендодателю в полном объеме, если арендаторы достаточно глупы, чтобы подписать такой договор аренды.

Осуждение, полное или частичное, происходит гораздо чаще, чем можно было бы подумать. Распространенным явлением является изменение проезжей части, что затрудняет доступ в помещения и, следовательно, снижает доступ клиентов.Положения об осуждении в договоре аренды обычно довольно сложны и часто игнорируются поспешным арендатором-новичком. Их не должно быть.

3. Опасные отходы и ненадлежащее использование

Законы, касающиеся использования, хранения и удаления «опасных отходов» или опасных материалов, таких как взрывчатые или легковоспламеняющиеся материалы, становятся все более строгими, и последствия неправильной утилизации и хранения могут быть катастрофическими как для собственности, так и для арендодателя и арендатора, которые могут грозят штрафы и даже тюремное заключение, если законы не соблюдаются строго.Такие явно невинные вещества, как дизельное топливо, чистящие растворители и люминесцентные балласты, должны храниться и утилизироваться должным образом, часто с большими затратами. Незнание закона не освобождает от ответственности, и каждый может быть привлечен к ответственности за ошибки сотрудников, арендаторов или субарендаторов исключительно на основании их статуса арендатора или арендодателя, даже если субарендаторам было дано указание утилизировать продукт на законных основаниях. (Это называется «строгой ответственностью», поскольку для наложения ответственности не требуется халатности...если вы нарушаете закон, вы несете ответственность, даже если вы не проявили халатность, даже если это «не ваша вина»)

Возможно, нескольких примеров будет достаточно, чтобы предупредить читателя о последствиях.

Один строительный заказчик хранил использованные балласты внутри люминесцентных ламп, которые он вынул из здания, которое он ремонтировал на своем складе, в течение месяца, а затем вынес их на свалку. Он не знал, что для хранения и утилизации этих балластов (которые содержат ПХД, канцероген) требовалось специальное разрешение, и ему грозила уголовная ответственность и огромные штрафы за невиновную утилизацию сорока пяти ламп.Арендодатель, получивший оценку небезопасного хранения балластов, столкнулся с собственным иском со стороны правительства и возможным закрытием помещения правительством из-за возможного загрязнения его почвы. Арендодатель угрожал своим иском против арендатора и прекращением аренды, что немедленно привело бы к прекращению деятельности нашего клиента.

После того, как были понесены гонорары адвокатам, штраф и расходы на очистку, арендатор обнаружил, что стоимость хранения сорока пяти балластов составляет около двух тысяч долларов каждый! Затем его домовладелец попытался наложить на него прекращение его арендной платы на основании нарушения договора аренды, запрещающего хранение опасных отходов! Договор аренды предлагал арендатору некоторую защиту, и арендодатель неохотно отступил.

Еще более примечательно то, что другой клиент, на этот раз домовладелец, обнаружил на заднем дворе закопанный шестидесятилетний резервуар на 20 галлонов, который, по-видимому, использовался для хранения дизельного топлива и не использовался десятилетиями. Он принадлежал к тому типу владельцев бизнеса, который все делал сам, поэтому он быстро выкопал его, поместил в свой старый пикап и вывез на городскую свалку. Сосед увидел небольшую каплю дизельного топлива из старого бака на землю, когда наш клиент погрузил небольшой бак в свой грузовик. Сосед сообщил об этом в полицию.Штраф превышал двадцать тысяч долларов; Стоимость удаления почвы на глубину десяти футов превышала пятнадцать тысяч долларов. Арендаторы нашего клиента пригрозили подать в суд, так как их использование помещений было затруднено из-за необходимой уборки ... но, опять же, хорошее положение об аренде защитило клиента.

Большинство договоров аренды предусматривают суровые штрафы за ненадлежащее хранение или удаление отходов, включая потерю права аренды. Часто использование, требующее разрешения на удаление опасных отходов, запрещено в аренде.Такие безобидные виды деятельности, как химчистка, фотостудии, офсетная печать и т. Д., На самом деле являются предприятиями, которые регулярно используют опасные отходы, и положения договора аренды, касающиеся этого аспекта, должны быть тщательно пересмотрены.

4. Субаренда и уступка права

Возможность сдавать в субаренду (предоставлять другому право использовать помещения для выплаты вам арендной платы, в то время как вы сохраняете ответственность по основному договору аренды) и уступать (предоставлять другому лицу аренду, и вы больше не несете ответственности по основному договору аренды) являются мощными и полезный инструмент для арендатора, поскольку они позволяют арендатору избавиться от бремени аренды, которая больше не является полезной, а также получить выгоду, сдавая подорожавшее имущество по более высокой ставке субарендам.

Большинство договоров коммерческой аренды допускают такую ​​субаренду, если субарендатор разумно приемлем для арендодателя, что означает, что субарендатор должен быть финансово устойчивым. Это не является тяжелым бременем, поскольку по субаренде арендатор остается ответственным перед арендодателем за арендную плату и состояние помещений, и если субарендатор нарушает договор аренды, можно ожидать, что арендодатель будет искать помощи у первоначального арендатора, а не субарендатора. .

Недавно, из-за значительного роста арендной платы, арендодатели изменили условия аренды таким образом, что в случае возникновения какой-либо субаренды любая прибыль сверх первоначальных арендных платежей должна полностью поступать арендодателю, или арендодатель имеет право полностью вернуть помещения, если арендатор желает освободить квартиру, даже если арендатор нашел субарендатора.Это, конечно, означает, что риск падения рынка аренды полностью лежит на арендаторе, поскольку любое увеличение арендной платы идет на счет арендодателя, в то время как любое снижение арендной платы не освобождает арендатора от необходимости платить уже согласованную арендную плату.

Тем не менее, возможность сдавать в субаренду является важным положением, и во многих юрисдикциях домовладелец должен давать разумное согласие с субарендаторами, которые финансово обеспечены.

5. Оговорки о выселении и другие средства правовой защиты, доступные арендодателю

Довольно часто самая длительная часть коммерческой аренды является мощным средством правовой защиты, доступным Арендодателю в случае неуплаты арендатором арендной платы.Обычно они включают право выселения; кроме того, право требовать возмещения убытков за упущенную арендную плату; право не выселять и принуждать арендатора платить арендную плату независимо от того, покинул арендатор помещение или нет; право удерживать любой депозит, внесенный в помещениях.

Несмотря на эти обременительные оговорки, суды Калифорнии обычно постановляли, что, хотя арендодатель, безусловно, имеет право выселить неплательщика и требовать возмещения убытков, арендодатель также должен «смягчить» убытки, пытаясь заменить арендатора новым арендатором. как можно скорее.Новый арендатор должен быть коммерчески разумным для арендодателя, но арендодатель должен активно искать нового арендатора всеми разумными способами. (Эта обязанность по уменьшению ущерба является обычным требованием при любом нарушении условий контракта. См. Статью о контрактах на этом веб-сайте.)

Иск о выселении, доступный домовладельцу, - это не стандартный годовой судебный процесс, который можно найти в американских судебных процессах, а специальный процесс, называемый «незаконным задержанием», в соответствии с которым арендодатель имеет приоритет в получении зала суда и судебного разбирательства с единственной целью восстановления недвижимость от арендатора.Большинство действий по незаконному выселению занимает менее трех месяцев от начала до конца.

В отличие от выселения жилых помещений, когда арендодатель часто сталкивается с враждебным судом и большим количеством законодательных мер защиты арендаторов, коммерческий арендатор относительно не защищен законом, поскольку суды исходят из того, что коммерческий арендатор вполне может позаботиться о своем собственные интересы и не нуждается в специальной схеме защиты от выселения. Таким образом, коммерческие выселения не редкость, когда суды обычно разрешают домовладельцам конфисковать помещения, весь инвентарь и приспособления в них.Коммерческие арендодатели могут применять мощные инструменты для выселения и сбора, содержащиеся в их договорах аренды, и потенциальный арендатор должен прочитать и понять положения до заключения договора аренды.

Также распространено положение о присуждении арендодателю гонораров адвокатов в случае необходимости процедуры выселения. В Калифорнии односторонняя оговорка об адвокатах автоматически переписывается законом (CCP1717), так что в ней говорится, что , преобладающая сторона в любом судебном процессе, включая выселение, получает гонорары адвокатов.

6. Продление срока аренды

Возможность продления в конце срока аренды, очевидно, имеет большую ценность для арендатора, поскольку позволяет арендатору выбрать переехать или остаться без затрат на переезд. Многие арендодатели предлагают такие варианты, но при более внимательном рассмотрении в условиях аренды просто говорится, что стороны будут добросовестно вести переговоры о будущей аренде, и если они не могут договориться, аренда заканчивается.

Это не настоящий юридически обязывающий вариант, поскольку домовладелец всегда может настаивать на условиях, которые арендатор не может принять.Такая оговорка практически бесполезна и является своего рода банальностью для детей, которые путают слова утешения с решениями проблем.

Истинный вариант либо устанавливает арендную плату и условия продления, давая арендатору право принять их, либо имеет установленную формулу для установки новой арендной платы, основанной на объективных стандартах, которые не находятся исключительно под контролем арендодателя. Такой вариант должен искать любой умный арендатор, и не путать его со словами, которые звучат утешительно, но не дают никаких реальных прав.Типичные объективные условия: аренда, основанная на прожиточном минимуме площади, добавленной к предыдущей арендной плате; увеличивается на установленный процент; или справедливая рыночная стоимость, установленная объективными экспертами, такими как брокеры по недвижимости или сертифицированные оценщики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как и в большинстве других законов, наиболее эффективный способ получить юридическую силу - это не после подачи иска, а при подготовке документов, договоров и договоров аренды, которые позволяют быстро и недорого реализовать права.Нигде это не является более важным, чем переговоры об аренде. Читателю предлагается ознакомиться со статьями на этом веб-сайте, посвященными Контрактам; Судебный процесс; и Арбитраж для обсуждения соответствующих аспектов аренды, которые должны быть рассмотрены участниками переговоров.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *